入居審査で大家が本当に見ていること

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

入居審査。
大家にとっても、入居希望者にとっても、契約のための重要なイベントです。

大家が見ているのは年収だけではありません。
入居審査は「良い人を選ぶ」ためというより、「将来のトラブルを避ける」ために行っています。

一方、落とされた入居希望者からすれば、「なぜ審査に落ちたのかわからない」と思うことではないでしょうか。

本記事では、地方で賃貸経営をしている大家の視点から、入居者が気になる疑問と大家の本音を対比しながら解説します。

【大家視点】入居審査は誰が行っているのか？

まず誤解されがちですが、入居審査は大家だけが行うわけではありません。

一般的には次の流れです。
①入居希望者が申し込む
②不動産会社が内容を確認
③保証会社が審査
④大家が最終判断
⑤契約締結

多くの場合は、②の時点で「申込があり、保証会社で審査しています」と、不動産会社から連絡があります。
特殊な状況を除き（※）、この時は大家側では特にやることはありません。

大家の判断は最終的に行うだけで、むしろその前の不動産会社・保証会社である程度決まります。

※ 外国籍の方や生活保護受給者など、大家側で判断が必要になりそうな場合は、保証会社の審査前に不動産会社から連絡が来ることがあります。

大家側も、年収や職業、家族構成などが記載された1枚の申込書をもとに判断することがほとんどです。
人によっては面談の機会を設けるケースもあるようですが、これは大家のスタンス次第だと思います。

【入居者視点】気になる点のQ&A

入居希望者が物件以外で気になるとすれば、自身の審査についてではないでしょうか。
そこで、よくある疑問をQ＆A形式でまとめてみました。

例えば家賃5万円なら年間60万円。年収300万円なら家賃負担率は20％程度です。
反対に年収600万円でもカーローンなどの他借入が多ければ安心とは言えません。

大家側は「支払えるかどうか」を見ています。

しかし現在は保証会社が普及したため、以前ほど大きな問題ではありません。

保証会社は、
・継続的な収入があるか
・過去に家賃滞納などの問題がないか
・必要書類をきちんと提出できるか
などをチェックします。

ただし、転職理由が明確で収入も安定しているなら、問題にならないケースも多いです。
一方で、勤続年数が短い場合は過去の職歴について確認されることがあります。短期間での転職を何度も繰り返している場合は、慎重に見られることもあります。

書類さえ良ければ関係ないわけではありません。なぜなら、大家や管理会社は申込者の人柄を完全には判断できないからです。

ここは不動産会社（管理会社・客付け）が主に見極める部分になりますが、
・電話対応が丁寧
・約束を守る
・連絡が早い

こうした一見当たり前の小さな行動が安心材料になります。
逆に、勤務先が上場企業で高収入であっても、連絡が取れない人には不安を感じます。

ikio自身、過去の入居トラブルを振り返ると、年収や勤務先よりも「連絡が取りづらい」「約束を守らない」といった細か～な違和感が後から問題につながったケースの方が印象に残っています。

【大家視点】地方大家が特に気にするポイント

都市部と地方では事情が少し違います。
地方では空室期間が長くなりやすいため、「空室を埋めるためなら誰でも入居させたい」と思われがちです。

しかし実際には、
・家賃滞納
・騒音トラブル
・ゴミ出しルール違反
・近隣住民とのトラブル
が発生すると、その後の管理が非常に大変になります。

そのため地方ほど「長く住んでくれる人かどうか」を重視する傾向があります。
調査によると、兵庫県全域の平均空室期間は約5カ月。これだけ空くと運営上少し厳しいですね。


※引用：株式会社タス（賃貸住宅市場レポート_2023年12月）

都市部では空室期間より滞納リスクを重視する大家もいますが、人口減少が今後大きな問題になる地方では「次の入居者がいつ決まるかわからない」ため、一度入った人に長く住んでもらう価値が非常に高くなります。

実際にオーナーチェンジで取得する物件では長期入居者をよく見かけますが、どの入居者も正直属性は高くはない方です。大家視点では、とにかく安定運用できることが重要だとわかる事例かと思います。

【大家視点】あなたならどちらを選ぶ？

家賃6万円の1LDK物件に2件の申し込みが入りました。

Aさん	Bさん
年収600万円	年収300万円
上場企業勤務	中小企業
単身	夫婦世帯
勤続1年	勤続10年
転勤の可能性あり	地域定住予定

皆さんならどちらを選ぶでしょうか？


※AI生成イメージ


実際にこのような申し込みがあった場合、Bさんを選ぶ大家も少なくありません（※）。
仮にAさんが2年で転勤し、その後半年空室になると、家賃収入ベースでは36万円の機会損失になります。地方ではこの空室リスクを重く見る大家もいます。

※ちろん実際には保証会社の審査結果や勤務先、年齢、過去の賃貸履歴なども加味されるため、この情報だけで判断するわけではありません。

ただ、人情（？）で個別に判断することも、なくはないです。

飲食店の居抜き物件を募集していたときに、
「これから定年を迎える年齢ですが、地域の憩いの場になれるようなお店を作っていきたい。」
という希望者の熱意に心を動かされ、「頑張ってほしい」という気持ちから入居を決めたことがあります。それから1年以上が経ちましたが、現在も順調に営業されているようです。

【入居者視点】入居審査に通りやすくなるためには

ここまで、大家視点で入居審査に落ちやすい理由を挙げてきました。
では、逆に入居審査に通りやすくなるためのポイントをまとめたいと思います。

と言っても、シンプルですね。
NG行動の逆をすればいいわけです。

■入居審査に通りやすくするための3つのポイント
①書類をしっかり提出する
②電話に出られなくても、早めに折り返しする
③不動産会社への対応を丁寧にする

特に③はすごく大事です。

内見予約していても当日ドタキャンや、お客様は神様気分で高圧的に接するなどは絶対にNGです。
人と人のやり取り、お互いに時間を割いているということを踏まえれば、逆に収入面の不安以外で落とされることはないかと思います。

また、ファミリー世帯は転居頻度が比較的低いため、ikioは歓迎です。

まとめ

入居者は「何か一面（年収など）だけで決まる」と考えがちですが、大家はもっと総合的に判断しています。

重要なのは、
・家賃を払えるか
・長く住んでくれそうか
・トラブルを起こさないか
という点です。

入居審査は落とすためのものではなく、大家と入居者がお互いに安心して契約するための確認作業です。
東京のように次の入居者がすぐ見つかる市場なら多少リスクを取れるかもしれません。しかし地方では、一度トラブルが起きると次の入居者探しに苦労するケースもあります。

もし入居希望者の方がこの記事を読まれているなら、大家側の視点を知ることで、入居審査への不安も少し減るかもしれません。
大家も人間ですので、最後は「人」を見ているわけです。

少しでも参考になれば幸いです。

今回は以上です。