こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
突然ですが、事務所を新しく契約することになりました。
理由はいろいろとありますが、一番大きな理由は自宅のリフォームです。
その結果として今まで使っていた自宅の「事務スペース」がなくなってしまいました。
そこで、自宅近くで一室借りることにしました。
図らずも、2025年初頭に立てた目標である「自宅近くで倉庫を兼ねた物件が欲しい」を叶えるかたちです。
先延ばしにしていましたが、遂に・・という感じですね。
本記事ではシリーズ第一弾ということで、「事務所探し」についてまとめています。
・事務所探し ←今ここ
・条件交渉と契約
・作業場つくり
事務所は必要なのか
ikioはこれまで自宅の一部を利用していましたが、そもそも事務所は必要なのかについても書いておきます。
※AI生成イメージ
■プライベートと事業を分離できる
自分自身の気持ちの切り替えのほか、同居人に気を遣わなくていいのは大きなメリットです。
急な電話や、夜遅くまで作業を続けていると気になるでしょうから。
■書類整理がしやすい
保管もそうですし、郵便物も私用と事業用で適切に分類分けできます。
意外と、見積書などが消えることが多いんですよねぇ・・（後ほど変なところから見つかりますが）
■来客対応の拠点になる
この機能が一番大きいかも。
業者や士業の方などから「そちらに伺います」と言われる機会は度々ありますが、自宅に来てもらうのも何か違うなぁ、と常々思っていました。
■DIY作業場として使える
意外とまとまった作業スペースって、自宅の中では確保しにくいです。
カッターマットを広げてリビングの床で作業するのも、ちょっとねぇ。
細かいメリットまで含めるともっと多いかもしれません。
いずれにしても、今後も不動産賃貸業を続けていくのなら、いつかは事務所を構えた方が良いと考えます。
それが、今のタイミングで来たということですね。
事務所選びの判断基準
・予算（コストパフォーマンス）
売上規模が小さい段階ではまだ時期尚早。売上に見合った予算を確保できるのであれば検討する価値はあるでしょう。
コストを最重視するなら、バーチャルオフィスでもいいですね。
・取引先の信用
必ずしも一等地である必要はありませんが、自宅とは別に事業拠点を持っていることは、取引先からの一定の信用につながります。
自己完結しているビジネス手法なら優先度は下がるでしょう。
・セキュリティ
近年は、自宅住所が知られることによってリスクが生じるケースもあります。
連絡先として自宅住所を公開しないだけでも、セキュリティ面の向上が期待できます。
事務所は借りる方がいい？
まず最初に考えたのは、「借りる」か「買う」かでした。
え？大家の職業病？・・そうですねw
①PCで作業できるスペース
②不動産関連の書類を置いておく
③工具など置ける
④（できれば）打ち合わせできるスペース
今までは10帖ほどの部屋に入れてましたので、約18㎡程度のスペースがあればOKです。
荷物は2～3立方メートルくらいでしょうか。ワンルームで納まる計算になりますね。
これをクリアできる部屋を準備する必要があります。
■購入を検討する
自宅近くとなると、中古物件でもそれなりの価格でした。
・区分
1Kがそもそも売られていません。もう少し都会に行けばありますが、自宅から遠い割に500万〜600万円でした。
では2～3LDKはというと、自宅近くで売られてはいるものの、1,600万円～3,000万円。築30年でもなかなかお高い。
・戸建
築40～50年の訳あり物件で400万円～。
400万円+諸経費+修繕費として、最低でも500万円程度は必要そうでした。
購入で考えるなら、訳あり戸建一択です。
■賃貸を検討する
賃貸であればワンルームがいくつも出てきます。家賃3万円台から候補がありました。
4年程度借りる（あるいは所有する）と仮定して、比較してみます。
| 購入（400万円戸建） | 賃貸（3万円ワンルーム） | |
| 物件価格 | 400万円 | － |
| 初期費用 | 120万円（諸経費+修繕費） | 15万円 |
| ランニングコスト（※） | 28万円（固定資産税など） | 200万円（家賃、保険など） |
| 売却回収 | ▲300万円（諸経費引き後） | － |
