【内見】戸建 8軒目

物件内見
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こんにちは。ikio(@ikio04731250)です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように!

それでは早速いきましょう。

物件概要

  • 物件価格 490万円
  • 場所 明石市
  • 築年数 40年
  • 土地 72㎡
  • 建物 77㎡
  • 接道 幅員5m
  • アクセス 最寄り駅から徒歩8分
  • 環境 平坦地。小学校や病院、スーパーなど生活に必要な施設や役場は駅前に固まっており、よく言えば閑静な住宅地。娯楽施設はなさそう。また、明石~姫路間の幹線道路の近くでもあるので、車があれば移動にはまったく困らない。娯楽系はこっちの幹線道路沿いにならある。
  • 駐車場 なし(近隣5,000円)

加古川市との市境付近、駅近の開発地。建売されていた物件で、建築と同時に拓かれてるので道路も整然としてます。周りの建物も同じような敷地内駐車場のない物件ですね~。
先述したように車があれば、姫路市まで約40分、神戸市まで約45分とそこそこアクセスが良いです。電車だともっと早いですね。徒歩20分と少しかかりますが、最寄り駅とは別の鉄道も走っており一応2沿線可です。
ここは土地として売り出されてました。土地値が430くらいでしょうか。それよりは少し上の価格なので、内見次第で検討したいと思います。

内見

仲介に連絡する前に謄本取って確認します。建物は・・おー、軽量鉄骨造ですか。木造で築40年だとだいたい傾きがありますが、ここはどうでしょう。錆びに弱いとは聞きますので、湿気なんかも要確認ですね。

さて、現地で確認していきます。

玄関はレバーハンドル型の比較的新しめのように見えます。謄本によると20数年前に所有者が変わってますので、そのタイミングでリフォームしているように見えます。外壁は見た目そこそこ綺麗です。

工務店
工務店

雨樋は変えているように見えますが、竪樋はそのままですね。

業者
業者

軒天も塗装剥げてますね。劣化というより1回しか塗ってないように見えますね。

ikio
ikio

(プロたちから色々ダメ出し出てるけど、機能上問題なければこのままでも良いかも)

予算に余裕あったら直せたら直したいですね!

ikio
ikio

ところで、前もってここの土地謄本取ったらポータルに載ってた広さと違いましたよ。坪単価そのままに、その分低く評価していいですか?

業者
業者

あ、実はここ三筆あるんですよ。
元々小川があったようで、その名残で小川を挟んで土・川・土の合計です。

なるほど、確認させてもらうと確かに川っぽいものを跨いでますね。川といっても公図上幅30cmくらいでしょうか。こういう土地もあるんですねぇ。
取った謄本が売り出し面積より小さかったので、それに合わせて土地値が350くらいまで落ちると思いましたが、当初の想定通りのままで良さそうです。

中は割かし綺麗めです。相続物件らしく、まぁ24年4月までには処分したいんでしょうね。急いで動き出したのか、残置物がそれなりに残ってますね。

壁は塗装です!クロスを貼るには一旦下地を作らないと・・。塗装も検討です。それ以上に気になるのが、DKに通じているアール型の入口です。建築当時は可愛かったのでしょうが、結局吊り戸を後付けしています。しかも一部浮いてないよ? でもこれは物件の特徴として何とか活かしてリフォームしたいですね~。

床はとにかく冷たいです。寒い日だったので尚更ですが、断熱材は入ってなさそう。でも、さすが鉄骨。床も壁も傾きは感じられません
戸建1号で感じた事ですが、冬だとフロアタイルくそ冷たいです。これだとCFの方がいいんかも?要検討。

浴室は・・まぁユニットにするかな。
仕方ないですが、脱衣所に浴室を覗ける謎の丸い窓がありますが、これは塞がりますね。仕方ない仕方ない。ラブホかよ~。
脱衣所に分電盤ありました。分電盤・・?これは絶対変えないといけないですね。エアコン付けたら飛びそうw



1階は、手前から玄関、DK、脱衣浴室、和室と続いています。
ちょっと使いにくい間取りですよね。せめて玄関隣が脱衣浴室だと、LDKに出来そうなのに・・。

2階は3部屋。和6帖、洋4.5帖、洋6帖といった感じです。
でも洋室には収納がありません。当時のトレンドでしょうか?間仕切りすらありません。さすがに収納は造作してもいいかもしれません

工務店
工務店

塗装壁は玄関から2階までずっと続いてますね。
廊下は美装に留めて、室内に予算を割く方がいいかもです。

また、4.5帖洋室には天窓がありますねぇ。
あるだけなら良いですけど、割れてるんですよねぇ・・そこから雨漏りしているのか床も一部浸みてます。幸い、応急措置はしているので、これ以上被害はなさそうですが・・。

工務店
工務店

ガラス嵌め直せば元通りになりますけど、どうされます?

ikio
ikio

もう塞ぎましょうか!

幸い部屋に普通の引き違い窓はあります。
天窓はおしゃれですが、他にも雨が浸みている可能性もありますので、この機会に塞ぐ方向で考えます。

設備は古いですが、色々と改装できれば面白い物件になりそうです。

利回り計算

  • 購入費トータル 640万
    物件価格 400万+諸経費10%+修繕費200万
    土地値ー残置撤去+雨漏り修繕で指値をします。水回りは交換必須なので、とりあえず予算はこのくらい見てみます。+50万は最終的に掛かるかもです。
  • 想定収入 78万(65,000/月)
    周辺のPなし相場が860/㎡です。別途駐車場を借りるなら、賃借人は7万円で借りる形になります。そのくらいのグレードのリフォームを目指す形ですね。
  • 表面利回り 12%
    修繕費が200万~との設定でこのくらいです。修繕する箇所をもっと絞って総額610万程度に収めれれば13%(付近の利回り相場)くらいになります。

まとめ

400万(▲90万)で買付だしました。
利益は正直そこまで高くないですが、躯体はしっかりしているので、結構いい家に仕上がるのではないでしょうか。
駅近とはいえ、駐車場がないのはどうなのかな~というのが懸念点ですね。

また、今回はいつもと違う業者に発注します。いつも同じところだと、そこが万一頼めない場合、待たなきゃいけない時が来るかもしれません。そのリスクを減らしていくためにも、新しい業者との関係作りは大切です。

今回は先に現金で購入しますが、後ほど金融機関にも打診はします。金融機関がどのような評価を出すのかにも興味ありますしね!

また、動きがあれば記事を書きます。
今回は以上です。

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