【内見】戸建　10軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　380万円
• 場所　神戸市
• 築年数　70年！
• 土地　34㎡
• 建物　65㎡（1Fワンルーム、2F2室）
• 接道　幅員8m公道
• アクセス　最寄り駅から徒歩1分
• 環境　駅からすぐの好立地。狭小地で駐車場はなし。周辺は工業地域なので、工場や会社が多い。駅前にはコンビニやスーパーはあり。

テラス物件です。住居ではなく、事務所・テナント・倉庫のような用途になります。一応、上下水道・ガスは通っており、トイレと洗面所はついていました。
ただし、築年数がかなりいっており、修繕はかっちりやらないと倉庫貸しでも危なそうな気がします。
場所は神戸市の南側、海岸線沿線になります。この周辺は明治以降、造船業をはじめとする重工業地区となっており、駅の利用者もそれ関係が多く、朝夕は動きがありますが日中はほとんど人が乗りません。wikipediaによると一日の乗車数は2,000人を切ってます。
海岸線は海側に行くほど工場色は強くなります。駒ヶ林は長田区の新庁舎があり、商店街も近いので住居として人気があり、そこら辺だけはまた別扱いですね。今回は海側寄りなので、完全に工場地帯の中です。

なので、住居よりも倉庫として近隣の企業に貸し出すのがベターそうです。

内見

駅近物件は便利ですね。駅出てすぐに物件に着きました。それなりに広い道路にも面してますので、工事業者も入りやすそうです。

■外観
道路に面している壁はリフォームしているようです。モルタル壁にところどころサイディングを埋め込んで見た目を可愛らしくしています。以前は法人の集会所？として使っていたようなので、そこが手を入れたのでしょうか。
しかし、裏手側はダメでした。外壁が一部剥がれてきており、細かなヒビも多く見られます。また、軒天が腐りきって穴が空いており、蜂が設営しておりました・・。

■玄関
昔ながらの握り玉ノブですが、少し前まで使われてたのかひっかかりなく開きます。室内の床の高さが地面と同じの為か、敷居部分が高く車椅子などは持ち上げないと入れません。

■床
1Fのワンルームは全てコンクリで固められてました。土間とかないので、土足で使われてたんでしょうかね？そのおかげで床が抜けたりはしてません。
2Fは和室が2部屋。畳の上に合板を敷いてます。ここも土足で使われてたんですかね？畳はフカフカなので入れ替えは必要そうです。

■壁
1Fは塗装されてますが、板張りの上に合板を貼って塗っているようです。なので、一部剥げていたり、穴が空いて中が見えます。その見えている中に・・シロアリの痕跡があります・・。糞の状態から今はいなさそうですが、既に木部は食い散らかされて塗装にもヒビが入ってます。



2Fは土壁です。これも一部崩れてきていますね。しかし、異様に湿気があります。その理由は後述します。

■天井
天井は一部落ちています。仲介は雨漏りあると言ってますが、そのレベルでなく天井が落ちそうなくらい穴だらけ。



さっき外から軒天が崩れているのが見えましたが、中から見てもばっりち穴開いてますね・・。
軒天より高い位置の梁にも水が這った跡があるので、屋根の防水シートも破れている可能性が高そうです。

■水回り
先ほどの写真にもあったように、湯沸かし器はありますが交換必要でしょう。トイレは水洗トイレが1F、2Fそれぞれにあります。汲取りでないのは良いですね。


リフォームする場合、水回りにお金を掛けない分、補修工事にしっかり回せそうです。しかし、特に屋根の補修・履き替え、床下の補修はマストでしょうから、まとまったお金は掛かりそうです。

利回り計算

• 購入費トータル　510万
  物件価格　100万+諸経費10％+修繕費400万
  場所は良いのですが、いかんせん瑕疵が大きいです。ほとんどが補修費用になるかと思います。内訳としては、屋根の履き替えで150万、シロアリ補修で50万、給湯器10万、配管引き直して50万、トイレ2つで20万として和室2部屋の洋室化を50～100万・・この中でDIYを試みればより絞れるかもしれません。
• 想定収入　72万（60,000/月）
  倉庫貸しが無難そうです。近隣が60㎡を8～11万前後で貸し出しているので、地域最安値を目指します。
• 実質利回り　13.8％
  火災保険を50,000、固定資産税を100,000として、賃料720,000円－150,000を、510万で割ると13.8％です。もう少し賃料上げてもいいかもしれません。

まとめ