戸建は紹介されやすい？！

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

不動産投資における花形は昔から一棟物です。
ですが、近年の話題性で見るなら戸建（中古戸建）がイケていたのではないでしょうか？流通量や取引数を考えれば当たり前と言えば当たり前ですがね。球数が多ければ市場の大きさもダントツですし。

しかし、ここ数年の物価高がたたり、新旧問わず戸建の価格が高騰しておりました。その為か？実需には売れているものの、都心と違い郊外は土地値も低めである事から投資家の買い控えが起きていたように思います。
そもそも実需には中古よりも新築の方が人気ありますしね。結果的にどんどん中古物件のストックが貯まっていったのではないでしょうか。
2024年11月現在は市場も少し落ち着いてきており、やっと食指が動きそうな価格になってきましたね。

ikioも最近は中古戸建をメインに物件探しをしております。

戸建探しはお宝発掘と同じ

探し方は極めてシンプルです。
アットホームやホームズなどポータルサイトを確認し、手ごろな物件を検索から探すという王道の方法ですね。

できるだけ土地値近くで欲しいですが、最近はあまり土地値重視していないです。そのエリアの最低賃料から利回りを逆算して予算を決めています。

例えば、エリアの戸建最低賃料が4万円の場合、4万×12ヶ月で年間賃料48万円。この48万円に利回り15％を割り戻して予算320万円以内の物件。
という具合です。これにリフォーム費用を込みで表面利回り12％を目指します。例の場合ですとリフォーム予算は80万円になりますので、表層リフォーム+一部設備交換+大工工事といったところでしょうか。
そのため、あまりにボロボロの物件は避けます。DIYで対応できる方はもっと購入予算確保できるかもしれません。

最低賃料から考えてますので、客付けは問題ないはずです！あとは物件を仕上げるのにお金を掛け過ぎる事はなければ事業として失敗はないはず（たぶん）です。

今の市場でも条件的には厳しいですが、合致する物件はゼロではありません。一応資料を取ってみようかな？と思える物が週に1～2件は見かけます。

ただ、やはり色んな人が見られるネット上では「おっ」という物件はすぐになくなってしまいます。
余談ですが、こういった価格帯の物件は築年数が50年以上のものもあります。不動産に積極的な金融機関でもお断りされますので、基本的に現金購入となります。
試しに昭和50年築を審査に流してみましたが玉砕でした。もしかしたらもっと都心の土地値のある場所ならワンチャンあるかもしれないですね。

まぁ、気長に探すしかないんですかね・・。

お宝（かもしれない）を運んできてくれる人

などと、変わり映えしない売れ残り物件を眺めながら溜息を漏らしていますと、スマホから通知が聞こえます。

連絡をくれた人ごとに3パターンご紹介します。


■パターン①

所謂、業者からの紹介です。
今回は取引のない（以前に内見で名刺交換はしている）業者からの紹介でしたので、水面下というわけではなく、自社ホームページに載せたばかりの物件の紹介でした。

築古ですが現在住まれていて（＝状態は最悪ではない）、希望額もほぼ路線価かつ二方公道に接道した角地25坪。ちょい狭いですがミニバンも停められる良い物件です。すぐに内見アポを取りつける事ができました。
尚、この物件に関しては売主側の都合で売り止めたとの事で流れました・・。もしかしたら他の買い手に決まったのかもしれません。3か月後くらいに登記謄本あげて確かめますw


■パターン②

これは司法書士からの紹介でした。
司法書士は各仲介業者とのコネクトを持っており、売主側の手続きを行うので早い目に情報が入ってきます。
ただ、この場合は司法書士と繋がっている仲介業者を抜かすのはご法度（だと思ってます）で、この業者との取引となります。

紹介いただいた物件は正直、自分では取組みを考えない物件でした。駅から遠く、駐車場なしの狭小地でしたので、客付けの自信がなかったからです。
司法書士は投資家の目線で見るわけではないので、物件の良し悪しで物を見ておりません。当然、悪意があっての紹介ではないです。むしろ、良かれと思って紹介いただけたのでしょう。

なので、丁重にお断りいたしました。
今回はたまたまこんな結果でしたが、ある意味一番早く情報が得られる可能性のあるパターンではないかなと思ってます。


■パターン③

工務店からの紹介もありました。

元々、部分的な修繕の依頼があって作業をしている時に、家主から「この家も将来的に売る必要がある」ような話を聞く事があるそうです。
そこで、この職人が提案したのが「知っている投資家に声かけてみるから、物件（所有権）だけを売って家賃を払って、ここに住めばいいんじゃないか」という事でした。
先述したリースバックですね。この職人にとっては、この物件の修繕費を家主 or 投資家から得られるし、恩も売れるのでメリットがあるそうです。

面白い話でしたが、ikioのエリア外の自主管理できない物件、かつちょっと道路付けが悪い場所でしたので、見送りしました。
こういったパターンもあるんだなと感心しました。メリットとして、オーナーチェンジと同じく既に客付けが終わっている状態ですので経営も楽ですしね。まぁ、将来の退去後どのくらい修繕が必要か見れないという一抹の不安もありますが。

まとめ

長く活動を続ければ続けるほど、人脈も広がります。
その広がりがお宝（かもしれない）物件を運んできてくれるという事ですね。これから始められる方でも、全然可能性のある話だと思います。

「石の上にも三年」「継続は力なり」「雨垂れ石を穿つ」「塵も積もれば山となる」

最初から100％の結果は出ないのは当たり前ですし、失敗もあるかと思いますが、とにかく続ける事で100％に近い結果が出るかも・・。と思います。
なんだかメンタル的な締めになってしまいましたw

表題の通り、戸建は色んなルートから紹介されやすいです。理由は、比較的少額な物件が多く、球数も多い市場だからこそではないでしょうか。一棟物だとこうはいきません。

といいつつ、結局はどのルートでも成約できておりませんので、ikioも今後とも精進してゆきたいと思います！

今回は以上です。