| 実質負担額 | 248万円 | 215万円 |
4年後の賃貸の負担額が215万円でしたので、ここが損益分岐点になります。
この場合は、売却まで含めて215万円以下に抑えられるなら戸建が優勢、そうでなければ賃貸が優勢という結果になりました。
なお、5年後になるとまた結果が変わってきます。
損益分岐点は265万円となり、5年以上使うなら購入の方が優勢でした。
ただし、物件の状態次第では途中で想定外の修繕費がかかったりするため、試算通りにはいかないものですけどね。
シミュレーションの結果、ikioは賃貸を選択しました。
地価が上昇傾向にあるエリアとはいえ、4年後に希望額で売れないリスクを考えると、必要経費と割り切って賃貸にする方が確実そうでした。
事業100％利用なので、自宅兼事務所のような「家事按分」に悩まなくて済むようになりますしね。
今回の比較は他エリアでは参考にならないと思います。
検討したのはあくまで「訳あり戸建」ですから、普通の中古戸建だと2,000万〜3,000万円します。荷物が爆発的に増えない限りは賃貸一択です。
借りる条件を精査する
以前、知人の内見に付き添ったことがありましたが、その時とはまた違った視点で条件を考えました。
参考記事
▶初めての一人暮らし。賃貸探しに付き添ってきました
■必要な条件
・部屋の広さは20㎡前後
・自宅の近く（できれば徒歩10分以内）
・家賃3万円程度
・敷金、礼金なし
・更新料なし
■妥協できる条件
・付帯設備（インターネット無料やエアコンなど）
・生活設備（キッチンは使わない、3点ユニットOK）
・洗濯機は使わないので、屋外置き想定でもOK
・構造（木造、RC問わず）
住むわけではないので、水回りの条件はかなり妥協できます。
また、この家賃帯なら木造（レ○パなど）も候補になってくるでしょう。
一方、「自宅の近く」は譲れない条件です。
駐車場を月極で借りると2万円前後するエリアなので、維持費の面から車は自宅に置いておきたいのです。
拠点はできるだけ近場にまとめておきたいところ。
電車で1駅離れればさらに候補は増えますが、毎日の移動がおっくうになりそうですからね。
物件を探しはどうする？
ikioはレインズを使えるわけではないので、ネット検索という一般的な方法で探します。
取引先の客付け業者を頼ってもいいのですが、物件数の比較的少ない「低家賃帯」が条件ですし、それは最終手段としておきました。迷惑になりますからね。
SUUMOやアットホームを一つずつ見てもいいのですが時間がかかりますので、この手の物件を集約しているポータルサイトを利用しました。
今回使ったのは、「マンションノート」というサイトです。
検索もシンプルで使いやすく、会員登録と口コミ投稿をすると、他人が書いた口コミも見ることができます。
さらに嬉しい機能としてキャッシュバックにも対応しており、
①サイト経由の内見で特定条件を達成
②その物件を契約
というステップを踏めば、それぞれで特典を受け取れるようです。
条件があるため、よく確認の上で利用することをおすすめします。
早速条件を入れて検索してみたところ、なんと合致する物件がありました！
・家賃： 3.5万円
・立地： 自宅から徒歩7分
・間取り： 1K（20㎡）/ 南向き
・構造： 鉄骨造 / エレベーターあり
・条件： 更新料なし / 敷金ゼロ・礼金3ヶ月
さらに、周辺環境のメリットとして以下のような好条件が揃っていました。
・駅まで徒歩7分（駅前の銀行も同様）
・公庫や法務局まで徒歩5分
・税務署、警察署まで徒歩10分
・近隣に飲食店多数
おお、ほぼ理想条件です！
しかも、おまけのメリットがかなり充実しています。不動産賃貸業を行う上で、これらの公的機関や金融機関に近いのは大きなアドバンテージです。
しかし、「礼金3ヶ月」だけがネック・・。
これは交渉の余地あるかも。
まとめ
割とすぐに理想的な条件を見つけたのですが、実はそこから半年ほど様子見していました。
当時は繁忙期でしたので、「閑散期に入れば少しは交渉しやすくなるかな」という下心からですw
さて、ikioは上手く交渉できるでしょうか？！
次回は、「条件交渉と契約」について記事にしたいと思います。
今回は以上です。
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