こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
前回の神戸市からの続きです。
▶【2026年】神戸市で不動産投資するならどこ？区ごとに分析
明石市は神戸市の西に位置する都市で、播磨灘（瀬戸内海）に面した港町として知られています。「明石海峡大橋（神戸市）」の名称で馴染みのある方も多いでしょう。
明石市で投資するなら結論はシンプルです。
人口増は続く一方で、エリアごとの需要がはっきり分かれているため「西明石 or 魚住・二見」で「路面店」or「戸建」この2択です。
東西に細長い地形が特徴で、エリアによって生活圏が分かれる傾向があります。
人口は約30万人と中核市規模で、神戸市・姫路市・尼崎市に次ぐ規模です。子育て支援政策の影響もあり、関西では珍しく人口が増加している点が特徴です。
また、SUUMOの関西「住みたい自治体ランキング」では、2018年の24位から2026年には5位まで上昇しており、人気の高まりが見られます。
本記事ではそんな明石市を「投資家目線」で分析します。
エリアの特徴、賃貸需要、今後の再開発などを踏まえて、不動産投資エリアとしての可能性を整理します。
明石市のエリアごとの不動産投資特徴
■明石・朝霧
商業・行政の中心エリア。
神戸市に隣接し、大型商業施設や公共施設が集中しています。単身向け需要が強く、賃料は比較的高水準です。
・1K約5.7万円
・1DK～1LDKで8～9万円
築年数による価格差が大きく、築古物件と築浅物件で二極化しています。
■西明石
新幹線停車駅であり、ビジネス需要が強めです。
単身・ファミリー双方の需要がありますが、明石駅周辺より賃料はやや抑えめです。
・単身向け4.5～7万円（幅が広いのは築古狭小物件も多いため）
・ファミリー物件8～10万円
一方で、旧国道（県道718号）まで下がった市街地では、狭小道路や再建築不可物件も多く、物件精査が必要です。
■大久保
ファミリー層に人気の住宅エリア。
大型商業施設・学校・医療機関が揃っており、分譲マンションが多いのが特徴です。
ファミリー向け物件2LDK～3LDKで10～12万円。
国道250号以南は戸建が多いですが、西明石エリア同様狭い道が多くなります。また、JRから結構離れるのでそこまで人気はないかも。
■魚住・二見
郊外型エリアで、戸建需要が強い地域。
工業地帯・港湾エリアを含み、車前提の生活圏となっており、建売住宅の供給も活発です。
このエリアは車社会なので、明確に戸建の需要が強いです。駅前には単身向けのアパマンがありますが一昔前の物件が多く、家賃帯は6万円前後と比較的落ち着いています。
陸橋が少なく線路と道路が同じ高さなので、開かずの踏切が多い。踏切による交通制約があり、生活利便性にはやや課題があります。
※家賃帯はホームズの「駅・路線から」で見られる家賃相場を参照
投資家目線でみると、
・単身向け：明石、西明石
・ファミリー：西明石、魚住・二見
で、西明石以西は車社会なので戸建需要が強いです。
賃貸需要から見る明石市の不動産投資エリア
需要から、どのような物件を買うか・狙うべきエリアが見えてきます。
■単身需要が強い
・明石（JR明石駅、山陽明石駅 周辺）
・西明石（JR 周辺）
市内の中心地であり、神戸市への利便性が高いです。JR乗降者数もその他約1万人、新幹線停車駅・西明石で約3万人、明石で約4.6万人。
区分で実質6～7％、一棟で5～7％（※）となかなか難しいエリアですが、再開発も進んでおり将来性があります。
※利回りは楽待の掲載物件参照
資金豊富なら明石市ではこのエリア一択です。
ただし、レジデンスは供給増加により競争は激化傾向です。初心者は避けるのが無難。
