こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
また今年も管理会社から値上げ提案が来ました。
「はぁ、またこの手の話か・・」資料を見た瞬間、ため息が出ます。
この時期になると、所有している区分マンションの総会案内が届き始めます。
ポストに分厚い封筒が突っ込まれて、パンパンになるので困りものですw
内容としては、
・収支報告
・本年度の組合役員選出
・修繕履歴
・管理会社からの提案
など。
物件によって多少違いはありますが、概ねこんな感じです。
その中でも、毎回ややこしいのが「管理会社からの提案」です。
管理会社からの提案
一応、総会という形は踏んでいますが、実際の建物管理や周辺環境のメンテナンスは、ほぼ管理会社に依存しています。
住人側は「住みやすさ」を重視しているので、管理そのものに強い関心を持っている人はそこまで多くない印象です。
そのため、長期修繕計画なども基本的には管理会社任せになりがちです。もちろん、実際に破損などが発生した際の修繕は、報告書を見る限り適切に行われています。
結論として、区分マンションのような大規模物件では、管理会社は必要な存在だと思います。
ただ、提案内容に疑問を感じることも少なくありません。
総会では、こうした提案内容が議題として追加されます。
なお、ikioは総会に参加したことがないので、実際にどれくらい人が集まっているのか、どんな雰囲気なのかは分かりません。
毎回、同封されている委任状の各議題に「賛成・反対」を記入し、郵送するだけです。
しかも、この資料が届くのって総会の1週間〜10日前くらいが多いので、提出期限もかなりギリギリなんですよね。
■オプションプランの提案
例えば、「24時間駆け付けサービス」のようなものです。「緊急時はいつでも対応しますので、有料プランに加入しませんか？」という提案ですね。
大家視点で言うと、正直あまり必要性を感じませんので「反対」に入れてます。
何かあれば直接こちらに連絡してもらった方が対応しやすいですし、毎月の固定費も増えますからね。
■委託費用の値上げ
これは毎年のように議題に上がっている気がします。
人件費高騰など理由が添えられていることもありますが、中には「次年度から月4,000円アップ」とだけ書かれているケースもあります。
おそらく、「詳細は総会で質問してください」というスタンスなのでしょう。
大家視点では年間で4.8万円も固定費が変わるとちょっとした事件です。
当然、これも「反対」に入れます。
ただ以前、「賃貸部屋への郵送費」という名目で、”賃借部屋のみ月400円（年4,800円）”という議題が出たことがありました。
この時は実需住民が多い物件だったため、普通に可決されていました。こういうパターンもあります・・。
■業者選定
特に大規模修繕の際は、業者の見積もり資料が添付されています。
2社以上比較されていれば、「ちゃんと比較したんだな」と思えるのですが、稀に1社しか記載されていないことがあります。
こういう場合は「反対」を選び、A4サイズのペライチで「別途相見積もりを取るべきではないか」、という意見書を同封しています。
大規模修繕は数千万円単位のお金が動きます。積立金が十分あったとしても、理事会や管理会社に完全に任せきりにするのも違うかな、と思っています。
反対意見は通らないことも多い
総会資料は、もちろん管理会社が作成しています。
そのため、議題に上がる時点で、ある程度理事会内では方向性が決まっているケースも多い印象です。
後日届く総会報告書を見ると、結局そのまま可決されており、少し陰謀論っぽい言い方かもしれませんが、「ある程度決まってるよなぁ」とは思っています。
※AI生成イメージ
また、実需住民が多い物件では、大家側に不利な議題はかなり通りやすいです。
先ほどの「賃借部屋のみ年間4,800円アップ」の議題も、
・総戸数：220戸
・賛成：216
・反対：4（ikioは反対）
という結果でした。
圧倒的多数で固定費アップです。
民主主義こわいw
管理会社は必要
ここまで否定的な話も書いてきましたが、先述の通り、管理会社そのものは必要だと思っています。
■物件価値の維持
大規模物件に慣れている大手管理会社の場合、建物本体だけでなく、子どもの遊具・植栽・掃除・敷地内道路など、周辺環境までしっかり整備されている印象があります。
これは売却時の印象にも大きく影響するため、大家にとっても重要です。
購入時にもぜひ確認したいポイントですね。
第一印象は「部屋」より先に「建物全体」ですから。駐輪場や集合ポストが荒れている物件は、やはり管理状態が悪いケースが多い印象です。
■お金の厳格な管理
毎月の管理費・修繕積立金の徴収や、未収金の督促業務を法律に則って代行してくれるのは大きいです。
また、大規模マンションになると、修繕積立金だけで数億円になることもあります。資金規模が大きいため、会計管理の透明性は重要。
こうした変なリスクを抑えられる点も重要だと思います。
たまに管理組合による自主管理物件を見かけますが、個人的には少し怖さも感じます。
■トラブル対応
騒音、ゴミ出し、違法駐車などのマナー問題について、住民同士で直接注意すると角が立ちます。その点、管理会社が「第三者」として対応してくれるのは大きいです。
規模に関係なく、相談先がある安心感はありますね。
まとめ
区分投資は、比較的自主管理しやすい投資形態です。
それは、共有部分の管理を管理会社が担ってくれているからですね。
そのため、管理会社という機能自体は必要です。ただ一方で、提案内容を何でもそのまま賛成して良いわけでもありません。
・・とはいえ、大家側の意見は通りにくいな、と感じることも多いです。
まぁ、保有区分数もそこまで多くないので、サンプル数は少ないのですが。
それでも、意見が通らなくても毎回きちんと自分の考えを書いて提出すること自体、小さな抵抗なのかなと思っています。
区分投資は楽なのですが、「自分だけでは決められない」という宿命がありますね。
将来的には資産入替の候補です。特に地方では戸建や一棟物も比較的リーズナブルなものがありますし、都心に比べ車の需要が強いので、区分に拘る必要がないからです。
総会案内が届く時期になると、「だから戸建や一棟物に移行したんだったな」と改めて思い出します。（嫌な風物詩ですねw）
今回は以上です。
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