こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
数多出版されている書籍には、「0円から」「50万円から」「100万円から」など、キャッチ―なワードが良く目につきます。実際にそういったやり方で成功されているからこそのノウハウを書かれているのだと思いますので、嘘ではないのでしょう。
しかし・・。
そういった書籍の奥付を見られた事ありますか？発行年月日を見ると、2018年以前であったり、初版が10年以上前であったりする事も珍しくありません。
時代が変われば、金融機関の融資姿勢も変わりますし、その時の投資トレンドも変わってきます。あくまで本に書かれている内容はその当時の出来事である、という事は念頭に置いて内容を吟味する必要があるでしょう。
普遍的な知識や業態などは別として、今の時代のトレンドは、発行まで時間のかかる書籍よりもネットの方が活きの良い情報が多いように感じます。と、無責任な個人ブログで発信していますw
また、地域によってもそのノウハウが適用できるかどうかが分かれるようにも思います。土地が変われば交通網も人の行き来もガラリと変わりますよね。
少なくとも、ikioのエリアでは安いと言われる中古戸建でも1,000万弱～でないと平成築の駐車場複数付きはなかなかお目に掛かれません。100万円代で買える物件は築50年オーバー+再建築不可+狭小の戸建や、築50年オーバー+駅から遠い区分マンション、など。
当然築古は買って終わりではないので、修繕費で数百万掛かります。運用する上でも、それらを加味して賃料を10万！など取れるわけがないですしね。こういった環境の違いがありますので、本の内容を鵜呑みにはできないという事です。
ではハードル高すぎて今から新規参入は無理か！というと、そうでもありません。
”なかなかお目に掛かれない”だけで”ない”わけではないからです。その話も交えながら、どれだけの自己資金を用意していくと良いかを考えていきます。
結論！
結論を先に申しますと、ikioのエリアである阪神間（大阪市～兵庫県南東部）では少なくとも500万円の自己資金、そして金融資産が300万円は欲しいです。
理由は単純。
物件が高いんです！昨今の戸建ブームで天井知らずに上がっています。調整区域でも超強気価格が散見されます。2024年に入り少し落ち着いてきた感じはありますが、先述の通りまともな物件を買うとなると少なくとも7～800万円はします。築30～とかでその価格ですよ？都心ならともかく、ちょっと異様に高く感じます。
書籍で載っているような平成築・駐車場あり・土地100㎡以上・市街化区域で利回り20％以上なんてお宝物件なんて、まぁ見た事ないです。
なので、物件を現金購入するにしても、融資付けて購入するにしても、先ずは500万円くらいないと土台に立てないです。
まぁ、中には200万円ほどで団地など売られてますが、不便な郊外が多いので買えたとて客付けなどの運用ハードルが高いです（実体験）。今から始めるなら安物買いよりかは、少し高めだけども運用まで視野に入れた場所・スペックを選ぶべきと思います。
融資が使えればもう少し資金を抑えられる？
これは正しいと思います。ただし、正確には「手持ちの自己資金より高い物件が狙える」という意味で考えるのがよろしいかと思います。
自己資金が500万円として、700万円の物件購入するとしましょう。300万円の融資を付けられれば自己資金は400万くらいで済むのでは・・。いえいえ、そんなことありません。
先ず、物件購入に際して仲介手数料や司法書士報酬、各種税金など、所謂諸経費がざっくり10％程度かかってきます。また、不動産担保ローンの場合は抵当権設定にも別に司法書士報酬掛かりますし、金融機関や保証会社への手数料も掛かります。これらが借入のざっくり5～10％程度かかります。
結果、700万円の10％=70万円、300万円の5％=15万円。融資を使うとしてもやはり、少なく見ても500万円弱は必要になります。
現金購入だと、必要な自己資金が770万円必要になりますのでそもそも買えない。
では、自己資金が500万円として、400万円の物件購入するとしましょう。300万円の融資が付けられれば自己資金は諸経費込みで150万円くらいでしょうか。
結果、抑えられてますね！でも・・、この物件の賃料は先ほどの700万円の物件と同じくらい設定できるでしょうか？答えは否だと思います。
肌感ですが、戸建てだと利回り12％くらいの賃料設定が相場の事が多いので、それで考えてみます。両パターンとも融資は300万円。金利2％の期間10年としたら、毎月2.7万円ほど返済の必要が出てきます。
