こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
年の瀬ですね。
街にはイルミネーションが輝き、肌寒い風が頬の撫でる中、甘酸っぱい思い出をつくる恋人たち、取引先にあいさつ回りするサラリーマン、プレゼントを抱えた親子連れ・・慌ただしくする人も多いですが皆充実しているような感じがいたします。
そ・ん・な・幸せ溢れる時期ですが！
不動産関係ではあれがありますよね。12月は固定資産税第3期の納期限があります！地域にもよるかもですが、ikioの場合は年4回（4月、7月、12月、翌年2月）です。
所有している物件は積算の安いものが多いですが、それでも複数となるとそれなりにまとまったお金がかかります。納付を分散させ安定運営を図る方も多いのではないでしょうか。
固定資産税は毎年納付する必要がありますが、取得（売却）時に掛かる税金は一度きりのものが多いです。
今回は取引時の税金をまとめてみます。
いやしかし、改めて見るとほんまに何するにも税金取られるんですね・・。
登録免許税（不動産の移転登記）
登録免許税額 ＝ 課税標準 × 税率
税率は売買による取引なのか、相続・贈与による移転なのかで変わってきます。
課税標準は、固定資産課税台帳の価格がある場合はその価格です。毎年、市町村役場から通知される固定資産課税明細書の「評価額」または「価格」となっている部分であり、「固定資産税課税標準額」ではありません。
譲渡所得税（不動産売却による利益に課税）
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（売却価格） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
譲渡所得税は不動産の売却による利益に課税されます。区分は分離課税。
譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分され税率が変わってきます。
短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下のもの。長期譲渡所得とは、所有期間が5年以上の資産の譲渡所得のことです。1/1（固定資産税起算日）を5回超えたか超えてないかで判断できます。
この所有期間ですが、ケースによって「起算日」が変わります。
・第三者から不動産を購入した場合や、第三者の建設会社が建てた場合は請け負った建設会社から「引き渡しを受けた日」。
・自ら建設した不動産は「建設が完了した日」。
・相続や贈与で得た不動産は「被相続人や贈与者の取得日」を引き継ぐ。
つまり相続の場合、親が30年持った不動産を子が相続して2年持った場合、その不動産の所有期間は30+2年で「32年」となり、売却した場合は長期譲渡となります。
住民税（譲渡所得に対する地方税）
譲渡所得税の一部として住民税がかかります。譲渡所得に対する住民税は、所得税の税率に加えて、住民税の税率が適用されるため、譲渡による利益に対して地方税も課税されます。住民税の税率は5%で、譲渡所得税と合わせて税額が決定されます。
消費税
不動産取引における消費税は建物に対してのみ発生します。土地は非課税です。
しかし、個人売買の場合は建物にも消費税は発生しません。個人事業者が購入した場合や売主が課税事業者である不動産業者である場合は発生します。また、建築にも発生します。基本的に土地とセットで購入でしょうから売買契約書に明記されている事が多いです。
相続税・贈与税（相続や贈与による移転）
不動産を受贈された場合に発生します。なお、個人が個人に贈与した場合は贈与者には税金は発生しません。
相続税や贈与税は不動産の「評価額」を基に計算されます。
土地の相続税評価額は、地積(面積)×路線価で求められますが、路線価の定められていない地域の場合、倍率方式で求めます。ここから控除を差し引いた金額に税金が発生します。
地目（宅地、田、山林など）や建物の構造など物件ひとつひとつで評価は変わりますので、自分で計算するのはあくまで目安で専門家に相談するのが一番でしょう。なお、取得年翌年の確定申告期間で申告する必要があります。
固定資産税・都市計画税（所有している不動産に対する毎年の税金）
固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 標準税率（1.4％）
都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 税率（0.3％）
こちらは通知される固定資産課税明細書の「固定資産税課税標準額」となっている部分であり、「評価額」または「価格」ではありません。
役所で計算が大変な課税標準額を出してくれているので、通知書があれば計算は楽ですね。
不動産取得税（新たに不動産を取得した場合）
不動産取得税 = 土地または建物の固定資産税評価額 × 税率（4％）
ただし、2024年（令和6年）3月31日までに取得した土地と住宅においては、軽減措置により税率が3％になります。なお、住宅の用途ではない土地・家屋については、軽減措置は適用されません。
これも通知される固定資産課税明細書の「固定資産税課税標準額」となっている部分であり、「評価額」または「価格」ではありません。
特定の地域における追加的な税金
一部の地域（例：東京都、大阪市など）では、土地の価値が高いため、特定の税金が加算される場合があります。これらは主に地方税に関連するもので、地域ごとに異なる税制があるため、具体的な地域で不動産取引を行う場合には、地方自治体の規定を確認することが重要です。
まとめ
今回は取り上げてないですが、地価税（現在は課税停止※廃止ではない）や住宅ローン控除など合わせるとかなり細かく毟り取られて税金が発生しているんだなぁ、と改めて思います。
これに加えて、仲介手数料や司法書士報酬など諸経費にも別途消費税かかりますしね！まったく、物を買うだけで大事ですよ！
今回記事内に書いている税率は時期や地域によって変わってきますし、物件でも様々ですから、詳細は専門家（税理士など）に相談するのが良いかと思います。
物件購入の際に利益が出るか、実は税金だけで赤字になる負動産か・・。あくまで物件選定のための概算確認って感じですね。
繰り返しになりますが、税金取られ過ぎですよ・・。この掛かる費用負けしないためにも、しっかりと物件選びには時間を掛けたいところ！良い物件に出会えますように！
今回は以上です。
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