【内見】区分マンション　8軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　290万円
• 場所　明石市
• 築年数　RC56年（1968年）
• 専有面積　55㎡（3DK）
• 階数　2階
• アクセス　最寄り駅から徒歩12分
• 環境　幹線道路に近く、駅からも平坦な道が続く。2沿線可能ですね。小・中学校は徒歩10分。スーパーこそ少し距離はありますが、コンビニや病院は近くにあります。車も入れますが、ミニバンあたりは少し厳しそう。
• 駐車場　空きあり。

それなりの環境にも関わらず、販売価格が安いのにも理由があります。駅から物件周辺までは平坦な道が続く新興住宅地が広がります。が、物件辺りから傾斜地になり道も狭くなってきます。ちょうど台地の上に駅があり、物件はそこを下がっていく途中にある感じです。それなりに急な坂に加え、幅員はぎり4mですれ違いはできません。
あと、地図を見る限りぶ物件と幹線道路の間は畑で少し車でのアクセスが悪そうです。農道？一応公道だと思われる細い舗装道はあり、自転車程度なら問題はなさそうです。

地域的にも車社会ですので、車でのアクセスに難ありだと評価が下がるのでしょうか。あと、単純に築古ですので室内がボロボロの可能性も全然ありそうですね。

内見

修繕積立金安いなーと思って聞いたところ、管理会社は入っておらず、住民の完全自主管理との事でした。なるほど・・、自主管理であれば駐輪場やエントランス周りも要チェックですね。
写真は一切なかったのでドキドキの内見スタートです！

■外観
傾斜地の物件なので当然擁壁はあります。それなりのクラックも入ってますが、補修された跡があります。仕上塗装はしてないですね。外壁塗装も行っており、まだ10年と経っていなさそうです。掃除も行き渡っていてポイント高いです。

■玄関
外壁と同じタイミングで全室玄関扉も変えているようです。TVモニターホンは2階にはないですね。他のフロアもそうなんでしょうか。給湯器は見当たりません。ベランダ側っぽいですね・・これもいつ頃の物なのかチェックせねば。プロパンはあります。2階はどの窓もカーテン掛かってて空室はなさそうかな？

■床
3室とも和室ですね。カーペット敷いてる＆残置ありなので状態は不明ですが、踏んだ感じ畳は交換必要そうです。廊下・キッチンもCF傷んでるので、全面交換が必要そうです。

■壁
クロス。めっちゃ黄ばんでますね！おそらく一度も貼り替えてないので、表面はガサガサです。コンセントが陥没しているところもあります。

■窓
南向きのはずですが異様に暗いです。傾斜地だから、台地の上の建物の陰になっている感じでしょうか。

■水回り
給湯器はそこそこ新しい。お風呂は縦長で、それなりに広い浴室の割に浴槽は狭いです。というか、専有部分のど真ん中に浴室ってレイアウトどうなん？居室が浴室を中心にUの字に取り囲んでいますw

後々増設したのか、分電盤が二つあります。キッチンと1室、浴室用の分電盤Aと、残り2室用の分電盤Bがあります。これを纏めるための配線工事も必要でしょう。
あと、間取りで薄々思ってましたが、洗濯機置き場が屋外です。浴室の位置といい、本来ならがっつり間取り変更してあげたい物件かなという印象でした。

利回り計算

• 購入費トータル　307万
  物件価格　170万+諸経費10％+リフォーム費用120万
  
• 想定収入　60万（50,000円/月）
  募集中の2LDK（おそらくリノベ済）が5.5万で募集しているので、このくらいでしょう。
  
  
• 表面利回り　35.2％
  購入ままは難しいのであまり意味のない数字です。
  
• 実質利回り　15.3％
  修繕積立・管理費が10,000円。火災保険を10,000として、（賃料50,000－ランコス10,000）×12ヶ月－10,000想定収入は470,000円/年で、307万で割ると15.3％です。
  うーん。リフォーム内容を精査すればもう少し伸びそうな気はします。
  

まとめ