【内見】区分マンション　9軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　250万円
• 場所　神戸市長田区
• 築年数　RC26年（1999年）
• 専有面積　64㎡
• 階数　2階
• アクセス　最寄り駅から徒歩5分
• 駐車場　なし
• 環境　鉄人の鎮座する駅が最寄り駅。某商業施設の一角です。2階ですが、国道に面しているので歩道から視線を上げれば入口を見る事ができます。

今回は住居用ではなく、テナント。元クリニックだったようです。
この某商業施設は、阪神淡路大震災時の復興で行われていたもので、かなり長い期間開発が行われておりました。つい最近全ての工事が終わったとニュースにもなってましたね。

最寄り駅はハブ駅となっており、立地は言わずもがなかなり良いです。
専用駐車場は確保できないですが、商業施設の上層部が住居用マンションとなっており、主にそこの住人が利用すると思われますので、強いていえば駐輪場が近隣に確保できるといいかな。という感じです。
同じく、マンション住人に向けた店舗が入ると予想されます。

内見

建物自体もそんなに古くはないですし、クリニック自体も長い期間営業されていたそうです。
しかし・・現地に行った事のある人しか伝わらないかもしれませんが、この商業施設、1階の路面店は結構にぎわっていますが、空中店舗は空室だらけです。理由は、後ほど記します。

まずは、内見の所感を書いていきます。

■外観
国道に入口は向いているので、視認性はそこまで悪くありません。ただ、少しメインの導線からは外れており、ここ、もしくは周辺店舗を目的として訪れる必要があります。
残念ながら隣の店舗も空室であり、ふらっと前を通る事はないだろうなと思われます。数メートル先のメイン導線沿いのテナントは人が入ってましたので、ワンチャン可能性はあるかもしれません。

■入口
入ってすぐに受付カウンターがあり、その奥に待合室があります。まぁよくあるクリニックの感じですね。専有面積はそこそこ広いので、キッズスペースも作れていたようです。

■床
段差もないので、車いすの患者にも配慮されているようです。診察台の跡？が2か所ありました。個人クリニック規模という感じですね。

■壁
床もそうですが、壁も全然綺麗です。
ただ、ネット回線がなかったようで、電源コンセントと電話線しかありませんでした。

■窓
国道はこのテナントの北側になります。なので、窓（入口）も北側になりますが、国道で障害物がないので採光は十分にありました。

■水回り
診察時や従業員の休憩室に使われていたであろう水道が複数個所。トイレももちろんあります。必要最低限は備えているようでした。

内見で主だった不具合はなく、かなり状態は良かったように思います。
しかし、今回は見送りました。

見送りの理由

なぜ、見送ったかの理由を書いていきます。

先述したように、立地良し、内見結果も悪くない。そして、販売価格も安い。・・販売価格がなぜ安いのか、がポイントになります。
そもそも、販売価格が安いのは「何か不具合があるから」「人気がないから」が主だった理由になります。今回の場合ですと、後者の「人気がないから」が当てはまります。

内見でも書きましたが、空中店舗は空きだらけです。なぜ空きだらけなのか。
理由は管理費がバカ高いからです。修繕積立金は一般的な範疇だと思います。
このテナント、管理費と修繕積立を合わせると6.5万円／月！固定資産税や火災保険を合わせると年間維持費は80万円以上となりますが、賃料は10～13万円くらいの相場なので、50％以上が毎月ロス・・考えただけで恐ろしいです。
これが人流のある路面店、空中店舗でもメイン導線沿いであればギリギリ運営できなくもない。・・しかし、この店舗は少し奥まった場所にあり、そもそもテナントが付かない可能性すらあります。

立地は良いのに経営難易度が高すぎる。これが見送りの理由になります。

そもそも、なぜこんなに管理費が高いのか。
これは理由がいくつか言われており、うち一つに「バブル時に作られた設計のまま、建てられたから」という話があります。
商業施設全体を見渡すと、そこいらにエスカレーターや陸橋があります。テナント面積よりも、こういったお金を生まない共用部の方が広く占めており、これらの維持費が莫大にかかっているという事です。
確かに贅沢な空間の使い方なんだよなぁ。一方、トイレなんかは温水便座でない！悪く言えば無駄スペースにお金を捨てているようなものです。

まぁ、神戸市としても現状を打破する為に地域の不動産屋と連携を取りつつ、色々と計画を立てているようなので、今のうちに仕込んでおく。という戦略も取れなくもないですが、現状では正直、厳しいと言わざるを得ないです。

まとめ