700万の物件が7万円設定したとして、7－2.7＝4.3万円／月。
500万円の物件が5万円設定したとして5－2.7＝2.3万円／月。
500万円の物件は返済比率が50％を超えていますから、数か月空室になればその年は赤字です。これに加えて火災保険や税金、区分であれば修繕積立金や管理費もランニングコストとして掛かってくるのも忘れてはなりません。
例で出した500万円物件だと、購入時に自己資金を抑えられたが、運用時に返済比率が高くなるので、その恩恵があるかは疑問。となります。物件をとにかく短期間で買い続ける・・のなら意味はあるかもしれません。
あと、忘れてはいけないのが、お金を貸す側の心理です。
物件の購入により、全ての資産がなくなってしまったら、返済が滞る可能性が出てきます。特にこれから始める駆け出しは実績がないので、金融資産が返済のエビデンスとなります。自己資金として用意しているお金の他に返済できる余裕がある方が金融機関としては貸す判断がしやすいかと思います。
なので、金融資産で300万くらいはあった方が良いのかなと考えます。マストではないですが、ベターです。
ちょっと話が逸れた気もしますが・・。購入にも運用にもお金は掛かるので、現金購入するにしろ、融資を使うにしろ、選択肢を広げる上でも最低500万円は欲しいなというお話です。
具体的に500万円で始めるなら
500万円準備できたとしましょう。
これで中古戸建or区分を現金購入していきます※。利回り12％なら賃料設定は月に5万円しか設定できないんじゃないの？はい、その通りです。そのままなら。
※立地良く、室内・設備がボロボロなのが前提。
なので、リフォーム・リノベーションして賃料を上げていきましょう。どこを修繕するか次第ですが100万円かければ1～2万円上げるのは難しくないと思います。この修繕費は融資を利用します。金融資産が300万円あれば100万円程度の融資は金融機関を数行回れば問題なく付けられるはずです。
500万円の自己資金があれば、一棟物も狙えなくはないです。
が、何事も初めるなら最初は小さくが基本です。実際に運用してみたら見えてくる問題・解決策や、そもそも不動産投資合わなかったわ！という事もあるでしょう。まずは区分や戸建から始め、慣れてきたら一棟物に移行していく王道ですね。
実際に500万円貯められてから取り組まれる人ですから、堅実に歩みを進めるのが性に合っているのでは、と思います。色眼鏡かもしれませんがw
そもそも、500万円以内の物件みつけられないんですけど
この辺は正直、運やタイミングもあるかと思います。しかし、その運を掴むのも行動した人だけです。
ありきたりですが、まずはポータルサイトを見て回って物件の問い合わせをする。という一連の流れを何度も行って経験を積む必要があります。そこで仲介業者と仲良くなれれば向こうから物件の紹介してくれますしね。
冒頭で書いたような、その時代のトレンドに一番敏感なのは仲介業者たちです。彼らに直接話す機会があれば有効活用しない手はないのではないでしょうか。まぁ海千山千・・悪い業者は売れ残りを勧めてくるなんてザラですし、見る側も目を養っておかなければいけませんね。
だいたいは、問い合わせや内見時にどのような物件探してますか～という話になりますので、「自己資金は500万円くらいで、条件は○○」と言えばそれに沿った物件を運んできてくれるでしょう。
この自己資金が100万円しかない、0円で！などと伝えようもんなら購入資金のない買えない人扱いで積極的に物件紹介してくれないでしょう。彼らにとって買える人のみがお客様ですから。
繰り返しになりますが、良さげな物件は”なかなかお目に掛かれない”だけで”ない”わけではないです。根気よく探していたら、意外と見つかりますよ。
まとめ
ikioもまだ駆け出しですし、勉強する事は山ほどあります。その短い活動歴の中で文中にも少し書きましたが、「行動する」のがとても大切だと感じる場面は多くありました。
だってどうにも活用できないような売れ残り勧めてくる業者の多いこと多いこと。まぁこれも含め、物件を持っている＝ゼロではない踏み出してる人だからこそ営業かけてくるわけです。これも「行動した結果」ですね。
定期的に書籍はチェックしていますが、どうも東日本エリアが多く感じます。西の書籍がないわけではないですが、やはり人口の差が顕著にでているんだと思います。管理まで業者に任せるなら、いっその事地元以外で探しても面白い物件に出会えるかもしれませんね。
今回は以上です。
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