こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
最近、「地方が消える（消滅可能性）」という言葉を耳にする機会が増えました。
※出展：順に資産形成ゴールドオンライン、読売新聞オンライン、東洋経済オンライン
人口減少、若者の流出、高齢化、空き家の増加・・。
ニュースでは「地方はもう終わり」といった見出しが並び、「地方物件＝リスク」と捉える人も少なくありません。
しかし本当に、地方は「消滅」していくのでしょうか？
実際のデータを見てみると、そこには一面的な報道では見えてこない現実が存在します。
そしてそのギャップこそ、大きなチャンスでもあるのです。
「消滅」ではなく「再配置」が起きているだけ
まず前提として、日本全体の人口が減っているのは確かです。
国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2050年には現在より約2,000万人減り、人口1億人を割る可能性があるといわれています。
※出典：国立社会保障・人口問題研究所（総人口の推移 ―出生中位・高位・低位(死亡中位)推計―）
ただし、全国一律で減るわけではありません。
「消滅する地域」もあれば、「成長し続ける地域」もあります。
実際、例外的に人口が増えている自治体もあります。
たとえば地方都市の中でも新幹線や高速道路の開通、大学や企業誘致が進んだ地域では、定住人口が回復傾向にあります。
ikioのエリアですと、神戸市は人口減少していますが、お隣の明石市は人口増加していますね。
つまり、地方で起きているのは消滅ではなく、「人と機能の再配置」と言えるのではないでしょうか。
少なくともikioの見える範囲では、都市の中心から少し外れたエリアや、観光・リモートワーク拠点などに新しい価値が移動しているように映ります。
「空き家リスク」は裏を返せば仕入れチャンス
では、この変化をどう活かせるのでしょうか。
ポイントは、誰もがしないこと・・「リスクを逆手に取る」発想です。
空き家問題が全国的に深刻化しています。
ですが、裏を返せば安価で取得できる物件が増えているということではないでしょうか。
自治体によっては空き家の改修費や移住を補助してくれる制度も多く、100万円前後の補助金を出す市町村も珍しくないです。金額は自治体によりますが、ある意味元気度を測る目安になるかもしれません。
また、「空き家バンク」では市場に出回らない物件を格安で取得できるケースもあります。
たとえば地方の空き家は100～200万円で買えますので、これをリフォームし、月3万円で貸し出すとします。
初期費用を抑えられれば、年間家賃36万円でも18～36％と十分な利回りが見込めます。
少し極端な例で、修繕費なども考慮していませんが、一例として絶対に不可能ではないかと思います。これは都心の高騰した価格帯では考えられない投資ですよね。
空き家を活用した逆手戦略
①補助金・移住支援金を活用する
先述のように自治体によっては、移住者や事業者に対して手厚い支援があります。国の「空き家再生等推進事業」も追い風ですね。
リフォーム費用や家賃補助、移住支援金などを活用すれば、実質的に自己資金ほぼゼロで投資を始められる場合もあります。
もちろん、自治体の補助を受けるわけですから、お客様気分ではなくしっかりと根を下ろすつもりでいる覚悟は必要ですが。
②空き家を「住居以外」で活かす
民泊、ワーケーション拠点、カフェや小規模シェアオフィスなど、地方物件の価値は居住用だけに限りません。「古民家カフェ」「古民家宿」など、「古民家〇〇」という言葉自体がブランド化していますよね。
最近では、地域おこし協力隊や観光協会と連携して、空き家を「地域の拠点」に変える動きも増えています。
兵庫県丹波市では、関西大学との連携※により、古民家を活用したまちづくりが盛んに行われている事例もあります。若者が街に来る・・それだけでも効果はあると思いませんか？
その近所で民泊やカフェなどを行えば、相互効果が期待できそうな気がします。
※出典：関西大学佐治スタジオ（外部サイトに移動します）
③ 地元ネットワークと組む
地方では、特に人とのつながりが成功のカギを握ります。
現地の工務店、不動産会社、自治体職員などと関係を築ければ、掘り出し物件の情報も入ってきやすくなります。
リフォーム業者を通じて空き家所有者を紹介してもらうケースもあり、インターネットでは得られない情報が手に入ることもあります。
ikioの持っている更地でも、自治体の拠点の近くなので、駐車場や催し場として貸してほしいと連絡が来ることもありました。
「再配置エリア」を見極めるためのヒント
これは非常に難しい。
一言で断言できるものではありません。
やはり、一番は現地に足を運ぶことだと思います。
きっかけは「空き家バンク」や、旅行・ドライブなど何でも良いと思いますが、現地に赴き、人々の生活の様子や商業施設の賑わい方など、確認して判断する必要があります。
「過疎地だと思っていたけれど、意外と生活インフラが整っている」
「鉄道は通っていないけれど、車社会だから不便ではない」
など、地図を眺めているだけでは分からない部分がたくさん見えてくると思います。
もちろん、データでの裏どりも必要なので、それも調査必須です。
以前の記事が再配置エリアを見つけるヒントになるかもしれません。
▶地価公示は使えない？！街の変化を読む
まとめ
「地方＝リスク」「空き家＝負動産」という見方も、確かに一面の真実です。
しかし、それは物事の側面でしかなく、別の角度から見ればまた違った面が見えるはずです。
「再配置」と表したように、人口減少の波の中でも、再集約が行われ新しい価値が生まれる地域は必ずでてきます。
大切なのは、ニュースの「表面だけの恐怖」に惑わされず、自分の目で変化を見極めることかな、と思います。
こんな記事を書きつつも、ikioはまだ全然取り組めていません。
先ほど、地方に持っている更地の話を挙げましたが、今現在は正直持て余している状態です・・。
あれしたい、これしたい、という希望はあるのですが、現実的に資金も時間も足りていない状態ですね。
これらが揃っている方にはぜひ挑戦して欲しいと思いますが、初心者の方がいきなり挑戦するには少しハードルが高いと思います。
「地方消滅」と言われる時代・・。
だからこそ、多角的な視点を持ち、再生の芽を見つけ出していくことが、新たな時代の不動産投資なのかもしれません。
今回は以上です。
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