こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
こちらの区分購入しました。
【内見】区分マンション 5軒目
この記事を書いている2023年6月の段階で、まだリノベーション完了していませんので、ちょくちょく書き足していきたいと思います。
購入後の所感
満額購入でしたので、特に交渉なし。
諸費用込みで218万円でしたので、総額がほぼ事前のシミュレーション通りの金額になり、自分の成長を感じられました。手前味噌ですが。
前オーナーさんが10年ほど前に水回りと和室のリフォームして、そこから数年間空室だったそうです。売却にあたり、がっつり掃除したのか、ちょいちょいメンテナンスしていたのか、中はかなり綺麗です。
水回り触っていたという事は配管は意外と大丈夫かも？と内見時は思いましたが、こればかりは実際に床剥がしてみないと何とも言えないですね。
どのようにして貸し出すか？
さて、購入して終わりではありません。
区分1号はオーナーチェンジでしたので、購入時点でもう何もする事はなく家賃収入がありましたが、2号は空室です。
購入するまでより、入居者が入るまでの方がやる事が多く大変です。
まずは、そもそも貸し出せる状態にする必要がありますので、まずは表層リフォームから考えていきます。
1.水回り設備
水回りは比較的綺麗で設備はそのまま使えそうです。
2.経年劣化による回復
クロスは壁面全貼り替え、天井もクロス部分は貼り替え。畳は表替えのみでいけそうです。和室の襖・障子の貼り替え。窓レール（木製）も傷んでいるので一緒に交換。
3.床
内見記事で書いた通り、衛生的にも良くないのでキッチンとダイニング（カーペット）はフローリングに変更。
これで綺麗にすれば予想通りの利回りで回せるでしょう。
が、問題も少しあり、駅からは遠い（バス停はすぐ近くだし、そもそも車社会だと思いますが）。そして、エレベータなしの5階という点です。
後者が大きいウィークポイントです。賃料を安めに設定すれば入居は難しくないでしょうが、時間がかかるかもしれないという別の問題も出てきます。
そこで、今回は＋αでもう少しグレードアップを図り、印象爆上げによる賃料下げる事なしの、空室期間の短縮を狙います。
4.間取りの変更
4DK→2LDKに変更。昔ながらの小さな部屋多数から、開放感のある大きなLDKに。そして和室1室を洋室化します。その際に襖収納をオープン収納・フリースペースへ。
5.設備の入れ替え
使えそうですが印象アップの為に水回りも刷新します。まず化粧台が少し古い型なので、新しいものに交換します。そして、キッチンもコンロ台がなかったので、このタイミングでコンロも付けて新しいものに入れ替えます。
めちゃくちゃ大がかりなリノベーションではないので、かかる工事費は表層リフォームとそこまで大きな違いはなかったです。
リフォーム費用は最大で家賃の3年以内と言います。これに倣い予算設定した結果、今回のリフォームとリノベの差は数十万でした。差が家賃1年分程度なら、色々試してみたい気持ちが勝ちました。まぁ何事も経験です。
が、リノベに比べかかった工事費は賃料に変換します。
原状回復+リフォーム工事で家賃少し下げる →利回り12％
原状回復+リノベ工事して家賃下げない+少し欲張る →利回り12％
リフォーム工事のみと同じくらいの利回りになるように上乗せする感じですね。結果的に募集賃料は少し上がりますが、内装も設備も新しくなるので、印象はぐっと良くなるはずです。
印象が良くなる分、決まる可能性も上がると踏んでいます。入居者目線ではやっぱり見た目の印象が一番大事、特に水回りは毎日触れる場所だと思いますので。
皮算用にならないといいなぁ・・。と思いますが、何事もやってみないと分からないものです。まずは色々と考え、チャレンジしてみたいと思います。
工事完了しました！
各作業は別記事でまとめております。
施工業者の選定
▶区分マンションのリフォーム・修繕【準備編】
工事に入る前の準備
▶区分マンションのリフォーム・修繕【工事準備編】
工事のプランをまとめる
▶区分マンションのリフォーム・修繕【内装編】
更にもう一つのチャレンジ。
リノベーションもチャレンジ案件でありますが、このリノベーションにも、もちろんそれなりにお金がかかります。
今回、このリノベ費用を金融機関から引っ張りたいと思います！
これは別記事でまとめました。
▶区分マンションのリフォーム・修繕【融資編】
客付け、などなど
リノベーション工事が終わりましたら、いよいよ客付け作業の開始です。
こちらも別記事で改めてまとめようと思います。まだ行えてないし・・
などなど、まだ計画半ばですが、都度更新していきたいと思います。
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