こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資初心者にとって、物件選びは最初の大きな壁です。
これから物件購入を考えている方は、ほぼ確実に「戸建か？区分か？」というテーマに直面することでしょう。
戸建と区分には、それぞれメリット・デメリットがあります。
この記事では、それぞれの特徴を多角的な視点から見ていきます。
市場価格の比較
まず、最初の物件は「自宅近く」で探すのがおすすめです。
その地域のことを生活を通じて把握しているため、「どんな人が住んでいるか」「どういった需要があるか」を肌感覚でつかめます。
都心であれば都心の物件、郊外なら郊外の物件をベースに考えるのが自然ですが、駅が極端に遠い・調整区域などの立地になると、賃貸需要が弱くなる可能性があるため注意が必要です。
今回は、ikioが主に取り組んでいる神戸市エリアを中心に「地方都市・郊外」における市場価格を比較します。
■区分
・人気駅 徒歩10分以内（築20～30年）：70㎡で1,500万～2,600万円
→ 家賃帯がそこまで高くないため、表面利回りでも8％以下になることも。
・駅から15～20分・築古団地：100万～500万円程度（大規模修繕前提）
→築古団地であれば利回りを確保しやすく、価格も手頃です。
■戸建
・人気駅 徒歩10分以内：3,000万～4,000万円（築古でも土地価格が高い）
・駅から徒歩20分以内：80㎡で700万円以下の物件もあり
→ 土地の評価が価格に直結するため、立地により価格差が大きくなります。
ワンポイント考察
購入価格だけを見ると区分のほうが安価で、初心者にも手を出しやすい印象です。
しかし出口戦略として「売却」まで見据えるなら、土地に価値が残る戸建のほうが有利になる可能性があります。
リフォーム費用の比較
リフォームの目的は「入居者に選ばれる状態に整えること」です。
この点は区分も戸建も同じですが、修繕の範囲が異なるため、必要な費用や手間が大きく変わってきます。
ここでは「資金面」から比較してみましょう。
■区分
・修繕は基本的に専有部分のみ（共用部は管理組合が対応）
・内装・設備交換が中心で、比較的安価に全面リフォームが可能
→ 改装の自由度は低いが、費用は抑えやすい。
■戸建
・外壁、屋根、雨漏り、境界問題など、広範囲の修繕が必要
・内容によっては、リフォーム費用が物件価格を超えることも
→ 修繕箇所の見極めに知識が必要で、専門業者とのやり取りも増えます。
ワンポイント考察
熱意があり、DIYを活用できる方にとっては戸建の方が自由度が高く、工夫の余地があります。ただし、仕上がりに「素人感」が残ると、入居者から敬遠されることもあるため注意が必要です。
運用難易度の比較
「客付け」「管理」「運営」に分けて考えます。
・客付け：入居者を決めるための募集・対応
・管理：クレームや故障対応などの入居中のサポート
・運営：収支管理・支払いなどの事務処理
■区分
・築古で駅遠でも、内装がキレイ＆家賃が安ければ客付けしやすい
・単身向けはトラブルが発生しやすく、設備を雑に扱う入居者も一定数存在
・管理費＋修繕積立金で月15,000～25,000円のコストが固定的に発生
→ 家賃5万円の場合、約30～50％が経費に消える計算。
■戸建
・駐車場が確保できれば郊外でも需要あり（特にファミリー層）
・長期入居になりやすく、トラブルも少なめ
・管理費・積立金が不要な分、手元に残る金額は大きい
→ 固定資産税や火災保険は高めだが、全体の収支では有利になることも。
ワンポイント考察
同じファミリー層をターゲットにするなら、区分の方がやや運用しやすいかもしれません。
地方都市・郊外の条件では、不動産投資として「収益性」を考えると、戸建の方が利益を出しやすい傾向があります。これが都市部では区分のほうが安定した収益を見込めるケースも少なくありません。
まとめ
・市場価格： 区分 ＜ 戸建
→区分の方が安価で購入できる傾向
・リフォーム費用： 区分 ＜ 戸建
→区分の方が費用を抑えられる可能性がある
・運営難易度： 区分 ≧ 戸建
→区分の方がやや管理しやすい
結論：初心者には「区分マンション」からがオススメ！
初期費用が抑えやすく、管理や運営もシンプル。
リスクが限定されているため、最初の一歩としては区分マンションが適しています。
ikioも最初の物件は区分でした。記事内でもおすすめしたような築古団地です。
入居者はご年配のご夫婦で、所有してから3年ほどになりますが、これまでトラブルは一切なし。
正直ちょっと怖いくらい静かですが……毎月きちんと入金されているので、お元気でいらっしゃるんだと思います。
最後のワンポイント考察
戸建の中には、ごく一部の築古ボロ物件が驚くほど安価で売られているケースもあります。ただしその安さは、「人が安全に住めない」リスクの裏返しである場合も・・。
投資で利益を追求する姿勢は大切ですが、同時に「入居者の安全と安心を提供する」という責任を忘れないようにしましょう。
初めての不動産投資は不安も多いものですが、まずは小さな一歩から。
自分に合ったスタイルを見つけて、無理なく続けていくことが成功への近道です。
ぜひ物件選びの参考にしてみてください。
今回は以上です。
コメント