こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
神戸市は兵庫県の政令指定都市で、よく「東の横浜、西の神戸」と並び称される港町です。
横浜との類似点も多いですが、特徴的なのは港町のイメージが強い神戸ですが、実は山の町でもあります。海岸線に沿って六甲山系が連なっており、山によって市街地が南北に分断されているためですね。
その為、海沿いに住んでいる神戸市民は六甲山側を「山側」、瀬戸内海側を「海側」と言ったりします。神戸大丸の案内板でも南北ではなく山側海側と書かれているのは有名です。
人口は市全体で減少傾向にあり、数年前に150万人を切りました。
9つの区に分かれており、主に海沿いの中央区周辺に都市機能が集まっています。また、区ごとに明確に特徴があり、街の性格がかなり違います。
本記事では神戸市を「投資家目線」で分析します。
区ごとの特徴、賃貸需要、今後の再開発などを踏まえて、不動産投資エリアとしてのポテンシャルを見ていきます。
神戸市の区ごとの不動産投資特徴
■中央区
神戸の中心地。
人口比率では子どもや65歳以上の年代が低く（※）、賃貸物件は単身向け共同住宅が多い。家賃帯は三宮中心でなければそれほど高くない（4～8万円が主流）。
これには理由があり、ワンルームは供給過多になっているためです。運用しやすさなら1LDK以上を狙いたいところ。
その他、テナントも強いですが、近年は有名エリアでも人流に乏しく、空きテナントが目立つエリアもあります。
■灘区・東灘区
大学や研究機関が多く、エリアによっては関西でも屈指の高級住宅地。
賃貸物件は単身向けも多いですが家賃帯は少し高めです（5～8万円）。ワンルームよりは二人～ファミリー世帯向け物件が多い印象。
六甲アイランドは少し高齢化が進んでいるイメージです。このエリアは戸建賃貸は少ないです。利回りは6％と少し低め。
海側には大手企業も多いので、中央区同様テナント系も強いイメージがあります。
■兵庫区・長田区
下町イメージの強い、古い町並みが広がるエリアです。以前は生活保護世帯や外国人コミュニティも多いエリアと言われていましたが、今はぱっと見そこまででもありません。
この辺りから共同住宅よりも戸建が多くなってきます。200万円以下でリーズナブルに仕入れもできますが、クセ強い物件の場合も多く修繕費や運用戦略をしっかりしないと回らないです。利回り高め物件が狙える一方、基本的に仕入れは高くなりがちで平均利回りは7％程度です。
■垂水区・須磨区
明石海峡大橋の麓の海側住宅地と、山側のニュータウンに分かれています。市内でも高低差の激しい坂道エリアで駅徒歩15分と書かれている距離でも実際には倍近く掛かる場所もあります。
そんな地形なので車社会です。駅前は共同住宅もありますが、郊外で戸建を構える世帯の方が多く、戸建の需要が強いです。
利回りは比較的高いですが、塩害や土砂災害があるエリアなので、物件選定はしっかりと行う必要があります。
■西区
広大な田園風景が広がる農業地と、西神中央のニュータウンが隣接するエリアで商業施設も多いです。
それを表すように人口は神戸市でも一番多い約23万人、約10万世帯が暮らしています（※）。
ファミリー世帯が多く、車社会なので戸建需要が高いです。家賃帯は垂水・須磨区より少し高め（戸建なら6.5～12万円主流）。仕入れも少し高めで、利回りは平均8％。
ワンルームは完全に供給過多でそれなりに便利な場所でも2万円程度で借りれてしまいます。ホームズの「見える賃貸経営」で確認すると区全体の空室率は驚異の30.5％！
■北区
六甲山の北側に位置し、有馬温泉はじめ自然豊かなエリアです。市内で一番広い面積を持つ区になりますが、大半が山という立地。鈴蘭台などニュータウン周辺は三宮からのアクセスも良く、再開発事業もあり人気があります。
鉄道も通ってますが沿線はあまり人気がなく、完全に車社会です。大学もあり単身者向けの共同住宅も多い一方、戸建需要もそこそこあります。エリアが広いので、需要はまちまちですが、海から離れるほど需要は落ちていきます。
※神戸の人口統計（参照：市のホームページ）
投資家目線でみると、
・単身向け：中央区・東灘区・灘区
・ファミリー戸建：西区・垂水区・須磨区
といった、住み分けがあるような印象です。
賃貸需要から見る神戸市の不動産投資エリア
需要から、どのような物件を買うか・狙うべきエリアが見えてきます。
■単身需要が強い
・中央区（特にJR沿線）
・東灘区
・灘区
大学や大手企業が多いので、中心地へのアクセスが良いワンルームマンションや小型アパートの需要が強い。
ただし、価格帯もそれなりなので、資金は多めにする必要があります。また、掘り出しものを見つけるのが難しいです。
