こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
築古物件の物件情報にはだいたい現状有姿渡しや契約不適合責任免責など書かれています。これらは経年劣化による何かしらの中古リスクがあるから許容してね。という告知になるわけですが、この物理的瑕疵以外にも告知事項ありという一文を見かける事があります。心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件ですね。
一応、天災やら外部からの異音・異臭などの影響がある場合にも告知事項ありと書かれるそうですが、あまり見かけません。そもそも人が住んでいたという場所である以上、ここでいう告知事項ありは外部要因よりも亡くなった人がいる場合、が多いように感じます。
心理的瑕疵とは
まぁ、名前だけが独り歩きしている気もしますが、事故物件は売価も家賃も低いと言われます。これはそこで人が亡くなっているので、気分的に良くない。有害な施設が近隣にある。と不人気だからそうなるわけです。
立地的な瑕疵は自分ではどうしようもないですし、この記事では亡くなった人がいる場合の告知事項ありについて書いていきます。
以下、購入する際のざっくりとしたメリット、デメリットです。
■メリット
・物件が相場より安く買える
■デメリット
・不快感や悪臭が残る場合がある
・売却時に苦労する
・賃料も相場より安くする必要がある
気持ち的な面は置いといて、売却時や運用中も苦労する事が見えています。
ただ・・あなたも購入検討しているから、こう言った記事を読んでいるんですよね？そう、買いたいという需要はあるわけです。
それに物件そのものに問題がなければ、安い賃料でも借りる人も一定数は居られるハズ・・ただし、長期入居になりいつまでも賃料変更できないというリスクと表裏一体ですが。
それを差し置いてもメリットですね。
やはり安く買えるというのは、かなり大きな魅力です。
とはいえ、まさに今にもお化けが出そうなボロボロ物件ではなく、普通に綺麗な物件なのにお手頃価格？！である物件でないと意味がないですよね。
先ほどのデメリットの通り、安く買えても安く貸し出す事になります。それを見据えたシミュレーションをしていきましょう。
シミュレーションしてみる
では一度サンプルを元に計算してみます。
・物件価格 390万円（土地売り）
・路線価 46,000円／㎡
・土地面積 120㎡
・延床面積 120㎡（遵法）
・築年数 築30年
・最寄り駅から徒歩20分の住宅街
ちょっと郊外の物件です。物件価格見る限りだと結構安くなっている事が伺えます（積算：46,000×120＝約550万円）。
割合で見ると約3割安です。ある程度死因も予想できそうですねぇ。安く買える事は万々歳ですが、この割合はそのまま賃料にも影響あると考えて良いと思います。
周辺の戸建賃料相場は6万円、これを3割安で4万2千円。利回りを12％取りたいと考えると、42,000×12÷0.12=420万。満額購入するとして諸経費加えるとだいたいそんなもんでしょうか。これだと結局600万円程度の物件買うのと変わらないですね。その割に運用費や売却の手間は普通の住宅より掛かりそうです。
うーん。
やはり事故物件って買ってもデメリットしかないな・・。
と思いきや。
2021年10月に国交省の発表した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。となっております。なので、4～5年前に亡くなられてた場合は賃貸契約時に告げなくてOKだそうです。（入居者から聞かれたら告げる義務はあります）
その場合、5年ほど空き家になっているわけですから、それなりのリフォームは必要でしょうし、広告費なども掛かると思われます。が、更に何らかで指値ができれば利回り15％～も狙えるかもしれません。夢がありますね～！ただし、大○てるに載ってたらもう一発アウトだと考えていいと思います。
尚、売買時には特に期限が定められていないので、必ず告知の義務はあります。
まとめ
個人的には事故物件、ありだと思います。
いや、事由によりますよ。孤独死、自然死ならまぁ綺麗になってれば。
他殺は問題外として、自殺は少し考えますねぇ。うーん、物件次第でしょうか。
購入時に考える事も多くなるし、運用にも頭抱えそう。そして売却にも苦労するわけですから、事故物件買うなら普通の住宅でいいんじゃない？が一般的な結論でしょうか。不動産に限らず、投資はいかにリスクを減らすかが肝要ですし。
とはいえ、最終的に土地として売れるのであれば問題ないかとも思います。ちなみに売買時には更地にする必要はありません。建物なくなっても先述のように告知義務はありますので！
普通の住宅を購入するより条件としては厳しくなると思いますが、その条件をクリアできるのであれば、化ける可能性がある・・ギャンブル性の高い事故物件。
最初の1棟としてはリスクが大きいので、せめて複数所有して、それなりに運用ノウハウが出来ているなら検討するくらいが良いのかもしれません。
個人的にはありと書きましたが、ikioももう少し経験を積んでからの方が良さそうです。まぁよっぽど安ければ・・また考えますw
今回は以上です。
コメント