【内見】戸建　3軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　780万円
• 場所　神戸市西区
• 築年数　木造36年（1987年）
• 土地　195㎡
• 建物　延床面積100㎡（5DK）
• 接道　二方（各幅員6m）
• アクセス　最寄り駅から徒歩15分
• 環境　スーパーコンビニ1km圏内、商店街までは少し距離がある
• 駐車場　あり

住所は西区ですが、三木市との境目辺りの物件。新興住宅街なので、道幅も広く綺麗に区画整理されています。家が密集していますが閑静な街ですね。
ただ、山手側の地域なので道路に勾配があります。つまり、どの家も擁壁があり、その上に建てられています。擁壁は修繕具合によってはとんでもない金額がかかる事で有名ですので、今回はそこに気を付けて見ていきたいと思います。

場所柄、車社会なので、あまり駅までの距離は気にならないです。この辺は単線なので、そもそも鉄道を利用する方は少ないのでしょうし。最寄り駅も乗車は1,500人/日くらいです。

内見

まずは、気になっていた擁壁を確認します。



やーばいっすね！

縦はそんなに気にならないクラックですが、これは横方向に4～5mに渡り0.5mm程度の亀裂が走ってます。位置的にも全高の1/4くらいの場所で圧力が掛かってできたものと思われます。
敷地が広いので、擁壁が崩れたからといって建物にまでは影響なさそうではありますが、放置はできないので、何らかの修繕は必要そうです。

駐車場は幅は十分ありますが、奥行きはないです。軽自動車なら余裕そうです。

内装はかなり綺麗です。建具もしっかりしていて、水回りも特に触る必要なさそうですが、フローリングやクロスは傷みが見えますので、張替えは必要そう。



また、雨漏りしてますので、外壁も調査必要ですね。

外壁はおそらく建築後触ってないようで、大きなクラックはないですが、四方のほとんどのコーキングがダメになっています。先ほどの雨漏りの原因はおそらくこれでしょう。天井裏も見てみないといけないかもしれません。

内装が綺麗なだけにギャップがとても残念です。

利回り計算

• 購入費トータル　942万
  物件価格　780万+諸経費8％+修繕費100万
  
• 想定収入　72万（60,000/月）
  これは最寄り駅前の不動産屋さんに何社か電話して聞きました。
  元々戸建て賃貸が少ない地域で、賃貸需要はアパマンの方があるそうです。
  
• 表面利回り　8.1％（72万÷（780+100万））
  西区の利回り平均は11.7％なのでちょっと厳しいですね。擁壁の状態次第ではもう少し修繕費が掛かるかもしれません。
  
• 実質利回り　7.5％（71万÷942万）
  修繕費を掛ける割に収入見込みが少ないのがもろに出てます。結構指値入れないと収益物件としては難しいかもしれません。
  

指値180の600万で買付を考えてます（これで実質利回り9.5％）。と仲介業者に話すと苦笑いしてました。残念ですが、この物件とは縁がなさそうです。

まとめ