こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
ikioは11月に賃貸業をスタートしたので、11月が周年月になります。
まだ決算も終わっていない中途半端な時期ですが、ちょうど決算が見えてくる時期だからこそ「見えるもの」もあると考えています。
さて、今年も色々ありました。
本記事では、主に年初の目標振り返りとその反省会をまとめています。
2025年のエリア市況はどうだった？
2024年の振り返りでも書きましたが、ここ数年、資材費・建築費ともに高騰が続いています。
リフォーム費用がかさみ、なかなか思うような利回りを実現できませんでした。体感では同内容で2024年よりも1～2割高くなっており、地方物件でも利回り14％以上はなかなか難しいです。
この市況の変化を受けて、2025年は仕入れよりも体力温存を優先しました。
また、市場も高値が続いていましたが、2024年末ごろから一部の都心を除き、価格帯が少し落ち着いてきた印象です。政策金利上昇の影響でしょうか。
とはいえ、都市部の中古アパートでも利回り10％超えるのは珍しく、まだまだ価格は高いです。
そのため2025年からは戸建や土地をメインに据えてリサーチしています。
なお、2025年以降の仕入れは「土地値8割以下」「リフォーム込み利回り13％以上が見込める」を最低ラインとして判断しています。
エリア選定については、一旦頭打ちしたであろう地域に絞りました。
ネットで見ていても、路線価と同等、またはそれ以下の物件がチラホラ見られるエリアです。
良さげな物件は県外からでもすぐに買付が入る一方、価格上昇に乗っただけの微妙な物件は半年〜1年以上残っています。これは中古でも新築（建売）でも同様で、かなり二極化が進んでいます。
また私見ですが、
・業者の動きもより先鋭化しており、地元に強い仲介の囲い込みはさらに顕著になっており、公開物件は正直地味なものばかり。
・再販業者はノーリフォームで売り出す代わりに、指値交渉がしやすくなったかも。
さらに人気地域では新設の仲介が増加しており、駅前集中だったのが、主要道路沿いなら駅から離れていてもバンバン開店しています。
また、県外（関東）の業者も入ってきており、一次情報の精度が落ちている・・・なんてこともありました。
特に淡路島エリアで顕著だったのですが・・。
昨年までは民泊需要で再建築不可でも飛ぶように売れていましたが、現地に行けばすぐ分かるような「ダメ物件」は売れなくなり、元の評価に戻った感じです。
以下のようにAirbnbで見ると宿泊費も落ち着いてきた感じです。
温泉地で有名な洲本市中心でも2万円を切る部屋も増えてきており、万博期間中から1～2割落ちているイメージです。（1泊10万円を超える高級宿も相変わらずありますが）
今後、民泊はどうなるのでしょう？
需要が落ちてくると、市場に民泊物件が出てくるのでしょうか。それを拾えると面白そうですよね！
年初に立てた目標とその振り返り
①家賃収入で1000万円を目指す。（物件1棟は買いたい）
②事務所を持ちたい（自宅近くで倉庫を兼ねた物件が欲しい）
③新築を建ててみたい（小さな規模で良いので新築もやりたい）
え～。
結果から言うと、全て未達です！
①家賃収入で1000万円を目指す。
そもそも物件を買っていないので、あまり伸ばせていません。
ただ、既存物件の家賃改善や物件運営費見直しには取り組めたので、大きく伸ばすよりも「地盤を固めた年」だったと言えるかもしれません。
②事務所を持ちたい
事務所は残念ながら先送りです。
ただ、実家に戻る機会が多くなり、使っていなかった部屋に資材や工具を置くようになったので、目標だった「倉庫の確保」は一応クリアかな。半分達成です。
もう半分の事務所・・つまり他人を呼べる程度の作業場は、今後整えていきたいと思います。
③新築を建ててみたい
これは倉庫問題が解決したことで、正直、熱が冷めましたw
急ぐ必要もないので、規模拡大とともに追々チャレンジできれば良いかなと。
2026年の目標は？
2025年は空室が重なり、苦しみました。
