【内見】戸建　17軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　350万円
• 場所　加古川市
• 築年数　55年
• 土地　112㎡
• 建物　76㎡（5DK）
• 接道　幅員4m
• アクセス　最寄り駅から徒歩25分
• 環境　駅から少し距離はあるが、車社会なので駐車場があれば問題なし。コンビニやスーパーは徒歩圏内にある。中学校まで徒歩1分。地勢は平坦だが、近くに小さいけど川があるため、ハザードマップの確認が必要。

中高層住居専用地域でそこそこ土地の広さがあるので、将来建替えを検討しても面白そうな立地でした。市内では比較的大きめの学校が近く、実需向けでも出口を確保できそうです。
現状は広い庭をブロック塀で囲んでおり、駐車場はありません。この庭と塀を撤去して駐車場を確保する形になりそうです。
土地値は路線価ベースで約500万円。安価で仕入れができるため、失敗の確率は低そうです。販売価格が土地値の7割ほどなので、融資も打診してみました。

本物件は最寄り駅から距離はありますが、徒歩10分以内に生活に必要な施設が揃っています。以前この近くで客付けを行いましたが、需要は高く、比較的すぐに決まりました。今回は土地値以下で仕入れられそうなので、リフォーム費用次第で検討しようと内見しました。

内見

アピールポイントは、中学校まで徒歩1分、小学校まで徒歩10分という立地です。建物はやや狭いですが、複数台駐車も可能なため、引き合いはありそうです。
まだ資料にはなっておらず、口頭で聞き取りした情報でしたが、悪くなさそうでした。内見前に滋賀銀行へ仮審査を出し、現地へ向かいました。


■接道
幅員4mの私道でした。セットバック済みですが、土地112㎡のうち私道分14㎡を引くと、実質98㎡となります。うーん、少しマイナス点です。
住宅街なので、交通量は少なめでした。平日は部活している声が聞こえるのかな。

■外観



庭はそこそこ広いですが樹木や庭石があり、撤去は大変そうです。コンパクトカーなら2台駐車可能な広さはあります。
壁面には一部ツタが這っており、軒天に穴が開いているため雨漏りチェックが必要です。また、一部の雨樋が隣地に越境していました。
特に気になったのは、外壁に木材とトタン板を打ち付け作られた小屋です。これも屋根部分が隣家のブロック塀を越えて越境しており、対処が必要です。

■玄関
この年代の住宅によくある中から鍵を掛けるタイプの引き戸ですね。ガラスにヒビが入っていました。板張りの壁はカビがあり、湿気が多い可能性があります。天井には雨漏り跡はなさそう。

■床
沈みや傾きはありません。居室は和室で、畳の表替えは必須です。一部床がフカフカしており、根太交換も必要でしょう。DKには床下収納があったので、床下見たかったのですが、動産整理前で中身が詰まっていたため、床下は確認できませんでした。

■壁
居室は土壁と繊維壁でした。どちらも触れるとポロポロ落ちたので、内装はしっかりめのリフォームが必要そうです。
階段の腰壁は木製の格子状で、古い家特有の装飾がオシャレでした。

■天井
ざっと見た感じ雨漏り跡はなし。天井裏も見ましたが、湿気は多分大丈夫。でも軒天に穴が開いているので、今後雨漏りや害獣被害が出るかもしれませんから、補修は必要でしょう。

■水回り
トイレの便器は古いですが水洗です。壁には手洗い場と補助手すりが付いていて、やや狭く感じました。
キッチンはI型のコンパクトなものがついてました。汚れが目立ち、清掃でどうにかなるか微妙なところ。
浴室は在来工法で、タイルに無数のヒビが見られます。床も壁もカビだらけで、正確な補修箇所は把握できず。UB交換を想定します。
水を流した感じは錆び水には見えませんが、内見の様子から配管も多分交換されていません。

■電気関係
各部屋にエアコン用のコンセント増設が必要。キッチンの冷蔵庫を置くだろう場所にアース設置が必要です。トイレにもアース付きコンセント増設が必要。分電盤も古く、ブレーカーは4本のみ。分電盤工事も必要でしょう。


築年数相当のリフォームが必要そうです。幸い構造補修はないですが、最悪配管まで触らないといけない可能性もあります。
また、現状有姿取引とのことで、外の小屋（越境問題）はこちらで解決する必要がありそうです。

■修繕費の概算
・水回り4点セット交換：120万円
・大工工事：80万円
・配管引き直し：50万円
・内装工事：90万円
・電気工事：40万円
・樹木、塀、小屋の撤去：30～40万円
計：410～420万円

少な目に見積もっても、なかなかの金額です。

■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
解体単価を3万円／坪として、約30坪なので90万円。
庭の撤去：30～40万円
500万円（土地値）ー350万円（販売価格）ー120万円（総解体費）＝30万円
この利益では諸費用も賄えませんね・・。

■利回りで考えてみる
・販売価格満額の場合
6万円（賃料相場）×12カ月＝72万円／年
350万円+420万円（リフォーム費用）＝770万円
72万円÷770万円＝約9.3％

・指値100万円の場合
250万円+420万円＝670万円
72万円÷670万円＝約10.7％

・指値200万円の場合
150万円+420万円＝570万円
72万円÷570万円＝約12.6％

しっかり直しても和室多めの狭い家なので、想定賃料は相場程度を想定しました。
修繕して運用するには200万円は指値しないと微妙そうです。解体するにしても指値100万円では売買の諸経費でほぼ利益ゼロです。

しかし、持ち帰って検討中に滋賀銀行から連絡があり、なんと、満額350万円で仮承認が出ていました。

それでも見送りした理由

仮とはいえ、承認が出た瞬間はテンションが上がりましたね！

ikioの経験上、滋賀銀行では土地値の7～8割で評価されることが多く、本物件は土地値500万円の7割＝350万円で、ちょうど販売価格とハマりました。

仮承認が出たし、指値も少し強気で200万円で買付を考えて、仲介へ連絡を入れました。
ですが、一足先に別の買付が入ったそうで、指値100万円とのこと・・。

ですが、先述の検討の通り、100万円以下の指値ではちょっと厳しかったので、今回は見送りとしました。
ちょっと惜しい気もしましたが、今回は縁がなかったと潔く諦めます。

まとめ