こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！
それでは早速いきましょう。
物件概要
- 物件価格 490万円
- 場所 明石市
- 築年数 40年
- 土地 72㎡
- 建物 77㎡
- 接道 幅員5ｍ
- アクセス 最寄り駅から徒歩8分
- 環境 平坦地。小学校や病院、スーパーなど生活に必要な施設や役場は駅前に固まっており、よく言えば閑静な住宅地。娯楽施設はなさそう。また、明石～姫路間の幹線道路の近くでもあるので、車があれば移動にはまったく困らない。娯楽系はこっちの幹線道路沿いにならある。
- 駐車場 なし（近隣5,000円）
加古川市との市境付近、駅近の開発地。建売されていた物件で、建築と同時に拓かれてるので道路も整然としてます。周りの建物も同じような敷地内駐車場のない物件ですね～。
先述したように車があれば、姫路市まで約40分、神戸市まで約45分とそこそこアクセスが良いです。電車だともっと早いですね。徒歩20分と少しかかりますが、最寄り駅とは別の鉄道も走っており一応2沿線可です。
ここは土地として売り出されてました。土地値が430くらいでしょうか。それよりは少し上の価格なので、内見次第で検討したいと思います。
内見
仲介に連絡する前に謄本取って確認します。建物は・・おー、軽量鉄骨造ですか。木造で築40年だとだいたい傾きがありますが、ここはどうでしょう。錆びに弱いとは聞きますので、湿気なんかも要確認ですね。
さて、現地で確認していきます。
玄関はレバーハンドル型の比較的新しめのように見えます。謄本によると20数年前に所有者が変わってますので、そのタイミングでリフォームしているように見えます。外壁は見た目そこそこ綺麗です。
雨樋は変えているように見えますが、竪樋はそのままですね。
軒天も塗装剥げてますね。劣化というより1回しか塗ってないように見えますね。
（プロたちから色々ダメ出し出てるけど、機能上問題なければこのままでも良いかも）
予算に余裕あったら直せたら直したいですね！
ところで、前もってここの土地謄本取ったらポータルに載ってた広さと違いましたよ。坪単価そのままに、その分低く評価していいですか？
あ、実はここ三筆あるんですよ。
元々小川があったようで、その名残で小川を挟んで土・川・土の合計です。
なるほど、公図確認させてもらうと確かに川っぽいものを跨いでますね。川といっても公図上幅30cmくらいでしょうか。こういう土地もあるんですねぇ。
取った謄本が売り出し面積より小さかったので、それに合わせて土地値が350くらいまで落ちると思いましたが、当初の想定通りのままで良さそうです。
中は割かし綺麗めです。相続物件らしく、まぁ24年4月までには処分したいんでしょうね。急いで動き出したのか、残置物がそれなりに残ってますね。
壁は塗装です！クロスを貼るには一旦下地を作らないと・・。塗装も検討です。それ以上に気になるのが、DKに通じているアール型の入口です。建築当時は可愛かったのでしょうが、結局吊り戸を後付けしています。しかも一部浮いてないよ？ でもこれは物件の特徴として何とか活かしてリフォームしたいですね～。
床はとにかく冷たいです。寒い日だったので尚更ですが、断熱材は入ってなさそう。でも、さすが鉄骨。床も壁も傾きは感じられません。
戸建1号で感じた事ですが、冬だとフロアタイルくそ冷たいです。これだとCFの方がいいんかも？要検討。
浴室は清掃すれば使えそうですが・・まぁ交換するかな。
脱衣所には浴室を覗ける謎の丸い窓がありますが、これは塞いだ方が良さそう。ラブホかよ～。
脱衣所に分電盤ありました。分電盤・・？これは絶対変えないといけないですね。まず線が足りないし、エアコン付けてレンジ使ったら飛びそうw
1階は、手前から玄関、DK、脱衣浴室、和室と続いています。
ちょっと使いにくい間取りですよね。せめて玄関隣が脱衣浴室だと、LDKに出来そうなのに・・。
2階は3部屋。和6帖、洋4.5帖、洋6帖といった感じです。
でも洋室には収納がありません。当時のトレンドでしょうか？間仕切りすらありません。収納は造作してもいいかもしれません。
塗装壁は玄関から2階までずっと続いてますね。
廊下は美装に留めて、室内に予算を割く方がいいかもです。
また、4.5帖洋室には天窓がありますねぇ。
あるだけなら良いですけど、割れてるんですよねぇ・・そこから雨漏りしているのか床も一部浸みてます。幸い、応急措置はしているので、これ以上被害はなさそうですが・・。
ガラス嵌め直せば元通りになりますけど、どうされます？
もう塞ぎましょうか！
幸い部屋に普通の引き違い窓はあります。
天窓はおしゃれですが、他にも雨が浸みている可能性もありますので、この機会に塞ぐ方向で考えます。
設備は古いですが、色々と改装できれば面白い物件になりそうです。
利回り計算
- 購入費トータル 640万
物件価格 400万+諸経費10％+修繕費200万
土地値ー残置撤去+雨漏り修繕で指値をします。水回りは交換必須なので、とりあえず予算はこのくらい見てみます。+50万は最終的に掛かるかもです。 - 想定収入 78万（65,000/月）
周辺のPなし相場が860／㎡です。別途駐車場を借りるなら、賃借人は7万円で借りる形になります。そのくらいのグレードのリフォームを目指す形ですね。 - 表面利回り 12％
修繕費が200万～との設定でこのくらいです。修繕する箇所をもっと絞って総額610万程度に収めれれば13％（付近の利回り相場）くらいになります。
まとめ
400万（▲90万）で買付だしました。
利益は正直そこまで高くないですが、躯体はしっかりしているので、結構いい家に仕上がるのではないでしょうか。
駅近とはいえ、駐車場がないのはどうなのかな～というのが懸念点ですね。
また、今回はいつもと違う業者に発注します。いつも同じところだと、そこが万一頼めない場合、待たなきゃいけない時が来るかもしれません。そのリスクを減らしていくためにも、新しい業者との関係作りは大切です。
今回は先に現金で購入しますが、後ほど金融機関にも打診はします。金融機関がどのような評価を出すのかにも興味ありますしね！
また、動きがあれば記事を書きます。
今回は以上です。
（追記）
こちらは購入に至りました。
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