こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
ノンバンクは読んで字のごとく、銀行ではない金融機関の事を指します。所謂、消費者金融であったりクレジットカード会社など市井に数多の企業があり、不動産に限らず利用した事のある人も多いのではないでしょうか。
こういったノンバンクは一般的に銀行よりも審査は緩めとされています。その代わり、銀行よりも金利は高い傾向にあり、上手にお付き合いしなければ自分の首を苦しめる結果となり得ます。
今回、ある物件の購入検討する際に、ノンバンクへの融資打診してみました。
審査物件概要
・2,200万
・表面利回り12％
・RC造
・耐用年数超え
・路線価23万/㎡
・約10坪
・容積率オーバー
小ぶりなマンションです。
場所は良いのですが、なんせ土地が狭い。そして容積率がオーバーしています。これは違法建築というわけではなく、建築当時は適法でした。そう、築古で稀に見かける既存不適格物件ですね。
これは現状違法状態ではありますが、今すぐに建て替えの必要はなく、そのまま住み続けてもOKです。ただし、いざ建て替えになった際には現行の法令に適した物件にしなければならないので、既存よりも床面積が少なくなってしまうというデメリットがあります。
こういったデメリットがありますので、既存不適格は融資を受けにくいという事になります。融資が受けにくい、つまり売却がしにくいという事ですねー・・。
とはいえ、ikioのように購入検討する人がいるのも事実です。2000万前後であれば現金購入される投資家もおられるでしょう。
ノンバンクへの打診
じゃあikioは現金購入するの？
無理ですよ～。無理ムリ！日々生きるのでいっぱいいっぱいです！
なので、何とか融資がでないか考えました。
融資を受けにくい・・つまり100％無理というわけではありません。とはいえ、信金さんや公庫は容積率オーバー・耐用年数超えは難しいと言われました。
そこで冒頭でもお話したように銀行よりは審査が緩いと言われているノンバンクへ打診してみました。ここで無理言われたら諦めるわいっ！
という事でネットで検索して2社に打診。
ネットから申込して1～2日ほどで電話が鳴りました。地味にスピード感があるのもいいですね。普通の物件の時にも、まずは仮押さえという使い方もできそうです。（怒られそうですが）
両社とも仮審査時点ではまったくの融資不可というわけではなさそう！で、条件は以下の通り。
■A社
・1600～1700万（共担入れて
・金利：3.9％
・期間：20年
■B社
・1700～1800万（共担入れて
・金利：4.0 or 4.5％
・期間：25年
それぞれ、共担は入れてくださいとの事。担保としては土地値くらいの評価はあるようですが、土地が狭いのであまり伸びない模様。なんとなく電話口の担当者もそんな乗り気ではありません。
しかしながら、共担入れれば8割は出そうな結果になりました。8割ならありかな、と思います。条件だけみればB社の方が少し良さそうかな？
まとめ
物件やB社のその後については、また別にまとめようと思います。
よく、1棟目をノンバンクで購入したら次の融資が出にくい、というお話を聞きます。これは外れてはないですが、微妙にニュアンスが違うようで、正確には、「ノンバンクしか取り扱わないような物件を持っている」という事が信用を棄損しているそうです。
銀行は基本的には決算書を見て審査されるわけですから、純資産も多めにあり、しっかりと黒字経営できていたら問題ない。という風にも聞きました。
はてさて、実際はどうなんでしょう。
正直、体験をしないとあまり実感は湧かないですねぇ。むしろ早くそんな悩み持ちたい！ところですw
そうなるとノンバンクで一番のネックは金利です。4％は・・高いて・・。
4％で25年だと10万/月の返済になり、内元金は3.7万円です。6割以上が金利として取られます。全然元金減らねぇ。
ノンバンクで借りたとしても、数か月～数年で借換をする前提ではないでしょうか。1％下がるだけでもがらりと変わってきます。
仮に金利が1.5％、期間15年で借り換えできたとしたら、返済の内、元金は5万円も上がり、総支払いも▲700万くらいになります。代わりに月の返済額が2.5万程度上がるし手数料もかかりますね。タイミングが大事ですが借り換えの恩恵はでかいです。
その数年後までに経営状況良くし、しっかり銀行とのお付き合いもできていれば、現実的な話だと思います。まぁ、まだまだ妄想の段階ですが！
まずは経験してみないと、ですね。
今回は以上です。
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