こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資は、物件を買うまでが一番忙しい。
・物件を探す
・収支を計算
・融資を申し込む
・契約する
・そして、決済する
購入に至るまでの道のりには、やることが山ほどあります。
ところが、無事に物件を購入した翌日、ふと思うわけです。
今日は何をすればいいだろう・・。
不動産投資は物件を買った瞬間から、驚くほど退屈になることがあります。
そして、この「退屈」こそが意外と厄介な落とし穴なのです。
不動産投資は「買うまで」が一番忙しい
物件を探している時期は、とにかく多忙です。
①新着物件をチェック
②気になる物件の資料を取り寄せる
③利回りやキャッシュフローを計算
④周辺の家賃相場を調査
⑤現地へ足を運ぶ
⑥金融機関に相談する
⑦客付け業者や管理会社にヒアリング
⑧「買うか、やめるか」を何度も試行錯誤
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⑨ようやく購入！
短くて1日、長ければ数ヶ月。
次から次へとイベントが起こり、怒涛の日々が続きます。
しかし・・、購入後はどうでしょうか？
あれだけ決済日まで毎日見ていた物件資料も棚の奥にしまって、不動産屋からの電話もぱったり途絶えてしまうんです。
そして、入居者がいて、管理会社がしっかり対応してくれていれば、あとは毎月家賃が振り込まれるだけ。
大きな問題がなければ、オーナーとしての仕事はそれで終わりと気づきました。
「何も起きない」は、むしろ良い状態
不動産投資において、以下のような状態は基本的に大成功と言えます。
・入居者からクレームの電話が来ない
・空室が発生しない
・設備が壊れない
・家賃の滞納がない
・管理会社からトラブルの報告がない
「何も起きない＝うまくいっている」
これこそが不動産投資の本来の魅力です。
一般的な仕事は「動いた分だけ成果が出る」のが普通ですが、不動産投資では「何もしない時間」にも家賃収入が発生します。
むしろ、オーナーが毎日のように忙殺されている物件は、それだけトラブルを抱えている証拠でもあります。
それなのに、なぜ人は「何もない状態」に不安を感じてしまうのでしょうか？
理由はシンプルで、「努力している実感」を無意識に求めてしまうからです。
今日も不動産投資をがんばった！
購入前は作業量が多く、この達成感を毎日味わえます。
だからこそ、決済が終わってタスクが激減すると、「こんなに何も行動しなくて大丈夫だろうか？」と焦りが生じるのです。
そしてここから、「特に問題もないのに、退屈だから無理やり仕事を作り始める」という危険なモードに突入していきます。
「退屈だから」という理由は危険
暇になると、やるべき理由を後付けで作り出してしまうものです。
・リフォームを入れた方がいいんじゃないか？
・管理会社を変えた方がいいんじゃないか？
・今より良い条件の2件目を探そうか？
特に注意したいのが「2件目の物件探し」です。
ikioは1件目の購入後、手持ち無沙汰から意味もなく物件サイトを眺めていた時期があります。
最初は軽い情報収集のつもりだったはずが、いつの間にか「買う理由」を探している自分に気づきました。
本当に良い物件があれば検討すべきですが、「拡大のために探している」のか「退屈を埋めるために探している」のかでは、意味合いが大きく異なります。
ikioが行っていたのは、まさに後者の「退屈を埋めるため」の行動で、危険な罠にかかる寸前でした。
規模を拡大すること自体が目的化すると、冷静な判断が出来ずに、結果的に無理をしてしまう危険性もありますしね。
本当に注力すべきは「保有物件の管理」
規模拡大以外にも、オーナーとして成長を実感できるアプローチがあります。
それは、既に保有している物件の価値を高めること（バリューアップ）です。
暇だから2件目を探す前に、まず保有物件の数字を見直してみることが大事。
「退屈を埋めるための行動」と「資産を守るための行動」は似ているようで全く違います。
ikioは何年か運営してやっと言語化できましたw
とはいえ、実際に暇なとき何をしたらいいの？
と、なりますよね。
ikioはお金をかける修繕だけでなく、時間をかけて行える地道な作業を行うようにしています。優先順位を付けるならこんな感じでしょうか。
①年間ランニングコストの削減（キャッシュフローの見直し）
②クレーム内容や共用部の状態を管理会社と定期チェック
③修繕履歴のデータベース化（これは売却時にも必要なので）
④借入残高と収支のシミュレーション見直し
⑤現地の状態確認（定期巡回）
火災保険や電気代の見直しは定期的に行っています。
年間数千円でも経費削減できれば、僅かですが、それがそのまま利益になるわけです。そこに快感を覚えますw
もちろん、これらを毎日行う必要はありませんが、「時間的余裕のある購入後」にこそ、じっくり取り組むべき重要なタスクだと思います。
まとめ
不動産投資において、「物件を買うこと」はゴールではなく、単なるスタート地点です。
そして購入後に待っているのは、拍子抜けするほど退屈な日常です。
ですが、「これでいい」のです。
派手さはありませんが、その「何も起きない日」が積み重なることで、あなたの資産は確実に作られていきます。
物件を買った後に「なんだか暇だな」と感じたら、焦って動かず、一度立ち止まってみてください。
その「退屈を受け入れる姿勢」こそが、長く不動産投資を成功させるための重要なスキルなのかもしれません。
ちなみに、物件購入後の「暇な時間」は大家によって、かなり考え方が違うと思われます。
皆さんなら何をしようと思いますか？
今回は以上です。
投資としては非常に順調で理想的な状態です。
しかし、体験としてはとにかく地味。「何も起きない」の日々が続きます。