こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
以前、農地転用って難しいという記事を書きました。
▶農地転用はワンチャンあるか
記事は農転（農地を宅地に変更して建築できるようにする制度）のハードルが高いので市街化区域でないと不動産投資としては微妙かもという内容です。
この時は自分で耕作するのも難しそうで、貸出しが現実的な選択肢かな、という結論でした。
取得を検討していた当時は、条件が悪ければ「やーめた」と撤退することも簡単でした。ですが、人によってはそうはいかないケースもあります。たとえば、相続で農地を得る場合です。
ikioもその条件に当てはまります。将来的に実家の農地を相続します。
こちらから動かなくとも、そう遠くない未来に相続という形で土地の方からやってくるわけです。
その未来はいつか来るわけですから、記事を書いた以降も割と真剣に悩みました・・。農地（しかも青地）のまま、もっと前向きに活用できないかと考えてみたわけです。
結論、自分で耕作する事にしました！
まぁ、昨今の食品の物価高対策とも言えるし？と、自分自身にポジティブに考えるように言い聞かせます！
貸出しも一つの手段
他人への貸出しも可能です。
方法は以前もまとめたように、以下が考えられます。
・貸し農園として周辺住民が利用
・農地集積バンクで第三者が利用
・知り合いの農家への貸し出し
なお、いずれにしても市区町村の農業委員会への許可申請が必要で、そもそもここのハードルが高い。借り手が営農している実績も要りますしね。
そして、この2025年4月から原則公的機関である農地バンクを通して売買・賃借を申請するようになるので、個人的には尚更ハードルが上がったように思います。
諸々の理由から、知り合いの農家への貸し出し以外はちょっと条件が厳しいんじゃないかなと思います。
自身が営農している（またはそのような人を雇える）のであれば、自分で耕作または事業を起こせるので、殊更貸し出す理由がなくなりますね。
ただ耕作するだけではもったいない？戦略を考える。
どのように活用するか・・最初に結論を書いたように自分で耕作するのがベストと考えます。貸し出せないなら自分で耕作するしかないんや！！
決めたら突っ走りますよ～。習うより慣れろです。
最初に決めなければいけない事は、何を作るか。作物の市場価格は農林水産省のホームページで確認できますので、ここから単価の高い作物を選べば収益も期待できそうですが、実はその考え方には落とし穴があります。
なぜなら全国各地によって気温や湿度、厳寒地域や温暖地域、雨量や都市部へのアクセスなど条件が様々ですので、作物だけの損得勘定のみで始めると失敗する可能性が高いです。
では何を指標にするかと言いますと、まずはその地域の特産品を確認します。市のホームページでも確認できますし、地域の農協や道の駅を見に行くのも良いでしょう。
特産品は、その地域の気候・土壌に合っており、尚且つ生産する農家が多い＝ノウハウも身近で学べる作物です。まずはこれを抑えるべきです。
もちろん、ハウスや屋内で水耕栽培工場など環境にお金を掛けて作れるなら、場所は選ばないかもしれません。しかし、これらには数百～数千万の設備投資が必要ですので、よっぽどしっかりした販路を持っていないと新規で始めるには危険すぎます。
農業は紀元前から行われてきた仕事です。本来、体力と少しの道具、種があれば簡単に取り組めるものなのです。最初はお金を掛け過ぎずに行いたいですね。
あとは、今まで農業に触れた事のない方では、鍬を振るうだけでも大変苦労します。体の使い方が慣れてないですから腰にきますよ。
なので、最初は手間が掛からない作物を選ぶ方が無難かと思います。
なんて少し話も逸れましたが、作るものは決めました。
先ほどの農林水産省のホームページで見れるように、作物の単価ってすごい低いです。大規模の専業農家ならまだしも、小規模の兼業農家なら時給にしたら何円だよって話です。
上手く収穫できたとしても、このまま作物として卸すだけでは固定資産税を賄えるのかも怪しいので、この作物を加工して販売しようと思います。
物にもよりますが、やはりひと手間かけることで、一度の収穫あたりの販売単価を上げることができます。
それに自分で作っているものなので、商品化しやすいですし、売り出し文句として『自家栽培！』『農家直送！』などをうたうこともできますよ～。
まとめ
まとめますと、
①農地の転用は難しい
②それでも避けられない相続が起こり得る
③現状、貸出しは少しハードルが高い
④であれば、自分で耕作利用するのが良い
⑤作物としての販売では収益性が低いため、加工・販売による付加価値の向上を検討する
初年度の計画は立てましたが、それが上手く事が運ぶかは別の話。
ikioも昔は家の手伝いとして関わってましたが、しっかりと営農するのは今回が初めてです。
予定売上も作物が作れなければ破綻する話ですから、特に初年度は赤字でもいいや、くらいの覚悟で土と向き合いたいと思います。この経験を記録として残していく予定なので、これから実践していく様子も記事にしていきます。続報もぜひお楽しみに！
最後になりますが、これも不動産投資の一種と考えます。
しかし、他の不動産投資と違い、ほぼ一人で完結できる。初期投資は少額で済む。建物がないので設備管理は不要と低リスクなので、不動産投資の中では割とおススメかもしれません。まぁがっつり働く必要があるので、投資というより事業に近いかもしれませんね。
最近では、給湯器の盗難や空き家への不法侵入など、治安の不安な話も多く聞かれます。
でも農地は盗まれる心配がほぼありませんよ！こんなに安心感のある不動産、他にはなかなかありません！！
今回は以上です。
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