こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
なぜikioは都会物件を買わないのか。
理由は単純で、低利回りでキャッシュが残らない投資に魅力を感じませんでした。
もちろん、それ自体を否定するつもりはありません。
実際、都会物件には資産価値の安定性がありますし、手間を抑えながら運営できるメリットもあります。
※AI生成イメージ
そこに少し違和感がありました。
というのも、手間は抑えられますが、収益を大きく改善できる余地が小さかったからです。
良くも悪くも、収益は「市況」「金利」「物件価格」に左右されやすい。
自分の運営力で改善できる余地が小さいため、「事業」というより「長期保有型の金融商品」に近い印象を持っています。
一方で、ikioが取り組んでいるような地方高利回り物件（利回りでいうと12％～）は、かなり性質が異なります。
・空室は普通にある
・古い（メンテナンス不足も多い）
・見た目も地味
・ひとクセ抱えている
しかし、だから安く買える。そして、物件ごとに「改善できる余地」が非常に大きいのが特徴です。
自分で「条件」や「修繕範囲」を決定できるということ。
これこそ、まさに「事業」なんです。
本記事は、特に「初めて不動産投資をするなら何を重視すべきか」を考えている人には、参考になるかもしれません。
地方高利回り物件とは
地方高利回りというと、「入居がつかない危険な投資」というイメージを持たれがちです。
そうなると、買い手が限られ、その結果として低価格=高利回りになりやすい。
確かに、何も考えずに買えば運用も出口も厳しい物件もあります。ただ、地方だから全部が即ダメというほど単純でもありません。
①地方＝入居がつかない、という思い込み
「需要が弱い」エリアでも、戦略を整えれば客付けは可能です。物件や立地のポテンシャルを引き出せば、需要に合った形へ近づけることはできます。
以前、駅からバス15分の団地物件を再生しました。
団地はエレベータがないので高層階は人気がなく、100万円台で安く仕入れられます。ただし、最寄り駅は関西でも屈指の主要駅で、そこから15分。ほどよく自然があり、65㎡の広さがある部屋に可能性を感じました。
そこを4DK→2LDKとゆったりめの間取りに変更し、リノベーションしました。
結果的に、家賃も元の査定より+27％で成約し、今では稼ぎ頭になってくれています。
②安く買って、バリューアップする楽しさ
まだまだ競合が少ないエリアでも、世代が入れ替わり相続が発生します。これは全国的に同じですね。
相続物件は毎日のように出てきます。
相続した人も高齢になり財産整理のために売却するので、マイナスにならなければOKというスタンスの売主も一定数居られます。
また、戸建になると個別性が高くなります。その物件をどう商品にするか、毎度企画力が試されるのも個人的には楽しい部分です。
③土地値以下も狙いやすい
不動産は出口戦略（売却）を購入時にセットで考えます。
②のような相続案件ですと、土地値 ＞ 残債の場合もあり、残債分でディール成立します。
こうなれば、取得時から含み益がある状態になりますので、出口設計もしやすくなります。
もちろん毎回うまくいくわけではありません。
それでも、「どうすれば決まるか」を考える余地の幅は都会より大きく、地方ならではの特徴と思います。
高利回り＝キャッシュフローの重要性
そして、地方高利回りはサイドFIRE（資産運用益+好きな仕事）とも相性が良いと考えています。
理由はシンプルで、キャッシュフローが出やすいからです。
※AI生成イメージ
都会でみられる低利回り物件の場合、「退去や修繕の発生」または「金利上昇」が発生すると、一気に収支が苦しくなることがあります。
一方、高利回り物件は、修繕や空室が発生しても、一定の余裕を持ちながら運営しやすい。
もちろんリスクがゼロではありません。
ただ、少額で始められる地方物件は、初心者の「練習」としても最適と思います。
仕入れが少額だからこそ、大胆な修繕や改善に資金を回せるし、失敗しても人生が詰むわけではない。精神的にもかなり楽ですよね。
これも非常に大切なことですが、実際に運営してみると、
・客付け
・修繕
・管理
・クレーム対応
・原状回復
とにかく運営にはお金がかかります！
この運営費を捻出するためにも、キャッシュフローは優先順位が高いと思います。
まとめ
地方高利回り投資は、
「地方」：人口減少や空家問題など複数のマイナス要素
「高利回り」：築古や擁壁など何らかのマイナス要素
この組み合わせですから、ポータルに並んでいる物件を眺めてみると確かに面倒そうな案件が多いです。
実際に手間もかかります。
地味に時間も取られます。
泥臭い労働も必要です。
ですが、その「面倒」を解決するからこそ利益が出る。
都会の低利回り物件にはない「自分で育てていく」面白さが詰まっています。
収益の差は“運用力でひっくり返せるかどうか”で決まるので、そこに事業としての面白さを感じています。
また、今後の金利上昇を考えると、今より更に低利回りではキャッシュフローが出ない。これも不動産投資としては面白くないですよね。
少なくとも現時点では地方の方が合理的に見えています。
ただ、この前提が崩れるケースもあり得るので、そこは引き続き検証中です。
ここまで読んで、あなたは「資産をつくる投資」と「事業をつくる投資」どちらが好みだったでしょうか？
この記事が、誰かの一歩を後押しするものになれば嬉しいですね！
今回は以上です。
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