登記で発見！隣地購入のチャンス【調査編】

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

先日購入した戸建物件関連の記事です。

登記を調べた結果、隣地は「税金滞納→差押→抹消」という履歴があり、持て余している可能性見えてきました。という内容になります。
結果はまだ出ていないので、軽い読み物（妄想）という感じで見ていただければと思います。

業者が2階のベランダに大きなスズメバチの巣を発見しました！
地上からの遠目ですが、周囲の物と比較してもバスケットボールサイズはありそうです。
時期的には2月。まだまだ肌寒い時期なので、もちろん働きバチは見当たりません。

ただ、もう1ヶ月も経てば暖かくなってきて、スズメバチだけでなくアシナガバチなども活動を始めるようになります。

問題ない可能性は高そうですが、ちょっと怖いな・・。
ほぼ放置されている可能性が高い物件ですし、とりあえず持ち主に連絡を取ってみることにしました。

隣家について調べてみる

表札も掛かっていなく、名前もわかりません。
ただ、カーテン越しに家具などの動産物が残っているのは伺えます。

とりあえず、近所の人に話を聞いてみました。
いくつか情報が集まりました。

・10～20年前に相続しているはず
・ただ、今は別の場所に住んでいる
・数年前にブロック塀の補修？をしているのを見た
・たまに中の整理しに来ている

とのことでした。

相続されているなら、登記謄本に現住所が記載されているかも、と思い取得してみました。
お名前は判明しましたが、残念ながら住所はこの隣家の住所で登録されてます。

取得方法の記事です。
▶登記簿謄本を取得してみた

めんどくさいな・・。
もう諦めるか。

一瞬そのように考えましたが、甲区の所有権移転（相続）の下に気になる記載を見つけました。



「差押　債権者　〇〇市」
なんと市から差し押さえされていました。

差し押さえ・・

市が差し押さえするのは、何らかの市税（固定資産税など）を滞納し、督促にも応じていない場合です。
しかも数年後に、さらに同市から「参加差押」を受けています。税金等の未納があった可能性も考えられますが、詳細は不明です。
ちなみに乙区の抵当権はきれいに抹消されていました。市のみが債権者ということですね。

えぇ～。
と思いつつ、続きを読んでみると。
差押登記から約10年後に「3番差押登記抹消」「4番参加差押登記抹消」と順に抹消手続きがされておりました！

それも最後の抹消登記は令和に入ってからです。
想像ですが、この抹消手続きのために塀の補修や整理など行っていたのかもしれません。

これらの記録から読み取れるのは、相続人はこの物件を持て余しているかもしれない、ということです。あくまで登記や周辺情報からの推測ですが。

こうなってくると話はまた変わってきます。
持て余しているのであれば、ikioが買い取りできればみんなWin-Winではないですか。

取得できた場合

ikioが今回取得した物件の土地は約23坪。
しかも、一種低層住居専用地域なので、建蔽率50％／容積率100％の地域です。

そのため、新築を建てる場合は、ちょっと小ぶりな家しか建築できません。
周辺には新築も多いですが、見た感じ最低30坪はあります。つまり、今の状態では実需が弱いです。

これが、隣地を取得できれば話は大きく変わります。

■物件のボリュームアップ
隣地も同程度の敷地なので、合筆すれば23坪+23坪＝46坪（約150㎡）
1フロア38㎡+駐車場1台
↓
1フロア75㎡+3台以上の駐車場
という、豪邸仕様の用地に変化します。4戸～5戸の駐車場完備アパートでもいけますね！

■売却価格アップ
単純に1+1＝2になるわけではありません。
このエリアは分譲地造成や新築が建つ人気エリアです。広めの土地は不足気味なので、売却価格は現在の倍どころか、数倍になる可能性があります。

■月極駐車場
車社会かつ駐車場不足のエリアです。
近隣の駐車場は相場6000円／月です。新築するまでのつなぎで駐車場にしても、満車時利回り10～12％は狙えるので、意外と住居として貸し出すのとそう変わらないという強みもあります。

これはチャンスを感じました。

手紙をしたためる

整理に訪れているなら、ポスト確認を行う、もしくは転送設定がされているかもしれません。

そう思い、隣家ですが郵便にて手紙を送りました。
内容的には「売って！売って！」だとよくある業者のDM同様、捨てられてしまう（ikioも即捨てる）ので、以下を心掛けています。

・相談ベースの内容に留める
・今回のような瑕疵（ハチの巣）の場合でもとりあえず批判はしない
・取得した物件と隣家の写真を撮り、「隣家の者です」と写真とメッセージを添える

以下画像のような感じで文章をまとめました。




前置きが長くなりましたが、以上が今回隣家へ手紙をしたためることにした経緯でした。

今のところ、結果がどうなるかは未知数です。
過去にも今回同様「売ってください」ではなく「相談ベース」で手紙を送ったところ、だいたいの方は電話で連絡くれました（番号非表示の場合もありますが）。

あまり過度な期待をせずに、取得できたらラッキーくらいの気持ちで取り組んでいきます。

数年かかる場合もあるでしょうしね！
果たして連絡は来るのか、それとも完全スルーか。進展があればまた記事にします。
とりあえず、今回は第一弾「調査編」といったところです。

まとめ

こういった背景もあり、物件購入に至ったわけですが、この合筆期待のみで購入したわけではありません。

つまり、合筆自体はオプションです。
そもそも、この物件単体で十分収益性があることが前提で購入しています。

単体では儲からないけど、地上げできれば儲かる。
は、ikioの状況ではリスキーすぎるし、業法にも抵触する恐れもあります。

今回はあくまで単体で収益性があり、”たまたま”隣地が取得できればプラスαがある案件。

条件として、
・空き家＋管理状態が悪い
・持て余している可能性
・たまに出入りしている（完全放置ではない）
・登記に歪みが隠れている
・23坪というデベロッパーが狙わない微妙な広さ
という、いくつかの偶然が重なった結果の動きです。

こういった不動産特有の歪みは一棟物では少なく、戸建ならではだと感じます。今後もこういった本当に価値のある物件を狙っていきたいですね！

今回は以上です。