【内見】一棟　3軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　未定
• 場所　高砂市
• 築年数　49年（RC造）
• 土地　98㎡
• 建物　251㎡（3DK3室+2店舗）
• 接道　公道6m、公道2m（歩行専用道）
• アクセス　最寄り駅から徒歩6分
• 環境　駅前の飲み屋街？の一画にあり。廃業した大型ショッピングモールが目の前にあり昔は賑わっていたであろう雰囲気がある。山陽電鉄の高砂駅前は再開発が行われているが、この物件前までは今のところ開発予定なし。今は廃墟と化しているショッピングモールが将来的に再開発されれば恩恵を受けられる・・かも。
• 駐車場　なし。隣地や近隣には多数の貸駐車場はある。

4階建てでエレベータはなし。ただし、住居は1フロアに1室（66㎡）という贅沢な使い方をしているので、ファミリー層にも十分リーチできると思われます。
こちらは、所有者が市になっています。そう、元所有者は市から差し押さえられている物件という事になりますね。管理もあまりされていないようで、現状は全空となってました。

内見

一度問い合わせた事のある仲介業者から電話がありました。
知り合いの管理会社から売買を依頼された全空物件があるが見に来ない？というおっさんからおっさんへのデートのお誘いです。二つ返事でOKし、現地集合で約束します。

その前に住所から高砂市の都市計画を調べます。建蔽率80％、容積率400％。なかなか良い感じの土地ですね。同じく接道下水ガスもチェック、OKです。高砂市は埋蔵文化財包蔵地が点在しておりますので、念のためチェックします・・OKです！

あと気になるのは賃貸需要でしょうか。この駅を利用するのは海側に広がる工場地帯で働かれている方がほとんどです。日常の買い物など住む事を考えれば近隣駅の方が人気があるので、正直寂れた町の印象が強いですからね～。

まぁ、現地に行けば分かる事です。色々と期待に胸を膨らませつつ向かいます。


■外観
耐用年数内のRCでしたので少し期待してましたが、メンテは全然されてなさそうでした。劣化具合から最後に塗装されて20年以上は経ってるかも？外壁はところどころ亀裂や剥がれており、全空と相まってほぼ廃墟の雰囲気が漂ってます。




1階はテナントで、2店舗ありました。元はどちらもスナックのようです。周囲はスナック多いので、工場労働者向けの飲み通りだったのかもしれません。

通りを表とすると裏手は歩行者専用の道路になっており、開けているのは良いですね。裏には受水槽もありました。高架水槽式のようでしたが、配管にも塗料が塗られてましたので、この水道関係も20年以上はメンテされてなさそうです。意外と金がかかりそうだな？


■共用部
屋内階段です。壁紙などは傷みがありますが、床はまだまだキレイな方です。電気メータやガスメータが各階にあるので検針の人たち大変だろうな～。


■居室
室内はそこそこ綺麗でした。雨漏りもなさそうなので、残置物片付けて軽く清掃すれば住めますね。家賃帯的にもそこまでお金かけられないので、これは素直にありがたいです。


■設備
壁紙は清掃でいけそうですが、天井に剥がれなど見られますので、基本的に貼り替えの方向で考えます。全室洋室1、和室2の構成ですが、畳は表替えで全然いけそうです。
キッチンは全室汚れが酷いので、代えないといけないでしょう。4階だけベランダがありました。ここも相当に汚れていますね。屋上（陸屋根）には梯子がなければ上がれなく見れませんでしたが、おそらくこのベランダと同様でしょう。汚れもですが、防水工事はしないといけないと思われます。


■水回り
ここの住居すこし変わった間取りでして、3DKの部屋は全て縦に繋がってて、引き戸を閉める事で部屋を分けています。で、玄関入ってすぐのダイニング内に洗濯機置き場があります。洗濯機の壁の裏に浴室があるので、水回りを一箇所にまとめるのに変な位置に置いたのでしょうか。そういえば脱衣所はありません。
トイレは温水便座で◎。浴室はユニットバスですが2ハンドルで微妙に古さを感じます。

利回り計算

• 総工費　1,720万
  物件価格　750万+諸経費50万+外壁塗装400万+屋上防水70万+高架水槽交換200万+配管引き直し100万+内装工事150万。物件価格は売り出しで1,500万で出してたら、どの投資家も全空な事もあり難航したそうです。半値でもぶつけてみても良いかもとの事でした。
  おそらく、これ以外にも細かい工事は発生すると思います。リフォームに1,000万円くらい必要になるかも。
• 想定収入　324万
  住居部分は相場より少し安く5万円、店舗は6万円で計算。実際に町を見た感じだと周りも寂れている事と、本物件のある駅南側は需要が薄そうなので、これでも甘い計算だと思います。駅の北側だったら活気あったんですけどね。
• 想定利回り　18.8％
  駅近という利点を考えると破格の利回りだと思いますが、その駅自体が利用者も少なさそうですので、正直厳しい数字だと思います。これに加えて火災保険、管理費、点検費用などなど維持費もそこそこ掛かるので埋まり難そうであればやはり厳しいように思います。

まとめ