（空室率：11/13戸→12/13→12/14→13/14→14/14満室で年内着地！）
赤字こそ免れましたが、返済比率は50％を超えており、入退去・修繕費・新規取得に絡むリフォームなどが加わり、完全に自転車操業になっておりましたw
焦る気持ちもあり、少し中期目標を整理ました。
漠然と規模拡大したら法人化！と考えていましたが、具体的にいつ行うかを見直してみました。
■まずは経営安定化
物件が増えてくると、入退去や修繕費が思っていたよりもかかることが判明しました。築古ばかりだしね。
そこで、2026年はキャッシュを厚くすることを最優先目標にします。
そのためには、
①購入を控える
②管理会社と密に連絡し、トラブルを未然に防ぐ
③経費の見直し（何でも必要だからと買うのはよくない）
自己資金が厚いほど銀行評価も上がり、法人化の際の乗り換え融資も受けやすくなりますしね。
■業者とのつながりを強化
検討エリアを広げるためにも、内見を通して業者とのつながりを広げていきたいです。
ここから金融機関に繋がる可能性もありますしね！
また、県内だけでも色々な土地に詳しくなって悪いことはないはず。新規で少なくとも12人（1人／月）とつながりたいですね。
■法人化
アパートの減価償却が切れる2028年に法人設立を目標にスケジュールを組みます。
このアパートの残債を借り換えて、個人→法人に移し、減価償却も復活します。その頃には残債が当初の2/3まで減っているので乗り換えハードルも低くなっているはず。
そのために、まずは2026年～2027年には金融機関への打診を行っていこうと思います。いきなり新規で突撃すると迷惑なので、まずは相談ベースで関係構築からですね！
■法人について
資産運用法人ですので、役員報酬はゼロで利益はプールし、社会保障料はかからないように調整します。
また、個人→法人移転時の譲渡税ですが、おそらく簿価より評価が低くなるので発生しないと思われます。なので、取得税と登録税の諸費用のみの最小コストで移管予定です。
法人に移すのは一棟のみで、それぞれ土地にも価値はありますから、建物は使い倒して、将来的には再建築したく思います。
■農業事業の拡大
2025年からはじめた、農業事業。
実際に畑に立ってみて、課題や改善点が山ほどでてきました。
①2025年より収益構造を見直し、効率化させる
②マーケティングをより強化していく
③年間売上目標を100万円
いずれも継続することで結果が付いてくることです。
2026年以降も頑張りたいと思います。
なお、この農業事業も地味にB／S、P／Lの最適化に役立ってます（作物や製造品は”資産”になる※）ので、複数の事業は小さくても行う方がいいんだなと実感できました。
※棚卸資産に含まれるので、B／S上の資産の部が厚くなります。
まとめ
2025年期の振り返りと、2026年期の目標設定でした。
2024年までは割とイケイケで進めてきましたので、ここで一旦ストップをかけるフェーズかなと思っています。
今期もおそらく赤字（これで3期連続）・・なのですが、大部分は減価償却費によるもので、費用見直しや家賃収入アップによって、赤字幅はかなり縮小、来期には黒字になる見込みです。
①黒字化する2027年のタイミングで法人設立相談を行い
②2028年に新規取引で法人化！
→ついでに個人も黒字化になり、信用回復もしますので、物件取得にも良い影響という流れを目指します。
ちょっと都合の良い妄想っぽくなってしまいましたw
一応、具体的な融資金額や当たる金融機関、今後の取得規模などの計画は立てていますので、後はそれをなぞるだけ・・そのはずです。
でもikioの性格的には、ある程度貯めてる状態で良い物件見つけたら、また拡大に動くんだろうな・・と自分で自分が信じられませんw
ただ、買うにしても「キャッシュ厚めで良い条件の時だけ」を徹底し、無理な拡大はしない方針で2026年は進めます。
来年以降の活動も、こうしてブログとして残していければと思います。
今回は以上です。
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