物件売却を考える①

不動産賃貸業
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こんにちは。ikio(@ikio04731250)です。

ふと気になり、現在所有している物件の経費率を計算してみました。
思い付きのように書きましたが、新しく物件が買えない時期に現在の利益の最大化を考える必要がありますので、その一環ですね。

計算方法は単純で、年間経費÷年間家賃収入です。
経費率の内訳は、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料の固定費です。
実際に掛かった費用のみで、イレギュラーな修繕費に備えた内部留保は入れておりません。
おかげ様で満室経営できておりますので、家賃収入も想定通りで考えます。

リストアップしていき、区分・戸建・一棟で比べると区分の経費率が凄い高いんです。区分1号は39%、2号が29%!なんと家賃収入の3~4割が固定費です。

おおまかに理由は2つあります。
1つは家賃が高くない。でもこれは相場がありますので急激に上げられないし、そもそも高すぎると入居の候補にもなりません。
2つ目に管理費・修繕積立金、そして固定資産税が高い。一棟まるまる所有する戸建やアパマンでも修繕費積立の考えは変わりませんが、通常は修繕に備えて現金留保します。しかし、これは必ずしも発生する支払いではありません。それに比べると区分は毎月決められた金額を必ず支払う必要があるのが問題点なのかなと思います。
また、区分は広大な土地に建っている事も多く、持ち分按分とはいえ評価額はそこそこ高いので固定資産税が高いです。

まぁ・・とはいえ安定して利益は出ているから持ち続けてもいいのだけれども、利益をこれ以上上げるのなら売却して新たな物件を購入する資産入替が必要なのかなと考えました。

そこで区分1号の売却を進めていこうと思います。

入替によって利益は上げられるか検討!

まず、区分1号を売却すると起こる変化を考えます。

①家賃収入の減少
当然ですが、売却するとその物件から得られる家賃がなくなります。他の保有物件で必要な支払い(経費や返済)が賄えるので多少収入が減るのは問題ありません。

②維持費用の減少
毎月支払っていた経費も減ります。経費率が高い物件ですので、運用全体の経費率も下がり利益率の改善が見込まれます。またこの物件で起こり得たかもしれない修繕・リフォームも一切かからなくなります。

③固定資産から流動資産へ
不動産は流動性の低い固定資産です。これが売却による現金化で流動資産になります。これを元手に他の収益性の高い物件を購入する事もできますし、他の流動性の高い株式やEFTなどにも移行ができるようになります。

④売却による諸費用がかかる
まず売却に仲介手数料がかかります。800万円以下の取引になるので30万円。それでも数年後の収支を考えると持ち続けるより収益性の高いものに入替るのが良いと判断しました。
購入価格より高く売却できれば譲渡所得税も掛かってきます。短期なので約40%・・それでも数年後の収支~以下略。あと、毎年計上していた減価償却費が簿価に反映されますので、物件価格と同じ価格で売却しても簿価が減っている分の譲渡所得税が発生する事になるのも忘れてはいけません。

⑤他の資産へ再投資できるかの不安
これはメンタルの話ですw
上手く売却できたとしてもその分収入が下がってますから、早く物件買わなくちゃ!と焦る気持ちが出るかもしれません。また、次の物件を修繕して商品化できるか、などの不安も起こるかもしれません。修繕にもお金かかりますからね。
まぁ自分事ながら、不安感じても仕方ないので、淡々と進められそうな気もします。知らんけど!


入替によって、収益性が上がるか。
については、上がる公算が高いとみております。というのも区分1号は現金購入していた為です。融資を付けられればもっと家賃収入は増やせるかなと思います!

なので、やはり売却に向けて動くのが良いかと考えました。

渡りに船かも?

以前からよくDMが送られてきてました。
その不動産売ってください!

ちょうど良いタイミングで、区分1号近辺で探しているお客さんを抱えている(ただの営業トークでしょうが)との内容です。
その中の一文が目に留まります。~仲介手数料は無料ですので、是非査定だけでも~・・仲介手数料無料ですって!

まさに渡りに船。
売却したとしても400万円前後(一応ファミリーサイズなのですが如何せん郊外物件は安い)でしょうから、その1/10近くを手数料で取られるのは厳しい。それが掛からないと業者側から提案してくれるのだから大変助かります。

しかし、この1社だけに依頼はしません。
よく売却するなら専属専任でなく一般媒介にしろ!と聞きます。これは専属専任媒介契約を交わしてしまうと、業者が手綱を握り売主より発言力が強くなりやすいからだそうです。
その話を信じるのであれば、今回の売却に関しても一般が物件を預ける条件になるかと思います。

あとは売却希望額ですが・・これは相場があるので、何とも言えませんが過去の成約事例を見ていると購入価格よりは高く設定しても大丈夫そうな気がしています。
まぁ区分1号の同じ建物で、他の部屋が売りに出されているのを見たことありますが、毎度すぐに消えているので相場や人気は伺いしれますしね。こういった物件情報の把握は売主側に立っても必ず行うべきだと思います。

あと、オーナーチェンジですのでおそらく投資家しか買いません。ikioもそうですが、彼らの目線では相場というよりかは利回りでの判断になりますので、家賃からの逆算で考える必要がありそうです。

このあたり踏まえて各社に連絡とってみたいと思います。

まとめ

今回は売却までの導入編です。
次回以降に実際に査定してもらった結果など含めて記事にしたいと思います。

あと、どうしてもの場合を除き、決して売却を焦る必要はないのかなと思います。
そもそも利益が低いとはいえ、単体で運用できていますし、無借金なので利上げなどで首が回らない・・という事もありません。
売却の理由にそういった売り急ぎたい背景があると、指値されて多少損失があっても進めてしまいやすいと思います。自分が買主になると弱点見つけたら突きたくなっちゃいますしねw

焦らず冷戦な判断ができるように長い目で売却していきたいなと思います。
次回は査定編です。

今回は以上です。

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