こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
戸建物件です。
このご時世でも、人口の増えている人気の明石市の戸建です。
少しアツい地域からは離れていますが、子育て政策をはじめ、同市内であれば政策を受けられますので、へき地だろうと人気はあります。
今回の物件は駅近である上に平坦地、お店もそこそこ近いので、住環境としては良いです。惜しむらくは駐車場がない事ですねー・・重要なポイントです。
近隣に月極駐車場はありますので、大きな問題ではないでしょう。
内見記事はこちら
▶【内見】戸建 8軒目
購入後の所感
古家つきの土地売りでした。
土地値がだいたい400万。そして購入費が400万ですので、購入時点で考えれば含み損のない状態です（諸費用など掛かってますが）。
前の所有者はけっこう綺麗に使われていたので、正直クリーニングだけでも貸せそうです。設備が壊れているわけではないのですしね。
ただ、それでは面白くない・・守りの考えでは成長がないので、より綺麗にして家賃も上げて挑戦してみようと思います！
今回、初めてのやり取りをする工務店ですし、その仕上がりも見てみたいという理由もあります。
どのようにして貸し出すか？
ここは築40年鉄骨造で、この築年数にしては珍しくほとんど傾きが感じられません。床鳴りする部分はありますが、さすが鉄骨。躯体がしっかりしているのはすごくプラスの要素だと思います。
いくつかの業者に相見積りしまして、営業の対応と費用を見比べます。そして2社に分離発注しました。
A社：営業の対応◎ 特に自分では気づけない電気関係や内装の細かな部分など、結構方々駆けてくれているのが分かります。ただ、全体的に費用は高い。
→大工・電気・内装を発注
B社：営業の対応は塩。受け身で、提案力は弱そう。ただ、各項目は掛け目が良く、全体的に他より安いです。
→設備関係を発注
同時に現場に呼んで顔合わせはしてくれましたが、ライバル同士。仲良しこよしとはいきません。スケジュール合わせや廃材・片付けなど、責任が偏らないようにikioがする調整事は結構ありました。
■リフォーム
1.水回り設備
浴室・・在来工法→UBに新調。浴室が少し大きくなるので、合わせて壁も新しく造作します。ここが2社関わる部分なので大変でした・・。
キッチン・・システムキッチンに新調。
トイレ・・便器を新調。
洗面化粧台・・新調。
設備周りは個別で手配もできますが、これだけ変えるならまとめて発注した方が調整が効いて安くなります。
2.壁・床・天井
壁は元々が全面塗装でしたので、上から新たに塗装をします。一部アクセント塗装を実装！遠目にはクロスと大差ない仕上がりですね。
床はフロアタイル上貼りと金額に差がなかったのでフローリングに。1Fは赤めのチェリー材、2Fは白っぽいオーク材です。
天井も全室塗装です。ジプトーン感が薄れました。
3.その他
電球照明をローゼットにしてLEDに変更。玄関は人感センサーを付けて利用しやすいように。全室エアコン専用コンセントを追加し、分電盤も新しくなりました。
4.外構
特に触ってないですが、小さいながらお庭がついてます。雑草取りをし、花壇として復活させてます。
今回も主に表層リフォームです。
水回り4点も加えて約300万円くらい掛かりました。今回は自分でまったく手を入れてないですし水回り入れてなら、まぁこんなもん？工務店斡旋業者に軽くお話すると最低でも400万～しか受けられない！無理！との事でしたし・・抑えられましたよね？そう信じます！
一応、リフォーム費用は想定家賃の3年を少しオーバーしてます。今回もリフォームしたい欲に負けた結果ですねw
まぁ、物件を多少安価で仕入れられた分、売却検討する5年後には回収できている数字です。結果OKです。
客付け
無事に工事も終わりましたので、貸出を行います。むしろここからが本番ですね。
周辺の同築年数・広さの戸建相場がだいたい5.7万～6.4万くらい。今回はほぼ相場と同じ6万で出してます。プラスαとして、ペット可にしてます。これが吉と出るか凶と出るか・・。
などと記事を書いてる途中で、客付け業者から申込の連絡入りました！掲載1日目、1組目です。早すぎるw
ペット込で6.7万での合意ですので、結果的に相場より少し上でのご入居です。
リフォームに力を入れても・・という風潮もありますが、やはり多少お金掛けてでもしっかりとリフォームした方が、決まりやすいんだなと良い学びになりました。
以上、戸建2号のまとめでした。
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