この地域ならアパートが向いてます。
新築はちょっと利回りが低いので、中古が良いかと。
■ファミリー層需要が強い
・垂水区
・須磨区（市営地下鉄 名谷駅）
・西区（市営地下鉄 西神中央駅）
ニュータウンとして開発され、エリア内に小中学校が多く、ほどよく自然も多いので子育て世帯に人気があります。
共同住宅よりも戸建の需要が高く、駐車場はほぼ必須です。駅から離れるほど価格は下がりますが、生活施設も減っていくので、比例して需要も下がっていきます。
これらの区は高齢化が顕著で、住民のおよそ30％が65歳以上の地域です。その為、空き家や相続物件などが出てくる可能性が高いエリアでもあります。
この地域では戸建か、団地系の区分が強いです。
土地で売られているものも多い。リーズナブルな物件は修繕費が高額になる傾向があります。
■需要が弱いエリア
・北区
・灘区の一部
・長田区の一部
これらの共通点は六甲山の麓という点です。直線距離で見るとそんなに離れていないし、鉄道もありますが、やはり高低差が大きいのが原因と思います。
また、山道は道路も狭くなりやすく、住宅地もコンパクトになりやすいので、土地値が出にくいのも理由のひとつかも。
しかし、「弱い」だけで「ない」わけではありません。十分な広さと立地次第で戦略を整えればいくらでも戦える物件も多いと思います。
今後の神戸市
市全体として2023年から2030年にかけて複数再開発が行われております。
・須磨海浜水族園（市営） → 須磨シーワールド（民間リゾート）
・垂水区の三井アウトレットパーク リニューアル
・ポートタワー リニューアル
・ジーライオンアリーナ神戸 誕生
・旧居留地ビル複数棟の建て替え
などなど。
特にJR三ノ宮駅前の大規模な開発は目玉ポイントです。
■三宮の再開発
西日本最大級のバスターミナルと三ノ宮駅前に新駅ビルが建設されます。バスターミナルの他、オフィス、商業施設、図書館、ホール、ホテルが集まる予定。
三ノ宮駅前に一気に人流ができることが予想されます。計画発表と共に周辺地価は上がり続けており、中央区で物件取得は少し難易度が高くなってきました。
■神戸空港の国際線開通
2025年から一部チャーター便が発着するようになりました。
インバウンド需要がここ数年盛況でしたが、今まで国際線は関空一本でしたので、大阪の南側から神戸市まで足が伸びにくい状況でした。これが解消されるのが大きいです。
新幹線の新神戸駅から神戸空港までの距離も近いですし、このアクセスしやすさは関空より優位と思います。今後往来できる国も増えることを期待ですね。
ikio個人としては、こうなってくると三宮へのアクセスも容易で比較的リーズナブルな北区が穴場かと思っています。
実際に北区物件（JR三ノ宮駅バス15分）を数年前に購入し、17％くらいで募集したところ2週間で客付けできましたので、ポテンシャルはあるはず。
■郊外の再開発
もちろん、中心地だけでなく郊外でも進められています。
「リノベーション・神戸」と銘打って、主に郊外のニュータウン駅周辺の再開発を行っております。2020年ごろ都心部のタワマン建設を条例で抑制する「タワマン規制」が導入されたのは記憶に新しく、これと連動し、郊外へ居住者を誘導する政策をとっています。
ikioはこれは正直まだ効果はないと思っています。
確かに施設は新しくなってますが、中心地規模と比べると策として弱すぎます。これだけでは効果は限定的でしょうから、今後も継続を期待します。
今から仕込むには少し情報不足過ぎると思うので、このエリアで活動するなら普通に郊外物件として運営できるものを探していくべきでしょう。
まとめ
2026年3月現在の神戸市の投資難易度としては、
★★★☆☆
難易度3くらいといった感じです。
・初心者向け
西区戸建。ただし、自己資金はそれなりに必要。
・アパート
灘区、東灘区。
まだぎりぎり買えそうな物件が、たまに出てきます。
・高利回り
長田区、兵庫区。
山側を避ければ大外れはない・・と思います。
・穴場
個人的な穴場は北区（のバスで通える範囲がいいかな）で、中古戸建が戦略立てやすいと思います。
神戸市は、大阪ほど競争は激しくなく京都ほど価格も高くないため、関西の中では比較的参入しやすいエリアだと思います。
個人的には神戸好きです。
自然豊かで、ご飯も美味しい！学校機関が充実しており、繁華街も大都市に見劣りしない。大阪にも姫路にも出やすいですしね。
遊ぶ場所は正直そんなにないと思いますが、暮らしやすい街だと思いますので、投資関係なく是非訪れて欲しいと思います。
今回は以上です。
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