こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
こちらの区分購入しました。
【内見】区分マンション 5軒目
区分1号はオーナーチェンジ物件で、売主から権利移行するだけで、何かをしたという実感はまるでありませんでした。実感はないのにお金が増減（購入資金＆家賃入金）しているという状態です。
これではシミュレーションゲームみたいなものです。
今回購入した区分2号は、そんな1号の取引を踏まえて、
①空室を購入
②リノベーション
③家賃アップ
と段階的に挑戦を行っていきました。
購入後の所感
満額購入でした。一番手でしたので、難なく購入完了。
諸費用込みで218万円でしたので、総額がほぼ事前のシミュレーション通りの金額になり、自分の成長を感じられました。手前味噌ですねw
前オーナーさんが10年ほど前に水回りと和室のリフォームして、そこから数年間空室だったそうです。売却にあたり、がっつり掃除したのか、ちょいちょいメンテナンスしていたのか、築年数の割に中はかなり綺麗です。
水回り触っていたという事は配管は意外と大丈夫かも？と内見時は思いましたが、こればかりは実際に床や壁を剥がしてみないと何とも言えないですね。
少なくとも、バランス釜ではなくUBですし、トイレも温水便座が付いています。瞬間湯沸かし器ですが、キッチンでもお湯は使えます。
表面上は全然住めそうですね。
どのようにして貸し出すか？
さて、次に考えるのはどうリフォームをするか。
区分1号はオーナーチェンジでしたので、購入時点でもう何もする事はなく家賃収入がありましたが、2号は空室です。つまりやりたい放題できます（共同住宅の規約があるので、できません）
購入するまでより、入居者が入るまでの方がやる事が多く大変そうです。
まずは、そもそも貸し出せる状態にする必要がありますので、まずは表層リフォームから考えていきます。
1.水回り設備
先述の通り水回りは比較的綺麗で設備はそのまま使えそうです。
2.経年劣化による回復
クロスは壁面全貼り替え、天井もクロス部分は貼り替え。畳は表替えのみでいけそうです。和室の襖・障子の貼り替え。窓レール（木製）も傷んでいるので一緒に交換。
3.床
内見記事で書いた通り、衛生的にも良くないのでキッチンとダイニング（カーペット）はフローリングに変更。
こうして綺麗にすれば最低限の表層リフォームは完了でしょう。
が、問題も少しあり、駅からは遠い（バス停はすぐ近くだし、そもそも車社会だと思いますが）。そして、エレベータなしの5階という点です。
後者が大きいウィークポイントです。賃料を安めに設定すれば入居は難しくないでしょうが、時間がかかるかもしれないという問題も出てきます。
そこで、今回は＋αでもう少しバリューアップを図り、印象を爆上げます。
つまり、
・賃料下げない
・空室期間の短縮
を狙います。
4.間取りの変更
4DK→2LDKに変更。昔ながらの小さな部屋多数から、開放感のある大きなLDKに。そして和室1室を洋室化します。その際に収納をつぶしてフリースペースへ。
5.設備の入れ替え
使えそうですが印象アップの為に水回りも刷新します。まず化粧台が少し古い型なので、新しいものに交換します。そして、キッチンもコンロ台がなかったので、ビルトインコンロにして全体的に新しいものに入れ替えます。
めちゃくちゃ大がかりなリノベーションではないので、かかる工事費は表層リフォーム+設備+大工費用でそこまで大きな違いはなかったです。
リフォーム費用は最大で家賃の3年以内と言います。これに倣い予算設定した結果、今回のリフォームとリノベの差は数十万でした。数十万円は回収に1年かかります。
損＝やる必要ないと分かってはいます・・が、今回は色々試してみたい気持ちが勝ちました。まぁ何事も経験ですから。
リノベに比べかかった工事費は賃料に変換します。
原状回復+リフォーム工事で家賃少し下げる →利回り12％
原状回復+リノベ工事して家賃下げない+少し欲張る →利回り12％
リフォーム工事のみと同じくらいの利回りになるように上乗せする感じですね。なので募集賃料は少し上がりますが、内装も設備も新しくなるので、印象はぐっと良くなるはず。
印象が良くなる分、決まる可能性も上がると踏んでいます。
皮算用にならないといいなぁ・・。と思いますが、何事もやってみないと分からないものです。まだ始めたばかりですしまずは色々と考え、チャレンジしてみたいと思います。
工事完了！
工事の各作業は別記事でまとめました。
施工業者の選定
▶区分マンションのリフォーム・修繕【準備編】
工事に入る前の準備
▶区分マンションのリフォーム・修繕【工事準備編】
工事のプランをまとめる
▶区分マンションのリフォーム・修繕【内装編】
更にもう一つのチャレンジ。
工事そのものがチャレンジ案件でした。
このリノベーションにも、もちろんそれなりにお金がかかります。
更なるチャレンジとして、このリノベ費用を金融機関から引っ張りたいと思います！
これは別記事でまとめました。
▶区分マンションのリフォーム・修繕【融資編】
客付け
リノベーション工事が終わりましたら、いよいよ客付け作業の開始です。
こちらも奮闘記（？）を別記事で改めてます。
▶ECHOESで募集しました
結局は地場の不動産屋で決まりました。
少し高めに募集したところ、予想以上の結果となり、元の相場よりも+27％の賃料で成約しました。やったね！
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