【土地】3つ目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
同じような物件を見る際の参考になればと思います。

なお、プライバシー配慮のため写真は省略しています。
それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　200万円
• 場所　兵庫県姫路市
• 土地　200㎡（約60坪）
• 建物　上物あり（軽鉄 築40年）
• 接道　公道6m
• アクセス　最寄り駅から4.5km（徒歩60分）
• 環境　駅からの距離は結構ありますが、基本的に車社会なのであまり問題ではありません。ただ、地形的には山裾になります。ここは要確認。
  周辺は住宅街が形成されています。各区画はそこそこの広さがあり、ゆとりのある敷地ですね。その分、幹線道路からは離れてますので、店舗や病院などインフラ関連施設は周囲にありません。また、山に向かって坂道になっているのが気になるところです。

市街化区域内ですので、再建築も可能です。売り出し価格がとてもリーズナブルです。
理由は明確で、駅や幹線道路から離れているし、周辺が便利というわけではありません。実需が弱いわけですね。
こういった物件はいくら価格が安くとも、普通に賃貸物件として運用するにはなかなか厳しいです。せめて近くに学校関係があれば、ターゲットが絞れるのですが・・。
そこで、築40年の建物もあるのですが、ここは「戸建賃貸」ではなく、「土地」としての活用法を模索してみることにしました。

内見

山の近くにあるので、前もってハザードマップ確認しました。
それによると、土砂災害警戒区域のイエローエリアが掛かっています。レッドでないのでまだマシですが、火災保険加入も保険会社が限られそうです。



上記写真の通り、すぐ裏手が山です。
山の上というよりは、麓を拓いた分譲地という印象です。
街の中は平坦な場所が多いですが、道中が少し自転車では辛そうでした。


■接道
旗竿地です。間口は2mあるか間口から奥まで順に測っていきます。一応、2m以上ありました。

■インフラチェック
上下水道あり。都市ガスはなく、プロパンです。
山が近いこともあり、雨水枡も開けて確認しましたが、つまりなどはなさそうでした。

■敷地内
山裾というか、家の背後に山を背負っています。風水的には微妙な位置だった気がします。風水関係なく、土砂災害警戒区域ですので、物理的な被害は少し気にするべきですね。
冬場なので、枯れ葉が結構溜まっていました。ベランダも外からみてわかるくらいに枯れ葉が積もっています。
夏場は涼しそうですが、虫（ハチやムカデ）なども気になるところです。

■境界
境界標はありません。
一応、ブロック塀が隣家との間にあるので、そこが境界なのでしょう。

■建物チェック
約140㎡と広いです。中身は築年数相当ですが、気になる点が2点。
①傾きあり。1階からなので地盤が原因の可能性あります。②雨漏りあり。現状漏れているかは不明。10年ほど空家とのことなので、他にも何かあるかもしれません。


建物も一応チェックしましたが、元々住む前提の運用は考えていないので、正直状態はあまり気にしていません。
それよりも、他の活用方法がないか考えてみました。

土地の利用検討をしてみる

土地として用途を考えてみます。
参考までに、懇意の地場不動産屋に相談してみました。

・アパート用地、事務所【×】
こんな山の中で需要あるわけないと一蹴。

・倉庫、資材置き場【△】
可能性はある。ただ、募集は長期化する可能性もあるし、あまり乗り気ではなさそう。旗竿部分にハイエースが入れば業者に声かけやすいけどね～。とのことでした。

・駐車場【〇】
新規で人を呼び込むよりも、既に住んでいる人向けの案です。
実はこのエリアは裕福な人も多いようで、屋根のある「ガレージ」は探している人が多いそうです。高級車は狙われるという話もあるようですしね。


■利回りで考えてみる
ガレージの場合、3万円／月で貸出し可能とのこと。
物件価格200万円。
解体単価を3万円／坪として、約42坪なので126万円。
ガレージ2台新築に約400万円。

満室想定で、6万円×12カ月＝72万円
総費用が諸経費入れて800万円

72万円÷800万円＝9％

駐車場としては悪くない数字ですが、うーん。

それでも見送りした理由

利回りはそこそこ。
駐車場として7～8％売却すれば、多少利益も出ます。

しかし、それでもリスクの方が大きいと感じました。

①ハザードマップエリア内であること
近所の人を捕まえて聞いたところ、直近10年は大きな被害はないそうですが、過去に実際に土砂崩れがあったとのこと。
「私だったら、あの奥側の家（本物件）じゃなく、手前の家（隣家）買うわ」と言われたのが印象に残りました。

②大型車が停めにくい
旗竿部分は幅が約2m。普通車や軽自動車はいけますが、ハイエースやランクルなど大型車は少し怖いです。
ガレージを借りる、車好きな店子にとって借りるか悩む部分と感じました。

③相場通りで決まるとは限らない
無理な賃料でもないし、確かに需要はあるのでしょうが、そもそもが郊外エリアです。3万円でもアッパーと考えた方がいいかもと思いました。
「裕福な人が多い」は、業者からの意見しかなく、追検証できないので。住民にあなたは裕福ですか？とは聞けないw


■買わない判断の決め手
数字上では確かに回ると思いますが、そんなに余裕のない状況である今、無理に取りに行く必要あるか？と自問自答した結果、見送りました。

また、他の注意点として旗竿地であること、があります。
仮に利回りが回ったとしても、旗竿地はいろんな不具合がある可能性が高いです。
・間口が2m未満になる部分がある
・旗竿部分が長いと、実際に建築できる部分が小さくなる
・周りが囲まれる可能性が高く、日当たりが悪くなりやすい

やはり、土地としてはしっかり道路に面している方が使いやすいです。
今回は、運用では利回りありましたが、将来的な売却考えると旗竿地は微妙ですね。旗竿地だと利回りに+1～2％は欲しいところです。

まとめ