【所有物件】大型戸建3号

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

戸建物件です。
▶【内見】戸建　12軒目

場所は加古川市。神戸市と比べて平地が多く、車移動がメインになるエリアなので、「道路の利便性」がかなり重要になってきます。
その点、この物件は幹線道路の近くにあり、駅からも徒歩10分以内と、車・電車どちらでもアクセス良好な立地です。
さらに、スーパーやコンビニなどの生活施設も近く、学校も徒歩圏内。ファミリー層にも向いています。

そして最大の魅力は、床面積が100㎡を超えるという点。この地域でもなかなか見ない広さで、加えて駐車場付き。
ワンボックスも停められる広さがあり、駐輪スペースやバイク置き場も確保できます。ここも大きな強みですね！

購入後の所感

土地値以下での購入だったので、個人的には良い買い物だったと思っています。
・・と、ここまで良い点を挙げてきましたが、惜しいのは最寄り駅がマイナー鉄道ということ。乗降客数も少なく、「駅近」だけで勝負できる感じではありません。

それでも車移動を前提に考えればアクセス性は良く、広さもあるので二世帯でも十分住めます。これは大きなメリットですので、最大限に活かしてアピールしていきたいですね。



床の傾きはやや感じられるものの、全体的に室内はきれいに使われています。
ikioはこの物件で3代目の所有者になりますが、2代目のときに一度リフォームが入っていたようで、建具や給湯器などは築年数のわりに古さを感じません。とはいえ、給湯器は10年以上前のものなので、そろそろ交換時期かなという感じもします。

どのようにして貸し出すか？

大きな不備はなさそうなので、基本は表層リフォームで対応することにしました。

今回、ひとつ目標を決めていました。
ここ数年で建築費も人件費も高騰しているので、「なるべく費用を抑える」ことをテーマに、DIYも積極的に取り入れてみることに。

▶物件契約後～引渡し前にする事まとめ
以前、「②リフォームの手配」で書いたように、屋内は工務店、屋外の整備は便利屋に依頼しています。
その前にまずは、客付け業者と「どこを直せば決まりやすいか」を作戦会議を行いました！

なるほど。
設備面を整えてアピール力アップを狙う感じですね。

■今回のリフォーム・DIY内容まとめ

・内装
クロス貼り替え／床タイル上貼り／畳は表替え。大工工事は不要そう。
※建具が濃い色なので、クロス・床はホワイトベースの明るい色を選択。

・浴室
タイル塗装／床シート上貼り／シャワー水栓交換。
※サンゲツの仕入れ工場火災で床シートが品薄だったが、別メーカーで代用。焦るわ～。

・キッチン（DIY）
換気扇交換／タイル目地塗装

・トイレ（DIY）
1F→温水便座に変更。2F→便座のみ交換

・電気関係
1Fトイレにコンセント追加／冷蔵庫のアース線追加／調光ダイヤルをスイッチに変更

・外壁タイル
シーリング打ち増し

・庭
樹木伐採／除草／余分な土の撤去
▶庭のメンテナンスに掛かった費用

・インターホン（DIY）
インターホンをTVモニターホンに交換（無線式なので電気工事不要）

・ブロック塀（DIY）
錆びた門扉を撤去／汚れ落とし＆塗装
▶【DIY】コンクリート塀を塗りなおすよ①
▶【DIY】コンクリート塀を塗りなおすよ②

・設備関係（DIY）
シューズボックス・宅配ボックス追加／コンセントプレート交換（※プレート交換は無資格OK）

結局かかった修繕費は約160万円でした！予定よりかかりましたが、その分家賃に反映できればと思います。
また、DIY対応できた箇所を自分で行ったことで、約15万円分の節約がに成功。これは業者依頼時の人件費に相当する部分ですね！

施工後はこんな感じに仕上がりました！
やはり壁紙や床材が変わるだけでも十分綺麗になりますね！

・室内




・トイレ、浴室

客付け

今回は「所有権移転と同時」に募集をスタートしてみました。
もちろんリフォームはまだ終わっていなかったので、内見者には立地や間取りで判断してもらう形です。
これは初めて取り組むエリアだったこともあり、どの程度の反響があるのか試してみたかったというのも理由の一つですね～。
結果的には試して良かったと思います。反響を見て、追加工事の有無や修繕費の見直しを考える判断材料になりますからね。

この物件は「築40年／駐車場あり／100㎡」。
周辺で成約があった参考物件を見ると・・
・築36年／駐車場あり／85㎡ → 6万円
・築48年／駐車場あり／96㎡ → 6.8万円

これらを参考に、㎡単価が約707円と仮定して、家賃7万円に設定しました。さらに「ペット可」にして、プラスαを狙っています！

試算すると・・
84万円（7万円×12カ月）- 8万円（火災保険+固定資産税）÷ 480万円（購入費）+ 修繕費（160万円）
→実質利回りは11.8％。
内見時に予想していた11.6％とほぼ同水準で仕上げられました。

・・で、肝心の反響は？というと。
そこそこ反響ありました！

2ヶ月間で、週に5～7件の問い合わせがあったそうです。意外と需要ある？家賃設定低めだった？順調なら順調なりに悩みは尽きませんw
ただ、リフォーム中ということで、比較検討中の方は他物件へ流れてしまうケースもちらほら。
リフォームに時間が掛かりそうな場合は、ある程度進んでから募集開始した方が成約に繋がりやすいかもしれませんね・・。損した気がする！（実際には損していない）

そして、ありがたいことに無事申込も入りました。
いろんな要素はあったでしょうが、一番のアピールポイントである建物の大きさが決め手だったように思います。
ペット可による加算もあり、想定より高めの利回りが確保できました。

反響も多かったので、将来的な売却時も苦労しないかな？と、楽観的に考えています！