【内見】戸建　14軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　630万円
• 場所　加古川市
• 築年数　39年
• 土地　100㎡
• 建物　86㎡（4LDK）
• 接道　幅員4m私道
• アクセス　最寄り駅から徒歩20分
• 環境　駅から距離はあるが、幹線道路にはすぐにアクセスできる。周辺には様々な店舗がある。私道は隣家との共同名義。土地は平坦で住環境は◎。小学校は1km圏内、中学校は2km圏内とやや学校からは遠い立地となる。

駅から遠いものの、なかなか人気のあるエリアです。
建蔽率50％・容積率100％の地域で、以前にも何度か検討したことがありますが、そのときは土地が20坪（約66㎡）程度と狭く、見送った経緯があります。
それに比べると、約30坪と十分な広さがあり、建物も新耐震基準以降の築年で、少し期待が持てました。
駐車スペースは1台しかないですが、徒歩1分の場所に月極駐車場があるので2台目以降も確保可能。駅から離れたエリアでは一家に1台以上の車を所有している家庭も多いため、これは大きなポイントですね。

場所は加古川市の中心地に近い場所です。
加古川市は広いので、同じ市内でも中心地と郊外では全然価格が変わってきます。ここは中心地に近いですが、駅から離れているので、売り出し価格としては、まぁ妥当です。
資料を見た印象だと、問題なければ少し指値して検討してみても良いかなーといった感じでした。

内見

仲介業者の車で現地へ向かいます。
道幅が狭かったり駐車スペースが限られているエリアでは、近隣への配慮から車を減らすのもよくある話です。

余談ですが、営業車の車種って、その会社のカラーがちょっと見えたりしますよね。
国産コンパクトカーだと堅実な印象で、大手に多いイメージ。大手に多い気がします。一方、外車や高級車だと中小系が多くて、グイグイ営業してくる傾向がある気がします。あくまでikioの印象で、全てがそうでもないのでしょうが！

さて、本題に戻ります。

目的地まで車に揺られながら、周辺環境やお店、住人の雰囲気、新しい建物の有無などをチェックしておきます。
特に新しめの建物があるということは、建て替え需要や分譲の動きがあるという事になります。賃貸運用時の客付け難易度にも関わってくるので重要です。

今回の周辺建物は、いずれも似た築年数っぽいですね。
昔ながらの住民が多そうです。ここは加古川市内でも賃貸需要のある町だと思っていましたが、この周辺に限っては少し微妙かもしれません。

■接道
資料通り。どう見ても建蔽率オーバーのため、再建築時にはセットバックが必要です。隣家はどこも敷地内に駐車スペースを確保していたため、路上駐車の心配はなさそうです。

■外観
チョーキングあり。グレー塗装はかなりすすけています。大きなヒビや割れは見当たりませんが、メンテナンスされていない印象で、内部の雨漏り跡などが気になるところです。
駐車スペースの拡張は難しそうですが、駐輪スペースは十分。境界標は見当たりませんが、両隣との境にはブロック塀があり、実質そこが境界線となっているのでしょう。
あと、なぜか庭に瓦が数枚置かれていたのが少し気になりました。割れていないので屋根から落ちてきたわけではなさそうですが、何のためなのか不明。

■玄関
正面に2階への階段、右手に客間（和室）、左手にLDK、奥に浴室という良さげな導線。十分に広いし、4人分は納められそうな立派なシューズケースが付いています。

■床
LDKはCF、和室は畳の表替えをして数年といった見た目で、「賃貸物件っぽいな～」と思っていましたら、やはり少し前に貸出しを行っていたようで退去を機会に売出しをしたようです。
見た目のチープさは気にしないのですが、各部屋に入った瞬間に「かなりの傾き」を感じました。水平器は車に常備しているのですが、置き忘れてきてしまいましたw こういう時に限ってw
でも水平器見るまでもなく、傾きを感じる方向に開き戸が自然に動いていた。また後ほど詳しくお話します。

■壁
和室は砂壁で、ボロボロ崩れていないですが、柱との間に隙間が見られるので補修が必要そうです。
玄関や階段の板張りはきれいめでそのまま使えそう。クロスの交換ができるのはLDKと洗面室ですね。これら以外は手を入れにくい素材のため、費用がかかりそうです。

■天井
居室の天井は特に問題ありませんでしたが、押し入れ奥に雨漏り跡を発見！庭にあった瓦は、もしかするとこの補修時のものかもしれません。目立つ居室天井はクロス貼り替えをしたけども、押し入れは目立たないのでそのままにした・・という感じ？

■水回り
トイレは後付け温水便座付き。便器と便座の色が違う。お風呂は在来工法+タイル貼りで特に触ってない様子。タイル割れてまっせ！
キッチンはI型のブロックキッチンです。キッチン本体はギリ使えそうですが、残置物としてあったコンロはダメそう。対面カウンターはあるものの、カウンター機能のみで収納や電気配線はない。むしろ、撤去した方が空間が広くなりそうです。


雨漏りはおそらく現時点では止まっていると思われます。
浴室に少しお金がかかりそうです。補修も含めると塗装でも～20万円くらいかな。
これらは解決できそうな問題だったのですが、この物件は見送りをしました。

見送りした理由

「床」のところでも触れましたが、傾きが大きなネックでした。

1階・2階ともに明確な傾きを感じました。
具体的な数字は水平器を忘れたので出せないですが、人によっては生活していると気分悪くなるんじゃないかな？といった感覚でした。

一方に向かって傾いているなら、ジャッキアップなども候補に挙がりますが、どうも家の中心に向かって沈んでいるように感じます。外観や柱・梁を見る感じではシロアリではなさそうです。専門調査をしないとはっきり言えないですが、地盤の問題かもしれません。

まぁ、仮に地盤に問題がなかったとしても、現状傾いているので直さねばなりません。
実際に見積もりしたわけではないですが、Googleで調べた感じだと補修には一般的に200～300万円の費用がかかるそうです。

その他もろもろ含めると売り出し価格の半分程度で指値をせねばなりません。
今回は売主が同業者ですし、そこまで大きな指値はまぁ通らないでしょう・・それに、無理矢理購入したとして運用そのものも難易度が高くなるように思いましたので、逆に買いたい理由を探すのが難しかったです。

まとめ