こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
新駅ができるらしい。
普段の生活でも気になる話題ですが、不動産投資に興味を持ち始めると、なおさら気になるニュースではないでしょうか？
駅ができれば便利になる。
→便利になれば人が集まる。
→人が集まれば地価も家賃も上がる。
なんとなくそんなイメージがあります。
では、新駅ができたエリアは本当に投資チャンスなのでしょうか。
本記事では、2026年3月に姫路市に開業した手柄山平和公園駅を例にしました。
結論から言うと、手柄山平和公園駅周辺は地価上昇は期待できますが、現時点では家賃相場にはまだ大きな変化は見られませんでした。
新駅ができると地価は上がる？
新駅ができると通勤・通学の利便性が向上します。その結果、人の流れが変わり、周辺で商業施設や住宅開発が進みやすいです。
商業施設ができたら、人の流れも変わりますよね。
その結果、土地の需要が高まり、地価が上昇するケースがあります。
ただし重要なのは、「駅ができたこと」ではなく、「駅ができて街がどう変わるか」です。
新駅ができたからといって、必ず地価が上がるとは限りません。
手柄山平和公園駅が開業したことで、2010年代の約10万円／㎡だった周辺公示地価（延末1丁目）が、2026年現在では11.1万円／㎡に約11％ほど上昇しています（昨年比+1.83％）。
新駅開業や周辺再開発への期待感が地価上昇の一因になっている可能性があります。
地価が上がっても家賃が上がるとは限らない
ここは勘違いしやすいポイントです。
地価と家賃は別物です。
土地価格は投資需要や開発期待によって上昇します。
一方、賃貸需要は実際にそこに住みたいと思う人がいなければ上がりません。
ここにはタイムラグが発生する場合もあります。
不動産投資で重要なのは、「土地が高くなること」よりも「入居者が増えること」です。
手柄山平和公園駅はというと・・。
手柄山中央公園の再整備、新アリーナ建設、駅前広場再整備が行われています。同様に新築マンションも増えていました。
これは、土地価格が上昇している裏付けにもなります。
では賃貸価格はどうでしょうか。
手柄山平和公園駅の家賃相場を姫路駅と比較
実は姫路市は近年、住む街として注目を集めています。
LIFULL HOME’Sの「買って住みたい街ランキング2025（近畿圏版）」では、姫路は同ランキングで2025年まで3年連続の1位に輝いています（※）。
引用：LIFULL HOME’S（みんなが探した！住みたい街ランキング2025【近畿圏版】）
新駅周辺エリアはまだ比較的リーズナブルな価格で、市街化区域内に農地が残されております。ここの開発により、姫路駅周辺で高まりすぎた住宅需要の新たな受け皿になることが期待されています。
姫路駅からわずか1駅（約2km）の距離でありながら土地価格が比較的抑えられているため、今後の住宅需要の受け皿となりえます。
■2026年6月現在
先述のように需要はあるので、土地価格は明確に上昇していますが、賃貸価格はどうでしょうか。
アットホームで確認できる、駅の家賃相場・賃料相場で比較してみました。
・手柄山平和公園駅
・姫路駅
| 駅 | 1K | 2LDK | 3LDK |
| 姫路 | 4.7万円 | 6.2万円 | 7.5万円 |
| 手柄山平和公園 | 4.53万円 | 6.15万円 | 7万円 |
| 英賀保 | 4.2万円 | 5.9万円 | 7.2万円 |
姫路駅と手柄山平和公園駅を比較すると、
1K：姫路駅がわずかに高い
2LDK：ほぼ同じ
3LDK：姫路駅がわずかに高い
地価は11％上昇している一方で、家賃相場は姫路駅との差がほとんど見られません。
つまり現時点では「新駅効果は土地価格に先行して現れているが、賃貸需要にはまだ十分反映されていない」と考えられます。
さらに1駅先の英賀保駅と比較しても、家賃帯は姫路駅＞手柄山平和公園駅＞英賀保駅と、中心地から離れるごとに低くなっていき、駅開業直後を考慮すると家賃相場に大きなプレミアムは確認できません。
これだと姫路駅周辺に借りる方がいいかも？と思ってしまいます。
これは地方あるあるですが、基本的に駅近に住んでいても車に乗ります。そう、車社会なのです。
姫路市もその傾向があり、2km程度の距離差であれば車で数分です。なので、新駅開業だけでは優位性があるわけではないのです。
この結果として、中心地より直線距離で離れている分の相場価格しか現状反映されていません。
初心者が見るべき3つのポイント
新駅のニュースを見たら、次の3つを確認してみましょう。
①人口は増えているか
自治体の人口推移を確認します。
人口の推移は自治体HPで公開されていることが多いです。
②世帯数は増えているか
人口が減っていても、世帯数が増えている地域もあります。
③再開発計画があるか
これも自治体HPで確認できます。
手柄山平和公園駅のように、大型商業施設やアリーナ、企業進出があるとプラス材料になります。
これ以外にも現地で確認できることは多いです。
実際に山の麓で開けている場所なので、夜間は人通りが少なく、道路沿いは明るいですが、街灯も限られているため、昼と夜で印象が変わるエリアでした。
他にも、商業施設までの距離や日中の人通りなど見ておきたいところです。
投資エリア選定で一番大事なことですが、現地での確認は必ず行うようにしましょう。
「新駅ができる」という理由だけで投資判断をするのではなく、まずは最低でも上記3点を確認します。
その上で、「今後5〜10年で賃貸需要が伸びそうか」を考えます。
地方不動産投資では短期の値上がりを狙うよりも、長期的に家賃を生み続ける資産を持つことが大切だからです。
まとめ
新駅開業はプラス材料です。
しかし、新駅＝投資チャンスになるとは限りません。
今回の手柄山平和公園駅も、駅単体ではなく周辺エリア全体の発展が今後のポイントになります。
まだ、この後2026年10月にアリーナが開業する予定です。
ですが、個人的には、現時点で大幅な家賃上昇までは期待しにくいと考えています。
姫路市の人口は2010年約53.6万人をピークに、2020年で約53.1万人で前回比－0.94%減少しています。
今後の見通しでは2045年には46.2万人まで減少するという推計もされています（※）。
※出典：姫路商工会議所（姫路市人口動態調査）
むしろ今後は、現在の賃貸相場を維持できるかどうかが重要なポイントになるかもしれません。
これは地方だけではなく、人口減少は全国一律の問題だからこそ、新駅ニュースのみで飛びつくと火傷するかもしれません。
同じ兵庫県民として、地域が沸くニュースは心が躍りますが・・ikio的には新築・築浅物件よりも割安な築古物件を中心に検討すると思います。
仮に表面利回り6％の新築物件を購入した場合、家賃が上がらなければ投資成績は改善しません。一方、築古で表面利回り12％以上が確保できるなら、新駅効果は「上振れ要素」として考えることができます。
地価が上がっても運用中は固定資産税上がるだけですからねw
新駅開業は確かに魅力的なニュースです。
しかし、不動産投資で本当に重要なのは、「駅ができたか」ではなく、「その街に住みたい人が増えるかどうか」です。
新駅のニュースを見かけたら、ぜひ人口推移や再開発計画まで調べてみてください。
地道なその一歩が、地方不動産投資で失敗しないための大切な判断材料になります。
今回は以上です。
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