【所有物件】一棟物　1号

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

今まで区分・戸建を進めてきましたが、本件は初一棟物になります。

いつかは欲しいなぁ・・と思いつつ、まぁまだコツコツと戸建や区分で頑張ってたらいいか！
という気合を年始に入れたところでしたが、そのいつかは突然訪れました。

元々、別物件について問い合わせた業者から「こういった物件あるんですけど、どうですか？」とご紹介いただきました。

内見記事はこちら
▶【内見】一棟　1軒目

購入後の所感

ikioの前にも同じように何人か不動産投資家に話をしたみたいですが、狭小地のため信金・信組でなかな評価が伸びなかったそう。そこでノンバンクへ共担を差し出しての購入でした。

融資記事はこちら
▶ノンバンクへの打診

狭小地というと、デメリットもそれなりにありますが、それを加味しても神戸市の中心地で利回り12％超えは希少です！





RC造なので躯体はまだ大丈夫でしょう。あと、エレベータがないのでメンテナンス費もあまり掛からないのが購入のポイントでした。

いわゆる既存不適格で現状は6階建てです。居室は5階までしかないのに・・と思ってたら屋上に床面積6㎡くらいの塔屋がありました。
これが現法の建蔽率・容積率に則れば延床面積は減りますが、ギリギリ5階建てにできそうではあります。一応の住宅地としても可能性あるかな？
どちらにしても狭小ですので工夫は必要でしょうが、出口に少し希望が見えたので少し安心です。

客付け

満室でのオーナーチェンジのため、現状客付けで悩む事はありませんでした。
もちろん、事前にレントロールはいただいておりますが、これを信用してはいけません。自分で現地確認は必要です。

効果的な確認方法は夜に訪れる事です。住んでいたら電気が付いてますからね。
また、集合ポストに手紙が貯まってないか、電気・水道メータが回ってないか、など住んでいるか確認する方法はいくらでもあります。
これもクリアしていたし、管理会社との契約書写しも確認しました。特に直近の入居者はサクラの可能性もあるので、要チェックです。

一番懸念していた最上階5階の入居者ですね～。ここの契約日が最近ならサクラの可能性を疑いますが、既に10年以上住まれているようなので一安心です。

また、法人が社宅として借りている部屋もあるようなので短期での解約はないだろうと、ここも安心ポイントでした。

切り替えに際して

戸建や区分の場合、工事～入居までの期間に電気や水道を契約する必要があります。
これは個人宅同様、全てネットで手続きが完了します。早朝や深夜でも時間を選ばずに行えるのが楽ですね。

集合住宅の場合、規模によっては大変な金額が動きますので電話がかかってきます。

電力会社も手慣れているもので、電話一本で切り替えは完了できます。その際にはいくつか注意点がありました。

①前オーナー名義の停止と新オーナー（自分）名義で開設
前オーナー名義の停止は新オーナー側でできました。一応前もって、前オーナーの許諾を受けてから手続きする必要があります。
開設はそのまま「共用部の電灯契約をお願いしたい」で電話口で契約できました。今回はなかったですが、エレベータなどの低圧電力は、電灯契約とは別に契約が必要だそうです。

②前オーナーの情報も必要
前述のように、前オーナーの契約解除までできるわけですが、誰か知らぬ第三者が勝手に解約している可能性もありますので、電力会社から前オーナーに確認をするそうです。
具体的な確認方法は聞いてないですが、こちらから伝えられる、名前（会社名）・電話番号・住所をお伝えしました。

これは電気だけでなく、水道でも同様でした。基本的に電話ですね。
今回はなかったですが、おそらくガス会社もそうでないでしょうか。

あとは、管理会社も引き継いでます。当時は特に変える理由もなかったので、現状維持です。
あ、そういえばテナントを初めて所有しますので、インボイスの申請もしましたね。

清掃会社は変えました。これはCOSOJIでお任せします。費用的には50％ほど抑えた形になりました。

運用はなかなか大変

なかなか手のかかる妙齢のお姉さんで、四苦八苦しながら運営しています。
購入してから、改めてじっくりと観察していると、「ここ直した方がいいんじゃない？」という場所が見つかります。

外壁で爆裂を見つけた
▶外壁塗装＆屋上防水①

貯水タンクの掃除をしていない？！
▶貯水タンクを清掃したい！

管理会社が頼りにならない
▶変更するで。管理会社。

一棟となると、戸建よりも規模は大きくなるので、かかる補修費用もまた大きくなります。
く、苦しい。

まとめ

今までの自主管理と違い、入居者とのやり取りは管理会社にお任せです。なので、この度は特にやる事がなかったです！融資されたお金を売主に右から左しただけです！

なお、決済も滞りなく行われ、着金確認のみでしたので15分程度で終わりました。過去最速ですw

実際に大変になるのは修理が発生した場合、もしくは入退去が発生した場合ですね。専門学校が近いので、少なくとも今年入学を機に入居されてた学生さんは2年後には出られるはず。

まぁ特にトラブルないならないで、穏やかに回ってくれる事を願うばかりです。