地方ではアパートより戸建が有利だと思う理由

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

都心部では企業や施設数が多く、人口流入も見込めるため、共同住宅の需要が高い傾向があります。そのため、不動産投資でもアパートやマンションが選択肢になりやすい。

一方で、地方・・特に郊外ではこの限りではないため、不動産投資を検討している人の多くが「アパートと戸建、どちらが良いのか」で悩むことになると思います。

巷の書籍やYouTubeなどを拝見していると、一般的にはアパートが不動産投資の王道なのかな、という印象を受けます。

しかし、ikioは都市近郊から郊外にかけては、アパートよりも戸建投資の方が優位になるケースが多いと感じています。

本記事では地方における戸建投資のメリットと、アパートとの違いをまとめてみました。

地方不動産市場の特徴を理解する

■人口減少による賃貸需要の縮小
日本は今、人口減少が社会問題としてあります。
データ（※）を見ても、全国1,719市町村のうち、人口が増加したのはわずか161市町村（9.4%）。残る1,558市町村（90.6%）は人口減少に直面しています。
特に都市部から離れた地方では、数字以上に「街の寂しさ」を肌で感じることも少なくありません。

※出典：総務省統計局（令和７年国勢調査　人口速報集計結果　結果の概要）

地方で不動産投資を行ううえで、これは避けて通れない厳しい現実です。人口が減れば賃貸需要そのものが縮小し、都市部に比べて空室リスクが必然的に高くなります。


■供給過多になりやすいアパート市場
郊外では「土地余り」が起きやすく、持て余した地主が相続税対策などでアパートを建築するケースがバブル期以降、特に顕著ですね。

では令和の現在はどうでしょうか。地域差はありますが、ikioのエリアでも新築アパートの建築は継続して行われています。
主な理由は、建物の老朽化による建て替えや、農地転用です。

需要（人口）が減っているのに、供給（アパート）が増え続けると何が起こるか？
・・当然、入居者の激しい奪い合いが発生します。

収益物件では、広々としたファミリー向けよりも、単身者向けのワンルームが過剰に供給されがちです。
その結果、一部エリアでは完全に供給過多となり、家賃下落や空室率の上昇を招いています。

地方で戸建投資が有利な理由

では、なぜこのような地方市場において「戸建」が有利と言えるのか、理由を解説します。


■理由① 圧倒的に競合が少ない
まず第一に、アパートに比べて賃貸戸建の市場供給量は圧倒的に少ないです。
国土交通省の資料（2013年時点）によると、賃貸住宅全体に占める戸建賃貸の割合はわずか約2%（※）とされており、アパートやマンションなどの共同住宅と比べると、希少価値が非常に高いのです。

これは、戸建住宅の多くが「自宅（持ち家）」として建てられるためですね。
居住スペースや部屋数にゆとりがあるため、特にファミリー層からの需要を独占しやすいという強みがあります。

※出典：国土交通省（賃貸住宅市場の実態について）


■理由② 長期入居が期待できる（退去リスクの低さ）
この「希少性の高さ」は、そのまま長期入居へと繋がります。
特にファミリー層や子育て世帯は、子供の学区や通勤環境を重視するため、一度入居すると頻繁には引っ越しません。

ikioの経験上でも、戸建を選ばれる店子さんは、「ペット飼育」「特定の学区」「年齢的な理由」など、一般的なアパートでは希望が通りにくかった方々が多い印象です。
現状少なくとも2～3年は住まれてますし、今後も長期入居につながる可能性は高いと考えています。


■理由③ 空室時のダメージが小さい
アパートは満室経営が難しいケースも珍しくないですが、戸建は入居すれば満室です。

もちろん「空室時は家賃収入がゼロになる」という裏返しのリスクはありますが、前述の通りライバルが少ないため、適正な賃料設定とエリア選定さえできていれば、比較的早期に次の入居者が決まるケースが多いです。

また、共用部がないため、空室期間中の管理の手間もほとんどかかりません。


■理由④ 手残りが多い
例として、「4戸の小規模アパート（2,000万円）」と「戸建2棟（1,000万円×2＝2,000万円）」を比較してみましょう。（どちらも満室・利回り10%想定）

	アパート	戸建
月額家賃収入	16.6万円（1戸4.1万円）	16.6万円（1棟8.3万円）
ランニングコスト	年50万円（25％）	年15万円（1棟7.5万円）
手残り	約12.4万円／月	約15.3万円／月

あくまで一例ですが、年間で約35万円もの差が生まれます。
アパートの場合、共用部の電気代・水道代、定期清掃費、エレベーターや受水槽の保守費（規模による）、そして高くなりがちな固定資産税など、家賃の約20〜25%が固定費として消えていきます。

一方、戸建には共用部が存在しません。固定資産税も安く抑えやすく、さらに入居者が1世帯のみなので「自主管理」が非常にしやすいです。
管理会社への委託手数料（家賃の5%等）を削減しやすい点も、手残りを押し上げる要因になります。


■理由⑤ 修繕費をコントロールしやすい
アパートの場合、定期的に外壁塗装や屋根防水、共用部の電気工事などで、一度に数百万円単位のコストがかかります。これらは入居者の安全や建物の維持のために「大家の都合で先延ばししにくい」部分です。

対して戸建は、建物規模が小さいため大規模修繕の絶対額が安いです。
さらに、外壁や屋根の修繕時期も、入居者への影響を確認しながら「今年はここまで、来年はあそこ」といったように、大家自身のキャッシュフローに合わせて時期をコントロールしやすいというメリットがあります。
突発的な出費に強いのは、運用上かなりの防衛力になります。

まとめ

ikioアパートと戸建の両方を運営していますが、管理の負担は圧倒的に戸建の方が軽いと感じています。
特に一番大きな違いは何かと聞かれれば、「クレームが少ないこと」だと思います。

入居当初の数ヶ月こそ、設備の不具合などで連絡があることはありますが、生活が落ち着けば連絡はほとんどなくなります。
その後は連絡がなさ過ぎて、住んでいるのか不安になるくらいですw

物件が増えてくると大変なのは実務の手間です。
管理会社に外注して軽減はできますが、そもそもクレーム自体が発生しない環境が一番ですから。

確かに、アパートには「一発の融資で大きなレバレッジをかけられる」という魅力があります。
しかし、昨今の金利上昇局面においては、無理に大きな借入を起こす優位性は以前よりも薄れているように感じます。

地方・郊外における「アパートか、戸建か」という問いに対して、今の人口動態や供給バランスを考慮すると、ikioは「戸建投資の方が圧倒的に手堅く、安定している」と考えます。

気持ちとしては、収益性に大きな差がないのであれば、管理負担の少ない投資手法を選ぶ方が精神衛生上も断然おすすめです！
これから地方での不動産投資を検討されている方の参考になれば幸いです。

今回は以上です。