【内見】戸建　2軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。購入判断の考え方も書いていきたいと思います。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　530万円
• 場所　神戸市西区
• 築年数　木造35年（1988年）
• 土地　88.34㎡
• 建物　延床面積70.3㎡（4DK）
• 接道　43条2項2号

• アクセス　最寄り駅からバス12分、徒歩8分
• 環境　小学校近く、中学校2km圏内、スーパーコンビニ1km圏内
• 取引態様　売主

西区だが、最寄り駅は明石の駅。平坦な場所なので歩きでも行けますが、駅からは少し離れています。
場所をgooglemapで見た感じだと近くに区画整理された新興住宅地があるので、需要はありそうですね。ただ、同じくmapで見ていると少し細い道を入っていかなければならないようだ。そして概要書を見る感じだと私道っぽいのが気になりますね。

利回り計算

• 購入費トータル　672万
  物件価格　530万+諸経費8％+修繕費100万
• 想定収入　72万（60,000/月）
  これは最寄り駅前の不動産屋さんに何社か電話して聞きました。
  たまたまですが、以前同物件を仲介された方とお話できまして、今なら～という感じで聞けました。
• 表面利回り　13.5％（72万÷530万）

実質利回りは11.3％くらい。最初の戸建にはちょうどいいくらいかも。
今回は公庫への融資も検討。というか融資を試してみたい！設備購入費として350万の融資を打診します。総購入費に対して約5割です。
これ以上の割合は戸建や区分マンションの場合、空室が続くとキツイですね。

内見

現地までは公共交通機関で向かいました。だいたい最寄り駅から30分くらいなので、車なしの入居者も検討できそうです。
ただ、事前に調べた通り物件に通じる道が狭い。4mはギリギリありそうだが、周囲の住宅を見る限りワンボックスは難しいかも。

ぱっと見外観はそこそこ綺麗だが駐車場は2m幅程度しかないので、軽自動車しか無理ですね。来る途中で月極駐車場を見つけられたので、普通車や2台目問題はおそらく大丈夫そう！
もし駐車場がない物件でも近くにこういった駐車場が確保できる場所がある。門柱を取り払えばスペースを確保できる、など問題は解決できる事もありますので、それも踏まえて資料を読み込みましょう。

さて家の中に入ります。売主さん曰く、前年末まで入居者が居たとの事で極端に汚れてはいない。ただ、前入居者は足を悪くされていたとの事で特に体重がかかるであろう階段付近や浴室周りは床が捲れていたり、はがれていたり傷みが激しい箇所が目立ちます。これは指値の材料としては難しいですが、「ここ直してもらう事はできますか？」くらいの事は聞けますので、気になった部分があれば聞いても良いと思います。
この物件に関しては、既にリフォーム手配されているとの回答がありました。売るつもりの物件に？と疑問に思いましたが、後ほどの展開に続きます。

先述のように前入居者さんは足を患っていたので、2階部分はあまり使わなかったんでしょう。けっこう綺麗でした。
しかし収納スペースには雨漏り跡があり！これは天井も修繕が必要か？想定以上に費用がかかるかもしれません。

今回気になった点はいくつかありますが、一番大きいのが「接道　43条2項2号」。一応、再建築可ではあるが条件が厳しい。既に築古物件ですので、出口を考えるなら土地としての販売でしょうが、購入時より低価格で手放す事になるでしょう。
今回は融資を打診してみるので、物件の詳細情報を金融機関が確認します。信用しすぎてもいけませんが、もしこの物件が融資を通るようであればその物件は収益性があるもの、というお墨付きになるわけです。

まとめ