一方、ビルや店舗などは需要に対して共有不足。空いたらすぐ決まってます。住宅が先行して人口は増えていますが、店舗はそれに比べると増加は緩く大手チェーンは多いですが、中小個人店の入れ替わりは個人的にはまだ少ないように感じます。
■ファミリー需要が強い
・大久保（JR大久保駅 周辺）
・魚住・二見（山陽電鉄東二見駅 西二見駅）
古い町並みから新規分譲地へ変化の真っ最中。
特に「戸建志向のファミリー層」が流入しやすいエリアです。
この地域では戸建が強いです。
戸建に住みたいが中心地では賃貸がない、または高いので、このエリアに落ち着く人も多い。
ikioの物件（駅徒歩10分以内）では、直近の募集だと広告出す前に仲介の手持ち客でほぼ決まります。
■需要が弱いエリア
・市内北部
ほぼ平坦な市街地が広がっていますが、生活圏から外れていて賃貸需要は限定的。
市境など交通量が多い場所もありますが、駅から遠いと住宅としては弱いです。北部では基本的には買わない。
今後の明石市
市のホームページによると、
「細分化された敷地を広く統合し、不燃化された共同建築物（再開発ビル）を建設するとともに、道路・公園・緑地・広場などの公共施設やオープンスペースを確保」
と集約化を掲げておりエリア価値の底上げが期待されます。
■明石港周辺
埠頭エリアの再開発が行われており、2026年3月にオープン予定。
ドッグランやイベントスペースを備えた展望エリアになり、観光・交流の場として整備されるそう。（寂れた田舎町の埠頭という趣で個人的には好きでしたが）
■西明石駅
2026年に新駅ビルがオープン予定です。延床面積約2400㎡と規模は大きくないものの、駅機能の向上による利便性アップが見込まれます。
国道2号線の車線が広がっていってます。それに合わせて、民間企業がロードサイトを開発していっており、今後は「駅＋幹線道路」の2軸でエリア選定したいところ。
■郊外の再開発
まだまだ手つかずといった印象。
国道2号線の北側は、人気エリアの大久保でも北上したら田畑が広がってます。
郊外は実需で住む人が家を建てているイメージ。
でも土地が安いかと言われれば、そうでもないから一定の資金力が求められます！
まとめ
2026年3月現在の明石市の投資難易度としては、
易★★☆☆☆難
難易度は2程度と評価できます。
エリアごとの特性が明確で、戦略次第で成果が出しやすい市場です。
・一棟
6～7％と利回りがやや低い安定志向向け。いい条件で融資付けできないと苦しい。それに、この利回りなら流動性も落ちますし大阪や西宮市など選択する方が無難でしょう。
・戸建
魚住・二見。
建売で比較すると、明石・朝霧で4000万円台、魚住・二見で2000万円台です。新築では回らないので、投資は中古一択。高利回りが狙えます。ですが駅から離れすぎると難易度爆上がりです。
立地選定がとても重要ですが、初心者でも入りやすい。その分土地値も安いので出口戦略もセットで考えること。
・テナント
西明石。
資金があるならテナント狙うと面白い。一棟テナントや店舗併用住宅の路面店が強いので、区分（空中店舗）だと即死の可能性もあるのでよく検討する必要あり。
・穴場
市内全域の団地系区分。
低価格帯でそれなりに需要はあります。管理費や修繕積立金に注意し、相続物件を狙いたい。
大久保も人気エリアなのですが、エリア内でファミリー向けアパマンが乱立しています。その結果、供給過多気味で築浅でもチラホラ空室が目立ちます。
また、鉄道依存のため、JR大久保駅は強いけども、山陽電鉄八木駅は弱い。と需要が顕著に表れています。大久保は個人的には今は避けるエリアです。
明石市は物件数が多い市場ではありませんが、その分エリア特性がはっきりしているのが強みです。大都市と比較するとクセのある物件も多いですが、戦略がハマれば安定した運用が期待できます。
今回は以上です。
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