【内見】区分マンション　7軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　200万円
• 場所　明石市
• 築年数　RC49年（1975年）
• 専有面積　52㎡（2LDK）
• 階数　5階（エレベーターなし）
• アクセス　最寄り駅から徒歩40分
• 環境　ニュータウン。小・中学校は徒歩5分。スーパーや病院なども500mm以内に揃っているので住環境抜群です。最寄り駅にはモールあり、国道にも面している好立地。ただ、一つの懸念点が郊外であり、駅から40分（上り坂）です。
• 駐車場　複数台空きあり。

明石市は東西に細長い形をしており、海岸線と並走する新旧国道に沿って住宅地が広がります。
個人的なイメージですが、新国道（国道2号線）を境に南北で住宅事情が少し変わります。南側は旧国道沿いに発展していて海も近いが風水害が比較的少ない為（川沿いはそこそこある）か、海が近いにしては住宅地が密集しています。昔は人気はあったんだろうなという感じ。なので、大型の分譲地は少なく昔ながらの細い道が多いので宅地としては狭いです。売りに出されるのも古家付き土地がほとんどですね。
反対に北側は新国道に合わせて大型の店舗や工場も多く建てられ、道も広いです。100㎡以上の分譲地も未だ多く開発されており、南側より土地が高いです。新たに流入する層は北が圧倒的に多いですね。ただ、海から直線距離で2kmも離れれば田園地帯が広がり、ここら辺から土地値もぐっと下がります。2kmという距離は平地だと気にならないですが、北に行くほど坂道になるこの場所では結構ネックですね。
本物件はそんな立地の中4km近く海から離れています。その距離のほとんどが坂道ですので不人気エリアっぷりが伝わるかと思います・・。

内見

前置きが長くなりましたが、駅から離れているのは実はほとんど物件価格と関係ありません。と言いますのも、基本的にこの辺りは車社会ですので坂道だろうと距離があろうと道幅が広く駐車場があれば問題ないのです。
では物件価格が安い＝人気がないのはなぜか。エレベータなし5階、これに尽きます・・。その為、賃料はそもそも高めに設定ができません。

なぜその物件を購入検討したかというと、数年前まで相続人が住んでいた（直近10年以内にリフォーム歴あり）からです。その為、水回りは綺麗ですし、元々3DKの間取りだったのを、和室を洋室化し2LDKに変えているのもポイント高いです。
写真判断ですが、そのままでも全然いけそうに見えます。浴室もユニットバスなのが大きいですね。バランス釜だと諦めてましたw

物件見ていきます。

■玄関
共有部なので勝手に触る事はできませんが、なんとドアは全室プッシュプルです。管理頑張ってそうですね。TVモニターホンの割合は半々ですが、電気は通っており空室も少なそうです。

■床
クッションフロアはまだ使えそうですが、少し汚れは目立ちます。まあ変えても大した出費ではないです。カーペットが敷いている部屋もありましたが、ここは和室でした。畳はしっかりしてますね。

■壁
クロス。まだまだキレイです。剥がれも破れもないのでクリーニングだけでいけますね。天井にも雨漏りなし◎

■窓
アルミサッシですが、日当たりが良いので寒い日の内見でしたが問題なかったです。

■水回り
浴室、洗面化粧台、トイレは入れ替えていてまだまだキレイです。洗濯機が屋内におけるのも◎
キッチンは古いですが、キレイに使われてます。給湯器が13年前の物なのでこれは交換必要そうです。

ざっくり見た感じ、そのまま貸す事できそうです。
まぁ、CF貼り替え・畳表替え、給湯器交換しても表面利回りで25％ほどは取れそう。

利回り計算

• 購入費トータル　195万
  物件価格　150万+諸経費10％+リフォーム費用30万
  
• 想定収入　48万（40,000円/月）
  4階が4.3万で募集しているので、このくらいでしょう。
  
  
• 表面利回り　24.6％
  賃料少し上げるか、CF・畳そのままで25％いけますね。
  
• 実質利回り　16.1％
  修繕積立・管理費が13,000円。火災保険を10,000として、（賃料40,000－ランコス13,000）×12ヶ月－10,000想定収入は314,000円/年で、195万で割ると16.1％です。
  管理費が少し高めですね。まぁ玄関ドア替えていたり、管理自体はしっかりしていそうではあります。
  

まとめ