【内見】戸建　16軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　290万円
• 場所　加古川市
• 築年数　52年
• 土地　75㎡
• 建物　77㎡（5DK）
• 接道　幅員4m
• アクセス　最寄り駅から徒歩20分
• 環境　中心駅から約1.5km。古い建物も多いが、新しい分譲地や建て替えが盛んなエリア。土地は平坦で住環境は◎。商業施設が集まっているエリアまで徒歩10分程度で、学校にもほど近い場所。

駅から少し遠めですが、ギリギリ徒歩圏内という住宅街。建蔽率50％容積率100％で、既存不適格住宅にあたります。
残念ながら駐車スペースはなく、近隣で借りることになりそう。ここは明確な弱みだと思います。
物件は床面積の割に5DKと細かく間取りが分かれていますが、これは店舗併用住宅だからです。玄関が2か所あり、片方が店舗スペースにつながっています。

場所は加古川市。
加古川市は、東西に「国道2号線」と「国道250号線」が並走して通っており、この二つの主要道路に挟まれる本エリアは、駅から遠いといえどそれなりに需要が高いです。
古い町並みから新しい町並みへと少しずつ変わってきており、この物件の近くでも分譲地が造成されています。

本物件は築年数こそそれなりにありますが、店舗併設に改装する際に外壁や内装に手を入れており、見た目がきれいだと聞いていました。少し期待です。

内見

きっかけは、仲介からの電話でした。

いつもは物件資料をLINEで送ってくるのに、電話なんて珍しいなと思って話を聞いていたら、「まだ資料にも起こしてない水面下ですよぉ」とニヤケ顔が透けて見えますw

何度も取引しているので、今さら「水面下」という言葉で心が動かないことも分かっているでしょうが、ここまで自信満々に連絡してくるのですから、何かあるのかな？と思い、その場でアポを取りました。


■接道
私道でした。
うーん、と思いつつ登記簿謄本を確認すると、企業名で100％の持ち分。どうやら近隣一帯を分譲した会社のようで、私道はそこが持ち続けているようです。
とりあえず倒産はしてなさそうなので、「私道の通行・掘削承諾書」が既存の住人との間でどうなっているかを確認してもらいます。

■外観


（10年前らしいですが）リフォームしているというだけあって綺麗ですね！
元は美容室を営んでいたようです。
だいたい、こういう外壁はチョーキングが起きているのですが、今回はなし。
境界標は見当たりませんでしたが、3方をブロック塀で囲われており、元が分譲地なので、それが境界だと思われます。

■玄関
取っ手も含めて全然綺麗です。玄関灯が汚れているのと、インターホンは交換が必要かなと思います。
玄関の中では框（かまち）の部分が弱って凹んでいます。これは大工工事が必要ですね。

■建具
引き戸が引っ掛からず動く！感動です。
ドアも新しめなので、リフォームの際に交換したのでしょう。

■テナントスペース
美容院をしていたようですが、現在は椅子も鏡もなく、物置のようになっていました。
6.5帖ほどの部屋で、普通の居室より天井も高く、照明も多いです。
事務所利用のほか、ネイルサロンやマッサージなどにも、ちょうど良い広さに感じました。

■床
フローリングは綺麗なままです。
畳は表替えでいけそう。少し傾きがあるかな？と思いましたが、気になるレベルではありませんでした。

■壁
1Fはすべてクロスで、かなり綺麗でした。
スイッチはコスモに変わっています。これは加点ですね！
2F和室は土壁ですが、触った感じ、上から塗料で塗っているようでポロポロしません。薄い緑とやや暗めの塗料ですが、機能的には問題なく、まぁ好みの範疇でしょう。

■天井
雨漏り跡はなし。
建具付近に滲みがみられますが、雨染みというよりもオイルステンが染みている感じでした。範囲も広くないので、まぁ問題ないでしょう。

■水回り
トイレは2か所あります。店舗用と自用でしょうか。温水便座付きですが、少し古びていますので、交換が必要そうです。
お風呂はUB！この築年数で在来工法でないのは初めてかもしれません。多少の汚れはありますが、クリーニングで対応できそうです。
キッチンはI型のシステムキッチンです。磨けばいけそうな感じはします。
洗面化粧台は2ハンドル混合栓なので、このあたりは交換しても良いかもしれません。


確かに、普段見ている物件と比べると圧倒的に綺麗です。
一部設備交換は必要でしょうか。

■修繕費の概算
・水回り（洗面化粧台、トイレ）：20万円
・大工工事：10万円
・畳交換：10万円
・クリーニング：10万円
計：50万円

まだ残置物が残っており、隅々まで見れたわけではないですが、概ね修繕なしでいけそうな感じでした。

■土地販売で考えてみる
売主はお隣に住んでいるご高齢の兄弟の方でした。
将来的にお隣も売ってもらえれば、合筆すれば約45坪。坪単価40万～50万円なので、約2000万円くらいになります。夢が広がりますね。

■利回りで考えてみる
・住居の場合
近隣の最低家賃が4～5万円。
4.5万円（平均）×12カ月＝54万円／年
290万円+50万円（リフォーム費用）＝340万円
54万円÷340万円＝約15.9％

・SOHO（店舗併設住居）の場合
6万円くらいと想定します。
6万円×12カ月＝72万円／年
72万円÷340万円＝約21.1％

駐車場がないのが悔やまれますが、それを加味して少し下がったとしても、全然回りそうです。仲介のニヤケ顔が思い出されます。手の平で転がされてる～。

その場で買付入れました。

仲介からの提案

ここの会社は収益だけではなく、実需の方が強い会社です。
そのため、簡易リフォームプランを用意しており、「それを利用するなら交渉頑張ります！」とのことでした。

それではと、「洗面化粧台とトイレ交換プラン：30万円」を利用し、その分指値▲30万円で買付を入れました。

少し割高に感じるプランですが、ikioとしては実質無料で洗面化粧台とトイレ交換してもらう形になりますので、全然OKです。
その分、リフォーム予算を他に回せますしね。

まとめ