【内見】一棟　2軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　1,700万円
• 場所　加古川市
• 築年数　48年
• 土地　110㎡
• 建物　120㎡（2DK2室+2店舗）
• 接道　公道6m、私道4m（二方向接道）
• アクセス　最寄り駅から徒歩16分
• 環境　駅からはそこそこの距離がありますが、スーパー・郵便局・ドラッグストアが近くにあり生活は便利そう。幹線道路から一本側道に入った場所にあり、近隣は居酒屋やスナック、焼肉系など夜型のお店が多いです。貸駐車場は30～40台は停められそうな中型のものが目の前にあり、空きはありそう。
• 駐車場　なし。駐輪場の区画はないですが、アパート前（敷地内）に停められてます。

今回見てきたのは木造アパートです。規模的には小ぶりで店舗併設住宅とも言えそうです。満室オーナーチェンジなので、中は見れなく、外観で購入を検討します。
【内見】戸建　9軒目でも書いたように、加古川市は居住用の賃料は高くないイメージです。ここも住居部分は1室あたり2DK（34㎡）の広さがあるのに賃料はかなり安いかな。テナントもまぁそこまで高くはないですが、それでも住居よりは上。割合としては満室で住居：テナントが3：7くらい。テナントがしっかりと稼働していれば安定して回せそうな物件です。

内見

1人で見に行きました。
レントロールを見ると住居は2室とも10年以上住まれてます。テナントも1店は10年以上、もう1店は4年前からとなってます。両方飲食店ですが、無事にコロナ禍を乗り切れる体力はあったようです。今後も安定した運営が期待できそう。

■外観
1階がテナントです。2店とも夜営業なので日中は閉まってました。ただ、電気のスマートメーターを見ると点滅してましたので、営業はされてそうです。同じく、2階の居住も確認しますと、同様に点滅してましたので、まぁ入居はされているのでしょう。
外壁は塗装のチョーキングもなく、キレイです。最近塗り替えたのかも。築古でしたので、外壁の補修がなさそうなのはありがたいです。
同じく基礎も確認しますが、コケなどの汚れはあるものの特にひび割れもなく大丈夫そうです。
また、マイソクには境界非明示と書かれてましたが、境界標は打たれてました。確定の手間が省けてありがたいです。

■共用部
階段・廊下は鉄製っぽく、錆びが目立ちます。錆びだけなら良いですが、一部腐って今にも床が抜けそうです。これは補修してあげないと普通に危ないと思いました。濡れているのはエアコン室外機からの水です。これも対策必要かも。




共用部の照明は各戸の玄関上にひとつずつ、計2箇所ありましたが、片方はカバーが外れ蛍光灯がありませんでした。もう片方はカバーこそありましたが、既に切れて付かない可能性が高そうです。
（追記）
後日関電に確認してみたところ、本物件の共用部は電気契約が止まっている状態だそうで、もう10数年そのままなのだとか。という事はこの照明はもう使われていませんね。

■居室
不明。どんな状態か退去になるまでわかりません。でも普通に考えて10年以上住んでいる部屋なので修繕はそれなりにかかる事を想定しなければいけません。34㎡と微妙に広いし。
賃貸借契約書では敷金0でしたので、退去時にはひともんちゃくあるかもしれませんね。

■設備
プロパンです。無償貸与契約がないか確認が必要ですね。他、TVモニターホンではないくらいしか外からは確認できませんでした。
樋は外壁塗料が上から塗られてましたので、これも長い事変えていないのでしょう。パット見た感じは外れていたり割れていたりは見当たりません。

■水回り
中は不明。流石に築年後一度も変更していない事はないでしょう。住居部の入居が約10年前ですので、その時には何らかのメンテや交換をしているはず。上水道は直結のようでタンクはありません。

中が見れないのは仕方ないですが、外観から見る分には悪くないです。しかし、売主さんは個人で、特に修繕歴は残してないそうですので一抹の不安は拭えませんね。

利回り計算

• 購入費トータル　1,637万
  物件価格　1,530万+諸経費7％
  利回り15％欲しかったので指値しました。
• 想定収入　218万（192,000/月にPM5％を引く）
  この規模なら自主管理でも良いですが、自宅からは距離があるし、レントロールを見ると居住は現状手渡しで受け取っているようなので、自分で対応するにはややこしいです。管理会社入れるので、手数料分は少し収入は落ちる事も計算する必要があります。
• 実質利回り　12.1％
  火災保険は200,000円、固都税は80,000円で考えます。火災保険は費用より木造50年が入れる保険があるかを探すのが大変そうです。利回り自体は満室が続く限り全然悪くないですね。

まとめ