こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件を探すとき、不動産投資家目線ではつい「利回り」や「築年数」や「土地値」を見てしまいます。
しかし入居者はどうでしょうか？
それらの要素はあまり見ていません。
もっとシンプルに「ここで暮らせるかどうか」を見ています。
例えば、同じ「戸建」でも、家賃が1万円違えば申し込んでくる方の雰囲気は大きく変わります。
今回は、ikioが実際の運用で感じた「家賃帯ごとの違い」をまとめてみます。
入居者の目線
先述のように、投資家と入居者では同じ物件を見たときの視点が大きく異なります。
当然といえば当然ですが、この前提を見誤ると「なかなか決まらない」という状況になりがちです。
■共通して見られているポイント
・立地
これは共通ですね。駅近や生活施設に通えるか、平坦な道路か、など。
・駐車場
有無の他に、何台駐車ができるか。また、停めやすいかどうかも大事ですよね。
■ikioの一言
投資家目線でも、入居者目線でも大事なポイントです。駅や生活施設への距離、道路の状況、地方であれば駐車場は特に重要です。
ここは投資家目線でも入居者目線でも一致しています。逆に言えば、ここに難がある物件は、そもそも戦いづらいと感じます。
■入居者にそこまで重視されないポイント
・築年数
内装が清潔であれば、築年数そのものは大きな決め手にはなりにくい印象です。
・外観の印象
草が生い茂っている、外壁が崩れている、門扉が錆びている、階段に穴が開いている、など危険を感じるレベルでなければ、多少の古さは許容されます。
・新しい設備
カビや油で汚れていない清掃された古いキッチン、玄関灯が少しくすんでいる、程度は問題視していない場合も多い。ikioのエリアではエアコンなどは設置してなくても客付けに影響は少ないです。
■ikioの一言
入居者は生活を想像して内見します。日々の暮らしに直結しない部分は、意外と妥協できるようです。
我々投資家にとっては、リフォームの際にどこまで直すかは永遠のテーマですが、「誰に貸すか」が明確であれば、判断基準も見えてきます。
ただ、その基準は実際に何件かこなさないと見えないものでもあります。
次の項目では家賃別に、ikioが実際に感じた点を書いていきます。ここから何らかの基準点を探っていきましょう。
家賃7万円以上の物件に申し込む人
この層は、やや余裕のあるファミリー層が中心です。
・共働き世帯
・車所有
・小さな子どもがいる家庭
単身者よりもファミリーや結婚前提カップルが多いです。
内見時の質問も結構具体的で、「小学校や病院は近いですか？」「お隣さんはどんな方ですか？」など、設備の豪華さよりも環境を優先する傾向がありました。
そして、決断が早いです。内見後数日、ないしは内見後その場で申込まれることも。
ある程度条件絞ってから内見しているでしょうから、「生活できるイメージ」が明確であればスムーズに決まりますね。
■ikioの一言
この家賃帯だと成約まで1ヶ月かからないです。やはり条件がはっきりしていることが要因として考えられますね。
空室リスクは少ないですが、取得価格は高めになりがちなので、手元資金との相談が一番大変なポイントかもしれません。
家賃6万円の物件に申し込む人
この家賃帯は実に様々な人がいるバランス層だと思います。
・単身者+ペット
・DINKS夫婦
・ファミリー（ただし駅から遠い郊外物件）
収入は安定しているが、そこまで余裕は多くない印象です。
内見時は特に大家側に要望を出さない感じで、見るポイントは実務的です。
「駐車場は停めやすいか（少しくらい停めにくいな～くらいなら許容してくれる）」「ペットを受け入れてくれるなら人間が使う場所は問題ない」など、割と最低限の環境があれば生活できると考えているような感じです。
過度な設備は求めませんが、特定のポイントに不満があると決まりません。
「駐車場にハイエースが停まらないから止めておく」「ドラム式洗濯機置けないから見送る」、などありましたね・・。
また、ペット可の場合は、そのペットも家族として不自由なく暮らせるかどうか、を判断している印象です。
■ikioの一言
物件条件により様々ですが、成約まで数カ月かかる場合もあります。条件に合致した場合は即日決まることも珍しくはないので、一番読むのが難しい家賃帯かもしれません。
他方、差別化が最も重要といえる価格帯でもあるので、がっちりと戦略がはまると脳汁止まりませんw
家賃5万円以下の物件に申し込む人
この価格帯になると、背景事情はより多様になります。少し空気が変わります。
・とにかく今すぐ住む場所が必要
・収入に波がある（保証会社審査がタイト）
・初期費用を抑えたい
内見の時間は短い傾向があります。というか、そもそも内見ドタキャンが普通にあります・・。
やはり、金銭的な余裕がない方が多いので、条件面の相談も多くなります。「家賃下げてほしい」「初期費用を抑えられないか」「（勝手に）設備交換するので半分負担してほしい」など、条件面の交渉が増える傾向があります。
単身者が多いので、自分の生活基準で決めているのかもしれません。しかし、必要に迫られて内見しているので、そんな要望でも結構強く押してくるイメージです。
もしくは、住めれば何でもいいので、今すぐ住みたい。
という、両極端な傾向が強く、せっかくクロス貼り替えてCF引き直しても、あまり客付けに影響しない場合もありました。
過度な投資が、必ずしも決定打になるとは限らないということです。また、家賃が低いと原状回復費が回収しにくい、滞納の可能性などの問題も忘れてはいけません。
■ikioの一言
これ以下の家賃帯だと成約まで半年空くことも珍しくありません。周囲に同程度の物件が多い場合もあり、入居者からは複数ある物件の一つでしかないからです。
何らかで強みをつくるなど、工夫が必要な家賃帯ではないでしょうか。
一方、取得費は抑えられやすい傾向があるので、利回りが高めになりやすいので戦略があるならぜひ挑戦したいところです。
まとめ
よくあるハウツー本にも、「入居者目線で考える～」という記述を見かけますが、そもそもどんなターゲット層を想定しているのかで今後の計画は大きく変わってきます。
同様に、投資家として物件購入・リフォームする際には、「自分が住みたくなるような～」という表現も散見されますが、これは正直偏った見方かもしれません。
投資家（投資をしようと考える余裕のある層）に合う属性の入居者であれば良いですが、そうでない方もいることを忘れてはいけません。
これが欠如したままだと、余計な費用をかけてしまう場合もありますので、
・どんな入居者を想定するか
・その入居者目線に合わせる
このあたりは最低限よく考慮した上で、投資判断していきたいものです。家賃帯を間違えると、リフォームも努力も空回りします。
不動産投資は、物件を買うことではなく、誰に住んでもらうかを決めること。
想定が明確であれば、無駄な費用は減り、判断も早くなりますからね。
今回は以上です。
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