こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
初一棟物になります。
▶ノンバンクへの打診
▶【内見】一棟 1軒目
いつかは欲しいなぁ・・と思いつつ、まぁまだコツコツと戸建や区分で頑張ってたらいいか！という気合を年始に入れたところでしたが、そのいつかは突然訪れました。
元々、別物件について問い合わせた業者から「こういった物件あるんですけど、どうですか？」とご紹介いただきました。
購入後の所感
同じように何人か不動産投資家に話をしたみたいですが、狭小地のため信金でなかな評価が伸びなかったよう。ikioはノンバンク+共担を差し出しての購入でした。
デメリットもそれなりにありますが、それを加味しても神戸市の中心地で利回り12％超えは希少です！
RC造なので躯体はまだ大丈夫でしょう。あと、エレベータがないのでメンテナンス費もあまり掛からないのが購入のポイントでした。
今は既存不適格で6階建てです。屋上に床面積6㎡くらいの空間があります。
これが現法の建蔽率・容積率に則れば延床面積は減りますが、ギリギリ5階建てにできそうではあります。一応の住宅地としても可能性あるかな？
どちらにしても狭小ですので工夫は必要でしょうが、出口に少し希望が持てたのでこれも一安心です。
客付け
満室でのオーナーチェンジのため、特に客付けで悩む事はありませんでした。
もちろん、事前にレントロールはいただいておりますが、これを信用してはいけません。自分で現地確認は必要です。
確認方法でわかり易いのが夜と訪れる事です。住んでいたら電気が付いてますからね。
また、集合ポストに手紙が貯まってないか、電気・水道メータが回ってないか、など確認方法はいくらでもあります。
これもクリアしていたし、管理会社との契約書写しも確認しました。特に直近の入居者は要チェックです。
一番懸念していた5階の入居者ですね～。この方の契約日が最近ならサクラの可能性を疑いますが、既に10年以上住まれているようで一安心です。
また、法人が社宅として借りているようなので短期での解約はないだろうと、ここも安心ポイントでした。
切り替えに際して
戸建や区分の場合、工事～入居までの期間に電気や水道を契約する必要があります。
これは個人宅同様、全てネットで手続きが完了します。早朝や深夜でも時間を選ばずに行えるのが楽ですね。
集合住宅の場合、共用部の電気はそんな一時のものでないし、規模によっては大変な金額が動きますので電話で行います。
とはいえ、電力会社も手慣れているもので、電話一本で切り替えは完了できます。その際にはいくつか注意点がありました。
①前オーナー名義の停止と新オーナー（自分）名義で開設
他のケースもあるかもしれませんが、前オーナー名義の停止は新オーナー側でできます。当然ですが、前オーナーの許諾を受けてから手続きする必要があります。
開設はそのまま「共用部の電灯契約をお願いしたい」で電話口で契約できました。今回はなかったですが、エレベータなどは低圧電力といい、別に契約が必要だそうです。
②前オーナーの情報も必要
前述のように、前オーナーの契約解除までできるわけですが、誰か知らぬ第三者が勝手に解約している可能性もありますので、電力会社から前オーナーに確認をいたします。
具体的な確認方法は聞いてないですが、名前（会社名）・電話番号・住所をお伝えしました。
これは電気だけでなく、水道でも同様でした。基本的に電話ですね。今回はなかったですが、おそらくガス会社もそうでないでしょうか。
あとは、管理会社も引き継いでます。特に変える理由もないですし、現状維持です。
あ、そういえばテナントを初めて所有しますので、インボイスの申請もしましたね。
清掃会社は変えました。これはCOSOJIでお任せします。費用的には50％ほど抑えた形になりました。
まとめ
今までの自主管理と違い、入居者とのやり取りは管理会社にお任せです。なので、この度は特にやる事がなかったです！融資されたお金を売主に右から左しただけです！
なお、決済も滞りなく行われ、着金確認のみでしたので15分程度で終わりました。過去最速ですw
実際に大変になるのは修理が発生した場合、もしくは入退去が発生した場合ですね。専門学校が近いので、少なくとも今年入学を機に入居されてた学生さんは2年後には出られるはず。
まぁ特にトラブルないならないで、穏やかに回ってくれる事を願うばかりです。
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