こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
あなたが不動産投資を始めるとしたら、まずは何を確認しますか？
「利回り」や「家賃」、「築年数」でしょうか？
もちろんこれらは重要な判断材料ですが、それだけでは物件の本当の価値は分かりません。
実は、マンションの管理状態や住民のマナーは「共用部」によく表れます。
共用部は毎日多くの住民が利用する場所です。
そのため、管理会社の仕事ぶりや管理組合の運営状況、さらには住民の意識まで見えてきます。
今回は、不動産投資初心者でも現地で5分ほどあれば確認できる「共用部のチェックポイント」をご紹介します。
共用部はマンションの「健康診断書」
マンションの専有部（室内）は、リフォームによってきれいに見せることができます。
しかし、共用部は簡単にはごまかせません。
管理状態が悪いと、入居率が落ちて、家賃も下げざるを得ない負のループになります。
結果的に売却価格にも影響してきますので、この健康診断はとても大切なものです。
※AI生成イメージ
実際に数多くの内見を行ってきて感じるのは、共用部を見れば以下の状態がすぐに表れるということです。
・管理会社がきちんと清掃しているか
・管理組合が機能しているか
・住民がルールを守って生活しているか
物件見学では「部屋の中」だけでなく、「マンション全体を見る」という視点を持つことが大切です。
購入して終わりではないのが不動産投資です。
区分でも一棟でも、その物件を運用していく上で「共用部の状態」は必ず押さえておくべきポイントですね。
チェック① ゴミ置き場
まず確認したいのがゴミ置き場です。
ゴミ置き場は、住民のマナーと管理状況が最も分かりやすく表れる場所といえます。
例えば、ゴミがきちんと分別され、清掃が行き届いているマンションは、住民のルール意識が高く、管理会社が日頃から適切に管理している可能性が高いでしょう。
一方で、カラスよけネットやゴミ箱の外にゴミ袋が散乱していたり、粗大ゴミが長期間放置されていたり、分別されずに捨てられている場合は注意が必要です。
もちろん、ゴミ収集日の前後で一時的に乱れることもあります。
可能であれば、曜日や時間帯を変えて複数回確認するとより正確です。
ルールが守られていない物件では、「分別厳守」「〇〇は粗大ゴミです」といった注意文の張り紙が目立つケースも多くあります。
チェック② 集合ポスト
次に見たいのが集合ポストです。
ポストを見ることで、空室率や日頃の管理状態がよく見えてきます。
チラシや郵便物があふれている部屋が何戸もある場合は、長期間の空室であることに加え、管理会社が定期的に清掃（巡回）していない可能性があります。
また、ポスト自体が壊れていたり、名札が剥がれたまま放置されていたりする場合は、細かな管理まで手が回っていないサインです。
なお、郵便物の中身を覗き込むなどプライバシーを侵害する行為は厳禁です。あくまで外観から状態を判断しましょう。
ポストの鍵（ダイヤル等）が生きているかどうかも、セキュリティ面で気になるところです。
築古物件では宅配ボックスがないのは普通ですが、共用廊下に荷物が放置されていないかもあわせてチェックしておきたいですね。
チェック③ 自転車置き場
自転車置き場も意外と多くの情報を教えてくれます。
ikioの感覚では、自転車がきれいに整列しているマンションは、住民のマナーが良く、管理も行き届いている傾向があります。
反対に、放置自転車が多かったり、通路にはみ出して駐輪されている場合は、ルールが形骸化している可能性があります。
また、サビついて長期間動かされていない自転車が目立つ場合、退去者が残していったまま放置されていることも考えられます。
なお、「子供用自転車があるからファミリー層が多い」「登録ステッカーがないから危険」など、自転車だけで住民属性を断定することはできません。
あくまで判断材料のひとつとして捉えましょう。
個人的な経験ですが、決められた駐輪スペース以外（廊下や階段脇など）に不法駐輪されている物件は、マナー意識の低い住民がいる可能性が高いです。
そのような部屋の隣室を購入してしまうと、後々の客付けや運用で苦労するリスクがあるので注意したいですね。
チェック④ エレベーターの掲示板
見落としがちですが、エレベーター内や近くの掲示板も重要なチェックポイントです。
「ゴミの分別を守ってください」「騒音に注意」「駐輪ルール厳守」といった注意書きが何枚も貼られている場合は、住民間でトラブルが発生している可能性があります。
注意喚起自体は適切ですが、同じ注意書きが何ヶ月も貼られたままになっている場合は、問題が解決されず放置されているのかもしれません。
一方で、消防点検や排水管清掃、大規模修繕工事のお知らせなどが定期的に更新されているマンションは、適切な管理・運営が行われている優良なケースが多いです。
自然豊かな地域では「害虫・害獣への注意」などが掲示されていることもあります。
こうした細かい配慮が見られる掲示物は、オーナーや管理会社が住民ファーストで運営している証拠であり、好印象です。
チェック⑤ エントランス・廊下
最後に、エントランスや共用廊下も確認しましょう。
・電球（照明）が切れたままになっていないか
・クモの巣やホコリが目立たないか
・植栽（植木・手入れ）は整っているか
・壁や床が汚れたまま放置されていないか
これらを確認するだけでも、現地管理の質が瞬時に判断できます。
第一印象は非常に重要です。
エントランスが清潔で明るいマンションは、内見に来た入居希望者にも好印象を与えやすく、結果として空室対策にも大きくプラス働きます。
まとめ
マンションは「部屋の中」だけを見て判断するものではありません。
室内はリフォームで再生できますが、住民のマナーや管理体制は個人の力では簡単に変えられないからです。
物件の価格や利回りだけに目を奪われず、ぜひ現地では共用部にも目を向けてみてください。誰でもできるたった5分の確認が、不動産投資の失敗を防ぐ強力な武器になります。
合わせて読みたい
▶内見チェック【中古区分マンション編】
なお、共用部が綺麗であっても「修繕積立金が不足している」「管理組合の収支が赤字」といった裏の課題を抱えている場合もあります。
現地確認とあわせて、重要事項調査報告書や長期修繕計画もしっかり精査していきましょう！
今回は以上です。
コメント