【内見】区分マンション　1軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきたいと思います。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　330万円
• 場所　加古川市
• 築年数　RC44年（1979年）
• 専有面積　55㎡（3DK）
• 階数　4階（エレベーターなし）

• アクセス　最寄り駅から徒歩5分
• 環境　小学校・中学校2km圏内、ショッピングモール1km圏内、スーパーコンビニ1km圏内
• 駐車場　なし

耐用年数も少し残っている1室。駅近だけど地域的には駐車場ないのは気になりますね。駅前なので月極借りるのも少し高くつきそうです。
あと、物件がある場所は個人的なイメージでは飲み屋街って印象の場所です。それも含めて確認ですね。

利回り計算

• 購入費トータル　386万
  物件価格　330万+諸経費8％+修繕費30万
• 想定収入　48万（40,000/月）
  同マンションで他にも募集していまして、それが42,000円でした。それより少し安めにして想定します。
• 表面利回り　14.5％（48万÷330万）
  Home’s見える！賃貸経営で調べますと、加古川市全体では利回り目安が9.1％との事なので投資対象と言えるでしょう。
  

マイソクによると管理費・修繕積立金が合わせて12,000円。40,000－12,000=28,000円/月が純利益です。実質利回りは9％弱くらい。中古区分はこの管理修繕費が重いですねー。
このくらいしか利益が残らないので、現金購入以外に選択肢はないです。

内見

最寄り駅は乗車人数10,000人くらい。一応準急の停まる駅ですが、利用者はそこまで多くないですね。この辺りは幹線道路も近いので、車移動の方が多いのかもしれません。
マイソク情報通り、駅からは徒歩5分程度。外観はまぁ少しデザインが古めかな？目立った傷はないようです。

エレベーターはないですが、階段幅はそれなりにあるし勾配もきつくありません。これは1階ずつの天井が高くないのかも？
廊下も広めですね。同じ階の他の住人は廊下に物を置いたりしていないようです。廊下に物を置いているという事は管理があまりされていないか、住人がよろしくない可能性もありますので、これは安心ポイントですね。

早速中を拝見…。と、なんか匂うな？？
仲介業者が言うには、あまり内見も入らないので換気が上手く出来ていないから。という事でした。それはいいとして、匂いが籠る原因があるって事じゃないか？少し警戒心を強めます。

天井は2.1mですね。ikioは身長が177cmあるので天井に手が届きます。その分リビングはダウンフロアになってて空間をつくっていますが、あんまり年配に優しくない作りです。

東向きに6㎡の大きなバルコニーがあって隣接している部屋は採光良し。広さもあるので家庭菜園なんかもできそうです。畳や壁は綺麗に使われていて大きな修繕は必要なさそうなのも◎です。

しかし。見つけました、先述した匂いの元！
洗面台・バスルーム・トイレが固まっているエリア。下水の匂いですね、これ。そこに繋がる扉を開けたらムワッと効果音が視覚化されそうな臭気がします。
排水管なのか、他にも原因があるのか…。もちろんぱっと見で原因はわかりません。原因がわからないという事は修繕費がどの程度かかるかもわからないという事です。
トイレに電源がないので、ウォシュレットはつけられなさそうです。

気を取り直して、次を見に行きます。
最後はキッチン周り。水は流れないので確認できず。排水口近くに顔を近づけてみるが、ここは下水の匂いしない。まぁ入口近くなので換気されただけかもしれません。

仲介業者と別れたあと、その足で駅前の不動産屋に向かいます。
賃料の想定はしていますが、餅は餅屋。現地の不動産屋で実際に聞くのがよろしいかと思います。

はい。
残念ながら、修繕のみだとせいぜい35,000がいいところだろうとの事でした。管理・修繕費積立で12,000ですよ？想定が大きく崩されました…。
ざっくり計算で実質利回りは7％です。築古物件の妙味と言いますか、旨味がありません。

まとめ