【内見】区分マンション　6軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　値付け前
• 場所　神戸市須磨区
• 築年数　RC46年（1977年）
• 専有面積　62㎡（4DK）
• 階数　2階（エレベーターなし）
• アクセス　最寄り駅から徒歩10分
• 環境　小・中学校は徒歩5分。他に公立高校、他学校が徒歩10分圏内にあり。駅前にはモールあり、スーパーにも徒歩10分ほどでいける好立地。
• 駐車場　複数台空きあり。

須磨は海のイメージが強いですが、結構な範囲が山です。海岸から数百メートル行かずにすぐに山裾（坂道）になります。
本物件も例に漏れず高台の物件です。ただし、物件周囲は山を切り開かれた台地で、登り切ってしまえば緩やかな土地が広がっています。
標高も高くないので、鉄道も通っているし、車でのアクセスも悪くはないです。ただ所要時間は三宮までは車で約25分くらいです。道が狭いから混むためですね。

内見

今回はまだ売り出していない値付け前の物件です。内見してみて、自分の思う価格を真っすぐにぶつけてみます。

売主はいくらで売りたい、という明確な価格は持っていないそうです。ある程度の金額に達しなければ一旦時期を空けてみる、との事でした。

とはいえ、賃貸として貸し出す事を考えると、こちらも大きな金額は提示できません。提示できない理由を何かしらで説明できれば良いなと思いつつ、お邪魔しました。

間取りはよくある4Ｋの団地ですね。和室3室、洋室1室、キッチン。
リビングの両壁を叩いてみるとコンクリの詰まった音がしています。壁を抜いて間取り変更は難しそうです。キッチンの壁は石膏ボードの音なのでいけそう。
畳は少しフカフカしていますね。カビも生えているので替える必要がありそうです。クロスも結構はがれている、そしてカビている。天井も・・・カビている。っていうか水漏れしてる！昨日は雨でしたので、新鮮な雨漏り跡ができてました。

2階なので、雨漏りなのか、はたまた上階の漏水なのか不明ですが、現在進行形で漏れているので、修繕はそこそこかかりそうです。ここを根拠に値付けしてみようと思います。

その他は特にこれといった特徴はなかったですが、各部屋の床の高さが微妙に違っていたのでここも調整した方が住みやすそうだなと思いました。マストではないですが。

利回り計算

• 購入費トータル　378万
  物件価格　350万+諸経費8％
  
• 想定収入　72万（60,000円/月）
  周辺環境や事前調査の結果、このくらいは取れそう。
  
  
• 表面利回り　20％
  
• 実質利回り　15.8％
  修繕積立・管理費が10,000円。火災保険を10,000として、想定収入は600,000円/年で、378万で割ると15.8％です。
  間取り変更なしで、表層リフォームだけだと80万くらい。合わせると実質13.1％くらいでしょうか。
  

まとめ