こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資ってお金がかかる。そんなイメージ、ありますよね？
ええ、確かにその通りです。
近所に日用品を買いに行くのとは文字通り桁が違います。
最初から大金を準備するのは簡単ではありません。しかし、「興味はある」という気持ちも分かります。
今回はそういった方に向けた「資金パターン別」に、選べる選択肢と注意点を整理し、自分の状況に合ったプランを直感的に選べるように記事にしました。
本文に入る前に、まずは自分の資金状況を確認してみましょう。
■自己資金が0～50万円
■自己資金が50～100万円
■自己資金が100～300万円
■自己資金が300万円以上
なお、前提条件として、「地方の県庁所在地」または「中核都市」を想定しています。首都圏とは戦略が異なるため、あらかじめご了承ください。
自己資金 0〜50万円：少資金でどう動く？
選べる選択肢
・低価格区分マンション
区分マンションは、不動産投資初心者向けに少額で現金購入できます。一方、修繕費はその分高くなる可能性もあります。
本来は売却もしやすく、小さな損失に抑えやすいという点が区分のメリットでありますが、ここまで低価格だと何か問題を抱えている物件が多く、流動性は薄くなり売却は難しくなる傾向があります。
・クラウドファンディング型不動産／REIT
投資金額は1万円〜と小額で参加可能。プロ運用による分散効果を得ながら、地方だけでなく都心物件にも間接的に関われます。ただし、途中解約が難しいことや運営会社の信用リスクもあるため、案件選びには慎重さが求められます。また、手数料が引かれると実際の利回りは3～5％といったところです。
不動産以外の選択肢
・NISA、投資信託
新NISAでは年間最大120万円のつみたて投資枠があり、月100円からでも積立が可能です。税制優遇を受けながら分散投資ができ、初心者に特におすすめです。未来もそうだと断言できませんが、現在の市況だと投資信託でも5％以上の利回りが期待できます。
まずは自己資金をしっかり貯めるための最初のステップとしての選択肢です。
・節約、副収入の工夫
固定費の見直し、副業やポイントサイト活用などで資金準備を促進。無理に電気水道のインフラを節約するよりは、外食・交際費・娯楽費（酒たばこ含む）の見直しを優先すると良いかと思います。
ワンポイント考察
ikioとしては、何より「資金を作る力」を身につけることが重要と考えています。家計簿をつけて収支を把握する、それが面倒でも非常に大切な第一歩です。
自己資金 50〜100万円：少しまとまった準備がある段階
選べる選択肢
・地方区分マンション、戸建
低価格の区分マンションに加え、融資の活用が見えてきますので頭金数十万円で区分の他に戸建も選択肢に入ってきます。
ただし、戸建は基本的に「売出し価格＝土地値」になりますので、よっぽど郊外や調整区域内の物件は融資がつかないケースもあり注意が必要です。
不動産以外の選択肢
・NISA、iDeCo併用の有効性
NISAのほか、iDeCoで掛金を全額所得控除に活用することで、税制メリットを得ながら手元資金を残すことができます。
企業年金がないサラリーマンの場合、23,000円／月が掛金の上限になります。年間27.6万円の控除はまぁまぁ大きいです。
ワンポイント考察
この段階でもまずは「自己資金を増やす」ことに注力するのが良いかと思います。所謂ボロ戸建などは購入できますが、初めての物件としては運用が難しいのであまりおすすめはしません。また、物件から得られる収入も少なめの段階なので、修繕や管理を外注化すると赤字になる可能性もありますので、基本的には自分で動くことになります。
自己資金 100〜300万円：計画的に資産形成を始められる
選べる選択肢
・区分＋戸建の組み合わせ
融資を活用しつつ、物件を複数運用できる段階かと思います。将来的に規模を拡大する予定であれば、物件の選定が大事になってきます。投資エリアによって出口戦略（売却）が見込めるのであれば、区分のみ・戸建のみなど一種類に特化するのもありです。
・一棟
価格2,000万円未満、頭金2〜3割で一棟物件にも挑戦できます。ただし、空室率が高いエリアや家賃水準が低すぎるエリアは避けたいところ。
立地良好だが外装や設備が古い物件をリノベで活かせる物件を狙っていきたいです。
不動産以外の選択肢
・株式投資やFXなどの金融投資
NISAやiDecoなど利益非課税以外の金融投資を併用し、自己資金を増やせます。無理に利益を追わなければ、年利5～10％も安定的に狙え、いつでも現金化しやすいのが大きな強みです。
ワンポイント考察
コア／サテライト戦略を推奨します。コア部分を不動産投資、サテライトとして金融投資を組み合わせておくことでリスク分散できますので、おすすめします。
不動産がうまくいかなくても、金融資産が守ってくれる安心感があります。
自己資金 300万円以上：競争できる物件の選定
選べる選択肢
・競争力の高い物件
先ほどまでの選択肢に加え、築浅の戸建や、築古でも戸数の多い一棟物件（3,000万円台）など、より競争力のある案件が狙えます。
・土地
建築用地として、または駐車場・資材置き場として活用できる土地が狙えます。少し狭くとも駅の近くだと利用できる選択肢は多いです。
ただ、よっぽど好立地でもない限り自己建築計画がないと基本的には現金購入です。
ワンポイント考察
この段階でもコア／サテライト戦略を維持しつつ、コア・サテライトそれぞれに規模拡大していくのを推奨します。
不動産の部分では、運用の外注化（管理、修繕、客付け）を視野に入れていきます。物件数が増えるほど管理・税務負担が増すため、計画と体制づくりが重要になりますね。
まとめ
自己資金に応じて選べる道は多様です。
個人的な結論ですが、特に自己資金が300万円未満の方は、まず「資金を作る行動（節約・副収入）」＋「資産運用（金融投資）」から始めるのが現実的ですね。
もう少し具体的な数字を使った記事も書いたので、そちらも参考にしてください。
▶自己資金ってどのくらいいるの？
エリアによって必要資金は異なりますが、「不動産投資の選択肢」や「資金の作り方（金融投資・節約）」の基本は、誰にでも応用できる内容です。
最後にお伝えしたいのは、低価格物件はそれなりのリスクを抱えている可能性が高いことです。
購入は簡単でも、運用は難易度が上がります。「安物買いの銭失い」は、不動産においても他人事ではありません。
本記事を読むことで、「今のあなたに合ったスタート方法」を考える上で参考になればと思います。
今回は以上です。
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