こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資をしていると話をした際に、よく聞かれることがあります。
「物件管理はどうしているのですか？」
「やっぱりDIYもするんですか？（やっぱりって何だよ）」
経験者ほど、自分で動く必要があることを理解していますので、稀に上記のような質問を受けます。
まぁ地方の築古界隈では、自分でやるほど偉いという空気は割とあります。
初期段階では資金も不足気味でしょうから、自分で動く必要はあります。
ただ、その多くはサラリーマンをしながらの兼業でしょうから、実際のところ一番足りないのはお金よりも時間だと思います。
ikioも兼業で運営していますが、自分でやることは絞るようにしています。
兼業大家にとって最大のコストは「時間」
一番不足しているのは時間・・。
つまり、本業があり、平日は普通に働き、休日しか動けない。さらに地方物件だと、移動だけで半日〜1日消えることもあります。
この条件で「全部自分でやる」は、想像以上に消耗します。
なのでikioは、「自分でやること」をかなり絞っています。
■客付け
客付けはほぼ完全に管理会社や客付け業者に任せます。
「ADがもったいない」「自分で募集した方が得」という話も聞きますが、空室期間が長引く方がよほど痛いです。
家賃4万円の部屋でも、3か月空けば12万円消えます。
その間、返済も発生します。年に一度の火災保険料や、数カ月ごとに固定資産税納付もあります。
だったら、多少広告料を払ってでも早く埋めてもらった方が結果的に良い、という考えです。
■修繕・リフォーム
修繕も、基本的には外注しています。
水漏れ、建具調整、給湯器、鍵交換・・など、自分でやれば安く済む作業はたしかにあります。
でも、移動コストも考慮すると、見方が変わってきます。
車で片道1～2時間なんてザラですし、これだけで半日～1日仕事です。さらに調査～修繕まで何度も往復するのは、土日にしか動けない兼業大家にとってはかなりの重労働です。
何度も繰り返していると、不動産投資そのものが重たくなってきます。
なので、トラブルがあっても管理会社もしくは、直接職人に行ってもらうようにしています。これなら電話1～2本で済むので、拘束時間は少なく、家族サービスや他の事業に時間を割けます。
■物件の管理
戸建などを自主管理する場合、意外とやることが多いです。
リフォームや内見できるように水道・電気の契約、退去立ち合い、入居が決まるまでは草刈りなども行います。そうですね、この雑草問題はかなり大変です。
現場までの往復と作業で4時間 × 年6回 ＝ 24時間。
自身の時間単価3,000円で考えると7.2万円（1棟あたり）。
最初は自分でやっていました。ですが、毎週のように元気に生えてきますし、天候関係なく行う必要があります。これはしんどい・・。
都度、シルバー人材センターに依頼すると数千～1万円弱（1,600円／時間※1）。回数増えるとちょっと重いです。
庭（土）がある物件だけでも最初に管理会社を決めてしまえば、毎月数千円（※2）で物件を綺麗な状態で維持してくれるので、これは利用しない手はありません。
※1 自治体や運営会社によります。
※2 管理内容次第。遠方では請けてくれない。
専業の場合は、時間を割いて”自分で行う方が効率が良い”のでしょう。
兼業の場合は、その時間を”どのように効率良く生み出せる”のか。
と見ている視点が変わります。
逆に自分でやる作業
冒頭で「自分でやることを絞る」と書きましたが、これらは自身で行った方が良いという項目になります。
■物件選定
何を当たり前のことを・・。
と思う方も多いと思いますが、初心者ほど「コンサル任せ」になっている場合があります。
コンサルが選ぶ物件が悪いというわけではないですが、コンサル側にも当然ビジネスとしての収益目的があります。
中には、実印まで預けて買付や契約手続きまで業者任せにしているケースもある・・という話を聞きますが、これは普通に考えれば怖いことですよね。
変な物件を掴まさせられたら出口に苦労するし、巧く売却できても高額なコンサル料や登記に関わる諸費用で実は収支トントンだったということもよくあります。
■確認作業
丸投げにしていると事故ります。入金確認や修繕計画など自分でも理解しておく必要があります。
また、物件選定とも通じますが、投資としての検証は絶対に必要です。エリアの人口動態、家賃相場、土地値など。
数字以上にエリア把握も大事です。「駅近だから強い」とは限らないし、「人口減少だからダメ」とも限らない場合も多いです。
また、現地確認も大事です。
リフォーム後や退去時にはしっかり確認しておかないと後で揉める原因にもなります。
作業部分は外注する。でも、判断部分は自分でやる。
この切り分けをかなり意識しています。
DIYをほぼやらない理由
DIYについても、ikioはほとんどやりません。
もちろん、DIYが好きな人はすごいと思います。実際、器用な人は費用をかなり抑えられますし、楽しみながらできるなら最高です。
ただ、DIYが「趣味」なのか、「投資効率」なのかは分けて考えた方がいいと思っています。
兼業大家の場合、毎週末DIYだと、本業や生活・家族時間への影響がかなり大きい。また、慣れていないと想像以上に時間がかかりますw
例えば塗装にしても、
①清掃・補修
②養生
③シーラー塗布
④塗装（1回目）
⑤塗装（2回目）
合間に乾燥を挟むので、冬場や雨季などは複数日に渡って作業します。
週末にしか動けない兼業大家には日程調整だけで大仕事です（実体験ですw）
結局、安く済んだように見えて、膨大な時間を使っていることも多いのかな～と思います。
ikioはどちらかというと、「長く続けられる形」を重視しています。
不動産投資は短距離走ではなく、長距離を走り続けるゲームです。だから、気合いや根性だけで回そうとすると、どこかで疲れます。
続けるという視点で見ると、DIYが趣味なら最高。でも、投資として見るなら別問題。
長期的に考えると環境が変わったり、年齢を重ねると「全部自分でやる」はだんだん厳しくなるのではないでしょうか。
まとめ
だんだん厳しくなることを考慮すれば、“自分がいなくても回る状態”を少しずつ作っていくことが大事になってきます。
具体的には、
・業者ネットワークの構築
・管理会社との関係性強化
になると思います。
客付けにしろ、修繕にしろ電話・メールだけで依頼できる関係構築が一番大事です。
これはいきなり作るものではなく、それこそ長く続けていくうちに繋がっていくことなので、焦ってどうこうというものでもありません。
管理会社とは、ツーカーの関係になるのがベストです。
それこそ、いちいち全てのクレームに判断仰がれても手離れ悪く困ります。
・○万円以下の修繕なら事後報告で良いので進めてください。
・入居条件の交渉があればいくらまで家賃落としていい。
などの裁量を予め渡しておく。そこまでの人間関係の構築が済めば、あとは楽なもんです。
※AI生成イメージ
物件選定はデッキの構成。
業者ネットワークは手札。
手持ちの手札を確認し、手順を構築する。盤面を整えれば、あとは各プレイヤーが動いてくれます。これも、まさに戦略ゲームと同じようなものです。
そのための仕組化こそが、不動産投資の真骨頂といっても過言ではないかもしれません。
今回は以上です。
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