こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資を行うにはまず物件がないと話になりません。しかし、これから投資をスタートする方にとっては…
- 区分マンションって実際どうなん？
- どんな物件を探せば良いのか？（物件価格帯含む、条件決め）
- 自己資金はいくらあれば良いのか？（投資戦略）
などなど。分からない事だらけだと思います。ikioも同じく勉強中です。
今回は区分マンションの購入条件をまとめてみたいと思います。
区分マンションについて
区分マンションといっても、悪名高い新築1Rとかではないです。
投資するのは、「ある程度の広さがある」「築年数がある程度経ってて賃料下落が落ち着いている」物件です。新築1Rと真逆の、中古のファミリータイプです。その中でもikioは公団住宅をメインに探しております。
団地と聞けばあまり良い印象を持たれない方もおられると思いますが、そこに多数の人が生活する事を前提に開発された区画の特性上、住環境は抜群です。広めの駐車エリア、庭が完備されており、それらも含め共用部は管理会社が綺麗に保ってくれています。
また、団地の周辺には商業施設や学校もある事が多く、古いという一点のデメリットを除けば住環境は抜群です。
懸念点を上げるとしたら郊外である事が多いことです。
また、築年数が結構経っている事も多いので、ある程度その物件の建っているエリアに詳しくないと負動産として抱えてしまいます。同じ建物・同じ階でも数十万～数百万円も売り出し価格に差がありますから。
ある程度は市から公表されていますので、エリア選定の目安にしてみてください。また、実際にその土地に行ってみるのはすごく大事です。人の移動手段、出店されている店の業種、年齢層などなど。実際に生活する前提で街を見ると結構見え方が違ってたりします。
団地の場合は入居者が絞りやすいです。
定年を迎えた年配夫婦や、その親の介護の為に近場に越してくる子ども世帯といった層が多く見受けられます。
新しいマンションと比べると防音性能が全然違いますので、いくらリノベーションしても若い世帯からの人気は薄いかな～という印象です。
条件付け
次にどういった物件を探すのかですが、団地の場合投資家の他に一般の人も実需目的で探しています。なので、投資家向けサイト以外にも普通の物件サイトSUUMOやアットホームで探します。
- 価格 ～300万円
- 間取り 2LDK,3DK,3LDK,4K,4DK,4LDK
近年、壁を取り除いて部屋を繋げるリノベーションされた部屋が売りに出ていることが多いので2LDKも検索に入れます。 - 占有面積 50㎡以上
2～3人住む想定なら45㎡～あれば手狭には感じません。それ以下は少し厳しいです。
以上の条件です。2023年2月現在99件もヒットしました。大量ですね。築年数が古いとそれだけで人気は下がるからでしょうか。ここから物件詳細を見つつ吟味していきます。
物件価格は100万～300万台とお手頃です。
これを月に4万で貸す事ができれば、48万÷300万＝16％の利回りとなります。夢のようですね！
ですが、集合住宅は共用部の維持のために「管理費」そして、建物全体の修繕に備えた「修繕積立金」が発生します。これは費用として利益を圧迫します。必ず確認しましょう。
古い建物ですが変に機械式駐車場やエレベーターがないので、管理費修繕費合わせても１.5万を超えていることは少ないです。ねらい目ですが、その分賃料も多くは設定できないので、バランスが大事です。
これも団地に限らず集合住宅全般に言える事ですが、その建物で他に賃貸募集をしていないか確認します。もし募集が大量にあると安価で物件を購入できても、ずーっと空室が続き想定通りの賃料が設定できない可能性が高まります。
そして、団地の場合は基本的にエレベーターはありません。階段のみです！
今検討しているその物件はまさか4階や5階ではないですか？5階なんて買い物袋抱えて登るだけで重労働ですよ！団地でも2階・3階までで探したいところです。
投資戦略
築古物件の場合は、利回り高く収益性重視が基本です。
団地の場合も同じく、利回り重視で考えます。なので、条件の項目でも書きましたが「管理費」「修繕積立金」などの費用が高すぎる物件は避けるべきです。
賃料5万に対し、管理積立金が1.2万、物件価格が300万で約15％の実質利回りです。CF40万程度出ますので、最低このくらいは欲しいところです。
ちなみに融資は付かない物件が多いです。購入は現金じゃないと厳しいです。しかし自己資金にも限りはあるでしょうから無理は禁物です。投資は余剰金で。全力でやるものではありません。
ターゲットとしている年配夫婦ですと、一度入るとずっと住み続けていただける可能性が高いです。
ただし、ご夫婦で居られる間は良いですが、どちらかがご逝去された場合引き払われる、もしくは孤独死などご高齢ならではの別のリスクもあります。ですが、これらは火災保険の特約でカバーする事が可能です。
出口としては入居者のいるうちに売却が無難かと思いますが、同じような投資家に売却するオーナーチェンジは購入時より安価での売却になるのは覚悟しましょう。検索でぱっと100件近く出てくるのを見てもその可能性が高いのが伺えます。
なので、ikioは入居者が住み続けてくれるうちは持っておいて良いと考えます。仮に空き家になってしまったとしても最初に書いた通り住環境は抜群なので、次の入居者付けもそこまで難しくないと考えます。そこまで郊外でなければ、ワンチャン退去のタイミングで実需向けに売れる可能性も0ではありませんし。
今回は以上です。
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