こんにちは。ikio(@ikio04731250)です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように!
それでは早速いきましょう。
物件概要
- 物件価格 250万円
- 場所 神戸市須磨区
- 築年数 RC51年(1973年)
- 専有面積 70㎡(3LDK)
- 階数 4階(エレベーターなし)
- アクセス 最寄り駅から徒歩15分
- 環境 山の中腹にあり、背後には山、前面はオーシャンビューと展望は良い。駅前まで出ればスーパーやコンビニがある。
- 駐車場 あり
google map上は徒歩15分。しかし、山側にあるので急な坂を上る必要があり、徒歩は健康体でも少しキツイ。車は必須。
坂の上に建っている物件なので、展望はすこぶる良い。夜は100万ドルの夜景と明石海峡大橋を一望できる。周囲は住宅以外の施設はないので、駅前まで出る必要がある。
ただ、山側なので神戸市のハザードマップを確認したところ、土砂警戒地域ではありました。上の方の階とはいえ、ここは懸念点であります。
内見
せっかくなので物件まで歩いてみました。
2号線を越えて5分もしないうちに後悔するくらい坂がキッツい!自転車も電動でないと厳しそうです。
トコトコ歩く事約20分。物件につく頃には息があがるくらいでした。が、確かに淡路島まで一望できるロケーションはいいですね。本件は4階ですので、天気の良い日は期待できそうです。
さて、本件は場所の割に価格が安めです。と言いますのも告知事項有だからですね。問題は亡くなり方ですが、今回は自死でも殺人でもなかったので一旦は一安心です。
それは抜きにしても中は荒れ放題です。残置物こそないですが、床は剥がれ壁は穴があり、それなりにリフォームし甲斐ありそうです。
あと、鳩の糞がベランダに溜まっていたので、対策は必要かもしれません。
正直、この荒れ具合だとフルリフォーム前提になるので、細かな部分まであまり見ていません。
ぶっちゃけ、家賃どれくらい取れそうですか?
弊社はアッパーで5万くらいと見込んでます。
閑静で展望も良いのですが…
周囲何もないですもんね。私もそのくらいの想定でした。
あとは告知事項有りますので…
それなりに苦労はあるかもしれません。
でもこういった物件は賃料の安さが一番大事なポイントですので、一度シミュレーションしてください。
まぁ結局はそうなんです、賃料どれだけ安くできるか。です。
しかし今回の場合は全体的なリフォームは避けられませんし、これが下手したら物件価格より高くなるかもしれません。
リフォームを200万くらいとして計算してみます。
利回り計算
- 購入費トータル 416万
物件価格 200万+諸経費8%+リフォーム費200万 - 想定収入 60万(50,000円/月)
- 表面利回り 15%
Home’s見える!賃貸経営で調べますと、須磨区の利回り目安が10.9%との事なので上回っています。 - 実質利回り 9.8%
修繕積立・管理費が15,000円。火災保険を10,000として、想定収入は410,000円/年で、416万で割ると9.8%です。ちょっと厳しいですね。
これに加えて、告知事項分の賃料の値引きも必要です。すると8.4%くらいでしょうか。
まとめ
せめて10%前後は欲しいです。
リフォーム費200万も大概安いと思いますが、これを上限とするのであれば-100万の指値でギリ9.8%になります。
今回は相続で持て余しているとの事でしたので、交渉の余地もありそうでしたが、「そこまでしてこの物件じゃないといけないか?」という基本が頭を過りました。
坂や鳩など、住み始めてからのトラブルがそれなりに多そうなのと、告知事項有物件なのに、そんなに割安のイメージが持てなかったので、見送りました。
ちなみにこういった物件に行くのは初めてです。
自分で思っていた以上に亡くなった場所に立っても何も感じなかったのは意外でした。まぁ別に清掃はされてるし、気にならない人にはとことん気にならないもんなんでしょうね。
今回は以上です。
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