【内見】一棟　4軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　300万円
• 場所　高砂市
• 築年数　45年（鉄骨造）
• 土地　75㎡
• 建物　168㎡（店舗付き住宅 3階建）
• 接道　公道6m
• アクセス　最寄り駅から徒歩1分
• 環境　駅近の店舗付き住宅。現在営業しておらず、所有者が自宅として住んでいる。
  全面道路は駅前としては狭い。これは、そもそもがマイナー駅である上に、市内でも人が離れていっているエリアであるためと思われる。周囲は個人商店と住宅が並び、昔は商店街として賑わっていたであろう雰囲気が感じとれる。
• 駐車場　なし。隣地や近隣には多数の貸駐車場はある。

間取り図は不明。おそらく1階部分のみ店舗で、2～3階は住居であると思われます。
マイナー駅とはいえ、駅徒歩1分の近隣商業地。近くにホテルも営業しているようなので、需要はゼロではないはずです。
しかし、備考に気になる文章が・・。

※入居者の転居猶予期間あり。
※転居費用等一部負担あり。
※裁判所の売却許可必要。

おぉ、これはもしかして・・？

内見

ポータルで発見しました。
備考欄がちょっと気になる文章でしたので、内見前に電話しました。
その内容は後半に書くとして、まずはこのエリアの情報を確認しておきます。

用途地域は近隣商業で、建蔽率80％・容積率300％。駐車場はなし。土地は狭いので、再建築の際には工夫がいりそうです。

賃貸需要は工場勤務者向けの単身物件が多く、駅近でも家賃帯が低い（1LDKで4.5～5.5万、戸建でも6〜7万止まり）。
駅前といえど、大型のモールやスーパーがないので、あまりアドバンテージを活かせなさそうな印象です。


■外観
間口は5～6mほど。接道面に電柱がありましたが隣家との境界付近なので、出入りには特に問題なさそうです。
1階店舗？はシャッターが下りており、中が確認できません。しかし、シャッターも外壁も築年数相当に汚れや錆が目立ち、失礼ながらぱっと見廃墟のように見えました。

外壁塗装を行っていないのなら、おそらく屋上防水も微妙でしょう。
雨漏り箇所があることが想像できます。

隣家との越境こそなさそうですが、幅50cm程度しか空間がなく、塗装や配管交換などはすごく大変そうでした。

たまに通行人（自転車や車）が通りますが、年配の方が多いように感じます。
また、駅近なので踏切も近くにあり、時間帯によっては音が気になるだろうな、と思いました。

■内装
居住中のため拝見できず。
ただ、残置物は山盛りあると聞いていますw


■修繕費の概算
外壁塗装・屋上防水だけでも200～300万円程度かかりそうな感じでした。
外観の様子から、内部も結構費用がかかることが想定されます。
錆の進行、水回り設備の老朽化、排水管、電気容量やメーター仕様などなど。想像でしかないですがざっくりと250万円と想定しておきます。

■利回りで考えてみる
・物件価格　300万円
・外装　200～300万円
・内装　250万円（想定）
・立退き費用　50万円
として、合計900万円。
戸建として考えると賃料が6～7万円。
テナント・事務所としてもせいぜい8万円くらいかなぁ。

6万円×12カ月＝72万円／年
72万円÷900万円＝約8％
保険料や固定資産税など考慮すると新築並みの利回りですね・・。
テナントでも約10％であまり面白くありません。
民泊などは近隣に観光資源が少ないので、見込み薄いです。
近くのホテルもビジネスホテルなので、工場関係者向けかな。と思われますので。

■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
年代的におそらくアスベスト含有の可能性は高いでしょう。
除去費用単価を2万円／㎡として、概算で100㎡で200万円。
鉄解体単価を4万円／坪として、延床面積約51坪なので204万円。
全面道路は幅員6mなので重機の旋回もできますが、踏切が近いので、交通整理とか大変になりそうだし、作業時間帯も制限されそうです。

実勢価格が坪20〜30万円前後なので、450～680万円。
エリア人気を考慮するとちょっとわりに合わない感じがします。


どう考えても苦労に見合う利益はないですね。
結果として「買う理由より、買わない理由の方が圧倒的に多い物件」でした。

そして、おそらくこの物件は任売なので、他にも難しい要素が揃っています。

見送りした理由

まずはおさらいです。
備考欄に以下の情報が書かれていました。

※入居者の転居猶予期間あり。
※転居費用等一部負担あり。
※裁判所の売却許可必要。

まず、売却許可が必要な時点で任売案件確定です。
そして債権者（金融機関）の許可ではなく、裁判所の許可が必要なので、民事による強制競売の手続きに入っている状態ですね。
債務超過で、すでに裁判所の関与が入っているため、指値はまず通りません。

本物件が「どうしても欲しい物件」で、無理に進めたとしても立退きで揉めるのも目に見えています。
おそらく、立退料を払っても強制執行ルートになり、早くて6〜12ヶ月、長いと1年を超える案件になる可能性があります。
300万円でも安めですが、そこまで力を入れる価格ではないので、スルーすべきかな～と資料を見て思いました。

一応、掲載している仲介に確認してみましたが、やはり任売案件でした。ちなみに、「揉めそうに思ってる」などは言わないですが、どの道これを材料に指値は難しいでしょう。

ついでに任売にはテンプレみたいなものがある。という話を聞きましたので、簡単にまとめてみました。

①入居者は「すぐに退去しない」
居座っている理由で多いのは金銭的な余裕がない、もしくは出たくない。
「転居猶予あり」と可愛らしく書いてますが、退去の交渉から行う必要があります。

②相場の立退料を申し出ても拒否されやすい
①の理由からそもそも出たくないので、引っ越し費用＆半年分の家賃程度の金額では拒否される場合も多いとのこと。

③長期化しやすい
さくっと交渉できれば一番ですが、結局「明渡し訴訟 → 強制執行」パターンが多いそうです。
1年を超えることも珍しくないとの話でした。


更に、これらの費用は買主持ちになるので、今回の物件に関しては、価格よりもデメリットやリスクの方が上回るわけです。

まとめ