【土地】2つ目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 場所　兵庫県Z市
• 土地　175㎡（約53坪）
• 建物　なし。現状、更地
• 接道　公道6m
• アクセス　最寄り駅から7.3km（徒歩100分）、高速インターチェンジから車で8分。
• 環境　住宅地の一角。県道、国道など大きめの道路がいくつかあり、交通事情は完全に車のみ。歩きの人はほとんどいない。市の位置が県境にあり、住民以外にも中継地として利用されており、交通量は郊外の割にそこそこあるように思う。
  物件近くは大きな施設もなく、近くの商店街は瓦屋根の平屋が並んでいて古き良き時代を感じられる。

諸事情がありZ市とぼかします。ご縁があり無償譲渡いただきました。
いわゆる非線引き区域の中にあり、建築開発するにはやりやすい場所ではあります。
しかし、こういった地域の多くは「田舎」と呼ばれる場所であり、広大な農地と山々に囲まれた自然豊かな場所です。言い換えれば普段の生活に支障がある場所でもあります。
今回は幸いなことに大型スーパーや家電量販店、レストランなど主要施設は車で10分圏内です。ただし、診療所はあれど設備の整った病院はなく、娯楽施設もちょっと足を延ばさねばなりません。

内見

兵庫県の北側は日本海側気候にあたり、冬場は豪雪地域となりますが、Z市は海から距離があり山に囲まれているので、降雪量は少なめです。ただし、盆地になりますのでやはり寒さは厳しいです。
この日も早朝は氷点下になった上に雲行きが怪しく早朝はみぞれ模様だったそうですが、幸いにも道路凍結はなくスムーズに移動できました。本格的に冬が訪れる前に所有権移転できたのも僥倖です。

ちなみにここを手放したきっかけは、相続したが戻る事はないからという事でした。
あと、間口が狭く建築不可だから。とのこと。一応、公道には接しているので駐車場・資材置き場としては活用できるかな～と考えておりました。





■接道チェック
聞いてた話と違い余裕で間口は2m以上ありますね！
計測してみたところ、5.6mありました。念のため市の建築課に確認したところ建築可能との回答！用途や出口の範囲が少し広がります。

■インフラチェック
下水は敷地内に桝もありますので、大丈夫そうです。電気も全面道路に電柱あるので問題なしです。水道メータは見つからなかったのですが、全面まで水道管は来ているそうです。建築する際にメータの設置は必要そうです。

■地盤チェック
元々戸建が建っていたとの事で、おそらく地盤は大丈夫。おそらく解体後に盛土しているのか完全な平坦ではないです。まぁ車の入出庫には問題ないレベルです。

■境界チェック
懸念点はこれです。境界標がひとつもありません。しかし、道路以外の3方が家に囲まれており、その境界と思われる部分に側溝がありますので確定作業は難しくなさそうに思いました。


間口も十分あり建築可能ですので、出口は普通の宅地として売却が考えられます。
今回は贈与ですので、所有期間は前所有者からの引継ぎになります。つまり、即日売買したとしても譲渡所得税が5年以上の長期で可能なのが大きいメリットですね。

それでも良いのですが、せっかくなので何かに利用できないか考えてみます。

土地の利用検討をしてみる

この土地の用途を考えてみます。
同じ地域でも道が一本変わると価値や需要がガラッと変わりますので、土地用途を考えている間が楽しいです。不動産の妙味ですよね。

さて、この土地はどうしましょうか。

・アパート用地【×】
地域の持ち家率は75％。その少ない賃貸需要も幹線道路沿いに集中しており、よっぽど広大や繁華街近くでないとこの地域ではアパート建設は難しそうです。

・事務所【×】
スケルトンで箱を用意し、賃貸に出す案。商店街近くだからか、隣地・周囲は個人商店や公会堂です。お金掛ける割に需要が薄いかなと思います。

・倉庫、店舗併設住宅【△】
個人商店多いので、需要はありそうです。しかし、実際に借りたいという人がいない限りは投下した資金の回収が難しいのと、建物を建てると宅地で売却もハードルが上がります。

・駐車場【〇】
現地に行ってみて意外と駐車できる場所がないことが分かりました。路駐するにも道がそこまで広くないので微妙なんですよね。かといって時間貸しするほどでもなさそうなので、月極で考えます。
お金は掛かりますが、ガレージ兼倉庫だと一番需要がありそうです。

・資材置き場【〇】
先述のように商店が多いので、需要はありそうです。

・自動販売機設置【〇】
間口が狭くとも他用途と同時にできるのが自販機の強みです。これは各メーカーに問い合わせたところ、残念ながら見送りのご連絡を受けました。
彼らが言うには、ひと月に400本売れる見込みがないと設置が難しく、本件では交通量がそれより少ない想定のため。との事でした。残念。

・野立て看板用地【×】
間口が狭く、建物に囲まれている場所なので広告掲載は難しいでしょう。一方が崖や田畑のような見通しがあればよかったのですが・・。

まとめ