こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
以前、「夏場は内見の足が遠のく」という記事を書きました。
▶夏は一年で一番反響が悪いか？
繰り返しになりますが、真夏のクソ暑い室内（しかもエアコンなし）で長居したい人なんて、そうそういませんよね！
ikioも「もうちょっと涼しくなってから見に行こうかな・・」って思っちゃいます。
最近の夏は外に出るのも躊躇するほどの暑さ・・。あの気温の中でスーツやシャツを着ている営業マンの皆さん、本当に尊敬します。
そんなわけで、8月が終わり、9月に入っても猛暑日はあったものの、ようやく少し気温が落ち着いてきました。
するとどうでしょう。
突然、内見の件数がグッと増えたんです。
その流れの中で、9月には申込みも入り、先日ようやく契約が完了！
これで久々の祝！満室です。
これまでなかなか埋まらなかったので、時期の影響はやっぱり大きいと実感しています。
でも、それだけじゃありません。この数カ月、自分なりにいろいろ工夫してきたので、それも結果につながったんじゃないかなと思っています。
今回は、試行錯誤してやってみたことと、その結果をまとめてみたいと思います。
【工夫①】現地メンテで空室対策！
■ほこり対策
リフォームや原状回復後にはクリーニングを行っていますが、ひと月でも空室状態が続くと、意外とほこりがたまります。夏は特に湿気が多いので、ほこりが固まりやすく、歩くたびに足にまとわりついて不快なんですよねぇ。
そこで、物件に行くときはハンディ掃除機を持参して軽く掃除するようにしています。
ワンルーム程度なら、Type-C充電式の小型クリーナー（5,000円くらい）で十分です。車のUSBで充電できるタイプは地味に重宝しています。
戸建てなど広い物件なら、1万円前後のコードレスサイクロン掃除機を1台用意しておくと快適です。
■除草
第一印象って、本当に大事です。
草ボーボーの「いかにも放置されてます」という庭よりは、しっかりと手入れされている方が間違いなくウケが良いです。
夏は一週間もすると雑草が目立ち始めるので、通路や庭の不要な部分には除草剤を散布しておくと、後々の手間がだいぶ違います。ただし、花壇や入居者が使う可能性のある部分は、手で抜くしかありません・・！
■トイレの水を流す
「なんで？」と思われるかもしれませんが、超大事なことです。
便器にたまっている水を長期間放置すると、蒸発してなくなるんですよね。すると、室内に虫や汚水の臭いが上がってきます！
この水は「封水（ふうすい）」と呼ばれ、防臭・防虫の役割があります。なので、定期的に水を流して、水位をキープしておくのがオススメです。
■換気
これも基本中の基本ですが、空気の入れ替えは絶対やったほうがいいです。
臭いや湿気がこもると印象が悪くなりますし、窓を開けるだけでも不思議と部屋が明るく見えるんですよねw
【工夫②】AI活用！ステージングの効果
物件情報をネットに載せるとき、写真がとても重要です。
設備や間取りだけでなく、「ここに住んだらどんな暮らしになるか」をイメージしてもらう必要があります。
そこで活用したのが、ステージング写真です。
ステージングとは家具や小物で室内を演出し、入居後の生活イメージがしやすくなるように見せる手法です。
以前までは実際に家具を置いて、内見時にも入居後の生活を想像してもらいやすくしておりましたが、これの配置や撤去ってめちゃくちゃ時間かかるんですよ。最低限、軽バンくらい車載できないと何往復もするはめになります。
そこで、今回はデジタルステージングを導入しました。実際に家具お置いて写真を撮るのではなく、写真にデジタル処理で家具を合成していくわけです。
数年前まではPhotoshopで合成していましたが、最近はAIで誰でも簡単に作成できるようになりました。外注で依頼するとワンカット1万円ほどしていたのが、無料でできるようになったので、技術革新を感じます。
■こちらが実際の成果例。
どうですか？
違和感もなく、いい感じに仕上がりました。ほんとスゴい。
ただ、指示（プロンプト）が曖昧だと、ちょいちょい失敗もあります。
■失敗例。
失敗ポイント
・部屋の奥行きが伸びてる（右奥の壁の長さに注目）
・エアコンが消えてる
・左奥の柱にキッチンが出現した（！？）
現段階では、まだまだ微調整や再加工が必要な場面もありますが、費用はかからないのでコスパ抜群です。
たまたまかもしれませんが、写真を更新して一週間ほどで成約しました！
【工夫③】自力掲載サービスで露出強化
普段は客付け業者や管理会社がSUUMOやアットホームなどへ掲載してくれますが、正直、「どんな人が見てるのか」「反響あるのか」って全然見えないですよね。
そこで、ウ〇コミ！や〇CHOSなどの大家が直接掲載・管理できるサービスも併用しました。
使うときは念のため、客付け業者や管理会社にはその旨伝えておきましょう。自分の物件とはいえ、勝手に動いていると思われると、その後の関係に影響してきますので、報・連・相はしっかりしておきましょう。
■実際の効果
・〇CHOS
関東では強い印象がありますが、兵庫県では正直そこまで反響はなかったです。ただ、SUUMOなどに直接掲載できるので、検索で表示された回数やクリック数、問い合わせの数が可視化できるのは良かった点です。
それによると、8月の暑い時期は見られはしても問い合わせまで得られてません。9月に入ると、詳細クリック数は少し上がってきた印象を受けました。
有料サービスなので、今回のように「情報収集」などの目的がないと費用対効果は低めかもしれません。
以下記事も参考までに。
▶ECHOESで募集しました
・ウ〇コミ！
地域でのマッチングになりますので、一定の効果はあります。問い合わせは〇CHOSと比べると、1.5倍くらいありました。さらに、実際に1件ここ経由で決まりました！
無料で使えるサービスなので、募集時にはとりあえず登録しておくだけでも損はないと思います。
以下記事も参考までに。
▶ウチコミ！の入居希望者
とにかく、露出を増やすことが最重要。どれだけ良い物件でも、見られなければ決まりません。
こういったサービスも、上手に活用できると強力なツールになります。
まとめ
今回は、「客付け業者に任せる以外でできる工夫」をまとめてみました。
自分でできることの効果もある・・と思いますが、最初に書いたように時期的な要素も大きいと思っています。
気温が落ち着いてきたこと、秋の転勤シーズンに入ったこと・・などです。
まずはとにかく、物件の情報を「良く」「広く」伝えること。
客付け業者によっては、いつまでも写真一枚すら掲載してくれないこともありますから・・。
自分でできる範囲のことは、どんどん試して経験値を積むのが大事だと思います。
内見・申し込みまでの”フック”となる工夫は自分でもできますが、最終的な契約や交渉ごとはやはりプロに任せた方がスムーズです。
複数回やり取りを重ねて、信頼できる業者と関係を築くことができれば、客付けの難易度はグッと下がります。
その土台ができた上で、今回紹介したような工夫を組み合わせると、より成果が出やすくなるはずです。
今回は以上です。
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